象嶼21億抄底仙樂斯，地產口碑崩盤，排名跌至18

上海南京西路上的仙樂斯廣場換主人了，2025年11月，象嶼集團以21億元價格收購這棟位于核心商圈的物業90%股權，成交價比之前報價便宜了25%。

這樁交易在上海地產圈引發關注，不是因為象嶼抄到了底，而是因為大家發現，這家曾經在上海風光無限的房企，自己手里的項目正賣不動。

仙樂斯廣場建筑面積7.04萬平方米，商場出租率約90%，辦公樓出租率超過70%，在當下市場環境里算是優質資產。

這次出手創下了南京西路商圈近三年來的最大折扣。但象嶼地產在上海的6個在售項目，有的去化率只有一半。

象嶼地產不是新面孔，2003年進入上海，2009年設立第二總部，上海一直是這家廈門國企的重點市場。大寧悅府、虹橋嘉悅府、象嶼招商公園1872，這些項目名字在上海購房者中都不陌生。

2022年，象嶼地產在上海拿地動作很大。那一年，它在嘉定、寶山、閔行等區域拿下6宗地塊，權益地價79億元，是近年來拿地數量最多的一年。

雖然都是聯合開發，但也讓象嶼地產的業績數字好看了不少。克而瑞百強銷售榜單上，象嶼地產以330.4億元的全口徑銷售額排在第56名，比上一年的第127名前進了71個位次。

這個勢頭一直持續到2023年。象嶼地產在上海的公開市場拿地數量雖然減少了，但行業排名繼續往前走，來到第35名。更值得注意的是，2023年前9個月，象嶼地產在上海的銷售額排名第3，僅次于招商蛇口和保利發展。

轉折來得很快。2024年，象嶼地產在上海拿了三宗地，權益地價合共68.6億元，但克而瑞榜單上的排名滑到了第38名。產品端的問題也開始暴露出來。

虹橋嘉悅府是個典型案例，這個項目2023年3月首開，后來又三次加推。互聯網平臺上，關于這個項目的投訴帖子不少。

有網友說，項目宣傳時隱瞞了小區被公共通道一分為二的事實，把公共通道美化成"小區內部櫻花大道"。

還有業主反映，裝修標準嚴重減配，宣傳的大金空調匹數不夠，只能帶動兩個房間，不能同時開。更讓人擔心的是，開發不久的小區會所和地下車庫就出現了漏水發霉的跡象。

象嶼路勁都匯云境也遇到了麻煩。2024年4月，有購房者投訴說，自己2023年11月買房時看的是104平方米樣板房戶型，后來為了置辦家具去量尺寸，才被告知實際戶型和樣板房不一致，只是交付標準一致。

這些問題直接影響了銷售。位于奉賢區的象嶼江灣悅府，從2024年4月首開到現在，一共推出933套房源，但截至2025年11月12日還有444套可售住宅，去化率只有52.4%。

位于普陀區的中環云悅府情況類似，三次開盤推出765套房源，現在還有375套沒賣出去，去化率同樣只有一半。

更戲劇性的事情發生在2025年，年初，象嶼地產對上海市場顯得很有信心，一口氣發布了三條招標公告，目標是浦東新區、嘉定新城、奉賢新城的三個地塊，總投資額超過138億元。這種"未拍先招標"的做法，讓行業覺得那個熟悉的象嶼又回來了。

結果讓人大跌眼鏡。浦東新楊思地塊，象嶼曾通過招標釋放拿地信號，投資預算高達75億元，但在參拍名單中消失了，地塊最終被華潤和越秀聯合體拿下。

奉賢新城地塊，象嶼和龍湖、金茂激戰15輪，還是輸給了龍湖和建華的聯合體。嘉定湖景宅地，象嶼聯合天安中國報出中止價，卻在競品質環節退出，招商蛇口以30%溢價率奪地。

直到3月底，象嶼地產才以總價66.79億元、溢價率18.97%拿下閔行蘭香湖組團用地，打破了在上海的拿地僵局。

2025年，象嶼地產在上海推出了兩個重點項目。一個是位于靜安內環的蘇河琹廬，這是象嶼地產的"1號作品"，高層均價約12.5萬/平方米。

但這個項目因為商品房和保障房混住引發了爭議。另一個是閔行浦江的天宸雅頌，主打"度假式社區"概念，但區位配套比較薄弱。

有媒體報道，象嶼地產品牌負責人曾對購房者說過一句話："沒爛尾能交房就不錯了，要啥自行車。"這句話在購房者中流傳很廣，也讓象嶼地產的口碑受到了很大影響。

一位房企投拓負責人對媒體透露："象嶼的項目維權頻發，合作開發風險太高，沒人愿意和他們組聯合體。"這也解釋了為什么象嶼地產在2025年的土拍中屢屢失手。

數據更直觀。克而瑞數據顯示，2024年前9個月，象嶼地產在上海的全口徑銷售額為106.34億元，排名第18，比上年同期的第14名下滑了4個位次。要知道，2023年前9個月，象嶼地產在上海的銷售排名還是第3。

中誠信國際在2025年6月的一則報告中給出了比較負面的評價。

報告指出，由于象嶼地產在上海市項目供應減少，2024年銷售規模有所下滑，以上海為代表的重點布局城市補貨情況有待關注，"投資決策對單個城市的業績表現依賴度高，整體經營穩健度一般"。

從2022年的黑馬到2025年的困境，象嶼地產在上海只用了三年時間。

21億元收購仙樂斯廣場，或許是象嶼集團在資產配置上的一次嘗試，但地產板塊的口碑重建和銷售提升，才是這家國企真正需要面對的課題。上海樓市競爭激烈，產品力和服務品質才是長期立足的根本。