政府出手 深圳68億元收儲(chǔ)的爛尾樓將重啟

盤活有望了。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

數(shù)月前因被收儲(chǔ)而廣受關(guān)注的深港國(guó)際中心項(xiàng)目，有了新進(jìn)展。

11月5日，深圳公共資源交易中心發(fā)布了《深港國(guó)際中心12宗地塊以及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊規(guī)劃研究》的招標(biāo)公告，要求申請(qǐng)人在11月17日14:30前遞交投標(biāo)文件。

招標(biāo)文件提到，本次規(guī)劃研究將圍繞深港國(guó)際中心12宗流拍地塊及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊展開，涉及19個(gè)地塊，面積約81.2公頃。由于原實(shí)施主體世茂集團(tuán)的退出，片區(qū)建設(shè)已陷入停滯狀態(tài)，提出新規(guī)劃方案，推動(dòng)項(xiàng)目盤活工作，具有強(qiáng)烈的迫切性。

2017年，世茂集團(tuán)以約239億元的價(jià)格競(jìng)得深圳市龍崗G01046-0095號(hào)地塊，后開發(fā)成深港國(guó)際中心。5年后，因該公司陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目擱淺至今。今年8月份，該項(xiàng)目的土地收儲(chǔ)方案獲信托產(chǎn)品投資者投票通過，收儲(chǔ)金額為68億元。

在外界看來(lái)，此次規(guī)劃招標(biāo)意味著深港國(guó)際中心的重啟進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。有業(yè)內(nèi)消息稱項(xiàng)目的12宗地塊已明確6塊將調(diào)整為住宅用地，華潤(rùn)置地有可能參與項(xiàng)目開發(fā)。11月10日，對(duì)于這些傳聞，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了華潤(rùn)置地，但未獲回應(yīng)。

爛尾的“中國(guó)第一高樓”將獲新生

招標(biāo)文件顯示，大運(yùn)中心及深港國(guó)際中心片區(qū)位于大運(yùn)深港國(guó)際科教城的核心區(qū)域。近年來(lái)，龍崗區(qū)貫徹落實(shí)“一芯兩核多支點(diǎn)”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，目標(biāo)將“一芯”，即涵蓋該片區(qū)的灣東智芯，打造成為粵港澳大灣區(qū)綜合性國(guó)家科學(xué)中心的重要支撐平臺(tái)及高水平國(guó)際化“城市新客廳”。作為區(qū)域內(nèi)核心功能片區(qū)及僅有的幾處未建成區(qū)之一，深港國(guó)際中心是實(shí)現(xiàn)龍崗中部現(xiàn)代化國(guó)際化“城市新客廳”功能品質(zhì)和文化內(nèi)涵提升的絕對(duì)的空間載體與重要項(xiàng)目抓手。

此次規(guī)劃研究將統(tǒng)籌考慮龍崗中心、大運(yùn)中心等周邊片區(qū)整體規(guī)劃，借力龍崗中心區(qū)規(guī)劃及大運(yùn)中心配套升級(jí)，謀劃適應(yīng)新發(fā)展階段所需新定位、新空間、新功能、新形象。進(jìn)度安排上，完成采購(gòu)工作并簽訂合同后，預(yù)計(jì)1年內(nèi)完成全部工作。

深港國(guó)際中心曾經(jīng)定位為深圳的地標(biāo)建筑。2017年，龍崗G01046-0095號(hào)地塊公開出讓，總用地面積達(dá)32.2萬(wàn)平方米，建筑面積約136.45萬(wàn)平方米，土地用途為商業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、教育設(shè)施用地、廣場(chǎng)用地、公園綠地，規(guī)劃建設(shè)一棟600米左右的超高層建筑。該地塊被世茂集團(tuán)以239.43億元的底價(jià)競(jìng)得，命名為深港國(guó)際中心。

據(jù)了解，深港國(guó)際中心原計(jì)劃打造一棟700米高的主樓，爭(zhēng)奪“中國(guó)第一高樓”稱號(hào)，預(yù)計(jì)2021年竣工，2024年建成投入使用。為了籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱“龍崗信托”）成立，募集規(guī)模87億元。2022年2月，因世茂集團(tuán)出險(xiǎn)，導(dǎo)致該信托計(jì)劃發(fā)生違約事件。中信信托隨即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)處置程序，2023年，深港國(guó)際中心分別以130.44億元、104.35億元的起拍價(jià)進(jìn)行了兩次司法拍賣，但均以流拍告終。

按照中信信托的說(shuō)法，在龍崗信托違約后，該公司嘗試采取了司法拍賣、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、保交樓銷售等方式處置，但沒有尋找到合適的買家及合理的變現(xiàn)方案。因此，2025年2月，中信信托向深圳市龍崗區(qū)深港國(guó)際中心項(xiàng)目工作專班提出申請(qǐng)，懇請(qǐng)政府收回深港國(guó)際中心12宗流拍土地。具體而言，就是深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務(wù)中心以土地整備方式收回信托計(jì)劃項(xiàng)下抵債的11宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及其地上物。加上非信托計(jì)劃項(xiàng)下的1宗土地，12宗土地及地上物補(bǔ)償款合計(jì)為68億元。

龍崗信托的一位投資人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，收儲(chǔ)方案已在8月中旬獲投資人投票通過。地方政府的動(dòng)作很快，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局在9月28日就發(fā)布了深港國(guó)際中心12宗地塊以及大運(yùn)中心場(chǎng)館地塊的規(guī)劃研究意向，期望盡快撫平這塊城市的“傷疤”。

有分析認(rèn)為，此次規(guī)劃研究的服務(wù)期限約1年，順利的話，該項(xiàng)目有望在明年或后年重啟。

傳聞央企將接盤

據(jù)了解，深港國(guó)際中心的14宗土地中，有2宗已開發(fā)成公寓對(duì)外出售。剩余12宗土地的合計(jì)面積為24.36萬(wàn)平方米，其中6宗土地進(jìn)行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動(dòng)。進(jìn)行了建設(shè)的6宗地塊中，4宗進(jìn)行了地下土方開挖，1宗建有營(yíng)銷中心，還有1宗土地已建工程量約19.26萬(wàn)平方米。

對(duì)于未開發(fā)的土地，世茂集團(tuán)曾期望與政府協(xié)商退地退款，或者調(diào)規(guī)改性后由該公司繼續(xù)開發(fā)，但沒有成功。該公司曾發(fā)出一份公開函，認(rèn)為68億元補(bǔ)償款不足12宗土地原價(jià)值的1/3，項(xiàng)目無(wú)法順利推進(jìn)也有政府方面的原因，對(duì)收儲(chǔ)方案提出異議。

龍崗信托的部分投資人也對(duì)償付方案表達(dá)了不滿。中信信托在一次會(huì)議中對(duì)投資人表示，68億元的收儲(chǔ)價(jià)格涉及兩個(gè)信托產(chǎn)品，龍崗信托預(yù)計(jì)能獲得48億元的補(bǔ)償款，分3年支付給投資人。其中，12宗土地新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證注銷后2個(gè)月內(nèi)，簽訂正式補(bǔ)償協(xié)議，補(bǔ)償款將于簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后2個(gè)月內(nèi)支付15%，簽署正式補(bǔ)償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補(bǔ)償款。

有投資人表示，按照上述方案只能拿回7成本金，且需要3年分期。此外，在表決收儲(chǔ)方案前，外界便有消息稱地方政府計(jì)劃在10月底前完成深港國(guó)際中心土地的規(guī)劃調(diào)整，將至少50%的商業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，調(diào)規(guī)后的土地預(yù)計(jì)在12月份掛牌出讓。投資人認(rèn)為規(guī)劃調(diào)整對(duì)自身利益有重大影響，要求暫停投票表決收儲(chǔ)方案。

目前看來(lái)，這些插曲都沒有改變深港國(guó)際中心的最終走向，土地調(diào)規(guī)已經(jīng)在進(jìn)行中，只是比傳聞的時(shí)間要晚一些。有消息稱，目前該項(xiàng)目12宗地塊的規(guī)劃用途已經(jīng)明晰，其中6塊規(guī)劃為住宅用地，1塊為學(xué)校用地，其余則用于寫字樓及商業(yè)配套建設(shè)。

而對(duì)于這些地塊的意向接盤方，市場(chǎng)也有傳聞。7月21日，華潤(rùn)置地旗下的深圳市潤(rùn)投咨詢有限公司發(fā)布了《深圳市LGDY項(xiàng)目規(guī)劃及建筑概念方案設(shè)計(jì)》的招標(biāo)公告。其中提到，深圳市LGDY項(xiàng)目規(guī)劃及建筑概念方案設(shè)計(jì)已具備招標(biāo)條件，項(xiàng)目整體占地面積暫定約22.35萬(wàn)平方米，規(guī)定計(jì)算容積率建筑面積暫定61.33萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積暫定45.24萬(wàn)平方米，交貨期/工期為2025年8月至2025年12月（暫定）。LGDY項(xiàng)目被認(rèn)為疑似深港國(guó)際中心，但這僅為投資人的猜測(cè)，未得到華潤(rùn)置地方面的確認(rèn)。

關(guān)于深港國(guó)際中心的盤活安排及開發(fā)主體等問題，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

目前可以明確的是，收儲(chǔ)方案雖在推進(jìn)，但補(bǔ)償款還沒到投資人賬上。“我還沒收到中信信托退回的本金。”11月12日，一位投資人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，若按照補(bǔ)償方案，他將損失一百多萬(wàn)元，計(jì)劃未來(lái)通過訴訟向中信信托索賠。

中信方面也有動(dòng)作。11月7日，上海世茂建設(shè)有限公司發(fā)布公告，透露10月份新增1件未決訴訟案件，標(biāo)的金額約112.91億元，原告為中國(guó)中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司等，案由是合同糾紛，一審受理時(shí)間為2025年9月30日，一審受理法院為廣東省高級(jí)人民法院。

據(jù)悉，上海世茂建設(shè)有限公司為深港國(guó)際中心的關(guān)聯(lián)企業(yè)，中國(guó)中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司的核心業(yè)務(wù)是不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。