黃杉木店項目糾紛追蹤（二）：中建智地舉報越秀后又握手言和，業主還會買賬嗎？

文/地產金融視界

北京朝陽北路以北、青年路以西，一片總價126億元的黃金地塊上，中建智地和越秀的“聯姻”正經歷微妙考驗。

11月16日晚間22:50左右，北京興鼎房地產開發有限公司（中建智地+朝開公司）、北京方興亦城置業有限公司（中國金茂）、廣州越秀華城房地產開發有限公司（越秀地產）發布聯合聲明：

北京朝陽黃杉木店項目（推廣名紫京宸園、璞樾）是由北京興鼎房地產開發有限公司、北京方興亦城置業有限公司與廣州越秀華城房地產開發有限公司三家聯合競得并合作開發的項目。

各股東方經過坦誠協商、充分共創、達成共識，將秉持專業、陽光、公開、透明的原則，推進項目開發經營各項工作，向社會及客戶提供更好的產品和服務。

至此，這場看似“雷霆”的風波迎來了反轉結尾。不過，這場風波依舊揭示了當前房地產深度調整期下，房企聯合開發模式面臨的普遍挑戰。

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黃金地塊聯合開發：三家房企貌合神離

黃杉木店地塊位于東四環與東五環之間，距離地鐵6號線青年路站約900米，西側800米左右是朝陽大悅城。作為朝青板塊近十年唯一新增住宅用地，該地塊一度被市場寄予厚望。

面對這一總價高達126億元的“巨無霸”項目，三家房企選擇聯合開發模式：中建智地持股50%（其中朝陽城開持股1.5%），金茂持股33%，越秀持股17%。

這種安排符合當前房企減輕資金壓力的普遍做法。按照最初規劃，三方分工明確：中建智地負責南地塊營銷條線，越秀負責北地塊營銷條線。南地塊打造為“紫京宸園”，由中建智地單獨操盤；北地塊命名為“璞樾”，由金茂和越秀聯合開發，但操盤方為越秀，金茂則負責品牌部分。

然而這種分工在實操中逐漸暴露出問題。中建智地在公函中指出，越秀方面在北地塊首開時“不合理定價”，續銷期間“通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續進行惡意競爭”。

對于中建智地的指控，越秀方面起初并未回應。伴隨著中建智地公開發布的一封蓋章版舉報信，這場風波被推到臺前，引發業內廣泛關注。

但在事情發酵兩天后，中建智地、越秀甚至還有金茂，在同一時間先后發布了聯合聲明，三方“重歸于好”“握手言和”的架勢，似乎也為這場風波劃上句號。

但在公開平臺，關于此次中建智地、越秀甚至金茂的討論熱度依然高居不下。

在小紅書上，有網友分析，100多億的項目，明明一起合作，卻為了自己利益，背刺合作的朋友，今天為了自己可以坑合作方，明天為了利潤就可以坑老百姓，看看南方越秀的交付口碑吧，上千萬的項目交給這樣的“無信”開發商，最后坑的是買房人。

還有網友直言越秀是“背刺之王”，其表示“越秀坑人的本事增增日上。越秀作為國企，辦事兒毫無底線，為了自己利益，不擇手段！坑合作方，坑業主，坑供應方，坑自己員工！以后再也不會購買越秀任何樓盤，受夠了”。

更有網友坦言“支持中建智地！城建、未來科學城、華潤，應該都聯合起來！抵制董毅和趙峰！”還有網友替金茂“不忿”，表示“金茂夠冤的，趕上這兩個貨”。

雖然三方已經發布聯合聲明，但此前開發商之間的內部博弈是否真正結束，外界并不知曉。這或將直接影響了購房者的購買信心。

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單一拿地壓力與聯合開發風險成兩難

購房者權益又該如何維護？

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，從“舉報信”到“握手言和”，不到一周時間，但裂痕已經公開化，對購房者的沖擊不會隨著一紙聯合聲明就自動修復。（購房者）敢不敢買，核心不是“聲明”，而是能否把“監管賬戶+工程節點+違約賠償”寫進購房合同；只要這條落地，需求會回來，但價格預期已被重新錨定，想回到原來定價難度較大。

事實上，這也是與購房者們最擔憂的部分，開發商之間的內部博弈可能導致實際交付品質與前期宣傳產生差距。一些聯合開發項目在實際建設過程中，由于各方都要控制成本，可能在配套、公共區域裝修等方面“縮水”。

為此，柏文喜也給出三點建議，他表示，協議里加“股權–表決權–操盤權”一致條款，小股東操盤必須設置“業績對賭+一票否決”；建立“聯合營銷委員會”，調價、折扣、推售節奏須100%股東同意，并引入第三方審計；資金全封閉監管，銷售回款先保證工程建設，再按股權比例分配，防止“抽血式營銷”。

中建智地與越秀之間的“糾紛”似乎也并非個例，這背后反映出當前房地產市場眾多房企在拿地開發過程中出現的新課題：

一方面，北京等一線城市優質地塊總價高企，單一房企獨立拿地開發面臨巨大資金壓力和市場風險。

以黃杉木店項目為例，126億元的總價即使對大型央企來說也是巨大負擔。同時，該地塊還捆綁了孫河商服地塊，并要求商業與住宅同步施工、同步交付，進一步增加了開發難度；

另一方面，聯合開發雖然分擔了資金壓力，卻帶來了管理協調的新挑戰。多家房企共同開發時，存在“兩套團隊、兩套考核體系、兩套成本壓力、兩種經營邏輯被硬性捆綁在同一塊地上”的結構性矛盾。

市場向好時，這種矛盾可能被銷售業績所掩蓋；一旦市場轉冷，各方便會圍繞定價、營銷、成本等問題產生分歧。

不僅如此，聯合拿地、開發的參與者，所持權益并非相同，其公司內部考核指標也并不一致，這也成為聯合開發矛盾的根源之一。不同房企對同一項目的回報率、去化速度等指標要求不同，導致在營銷策略上難以統一。

以此次中建智地、越秀等方的聯合開發為例，柏文喜分析，主要有以下風險：一是股權與操盤權倒掛：越秀17%股權卻控盤營銷，為沖業績可犧牲大股東利益；二是考核目標錯位：越秀北方區域要沖300億，中建智地要保利潤，目標不同步；三是審批鏈冗長：用印、付款需三方會簽，市場窗口期稍縱即逝。

柏文喜坦言，百億地塊時代，聯合開發是必選項，但“小股操盤+股權倒掛”已被證明是高危模式；下一步必須把“股權—表決權—資金監管”三鎖合一，并預設退出機制，否則類似“舉報信”事件還會重演。

面對激烈的市場競爭，黃杉木店地塊兩項目的競爭是否停息還未得知，但這也可能會影響購房者的購房信心。

從風波前后的網簽動態看，市場信心已受明顯影響。11月14日晚間，地產金融視界通過北京住建委官網看到，紫京宸園批準銷售套數達813套，已簽約套數為120套，成交均價約10.06萬元/平方米。而晚入市一天的璞樾，批準銷售套數為410套，目前已簽約套數為130套，成交均價約9.986萬元/平方米。11月17日下午15:15，該平臺顯示紫京宸園簽約套數仍為130套，而璞樾累計簽約套數增至133套。

這種增速放緩，似乎正是購房者對聯合開發矛盾的直接回應。

對于此次風波，三方也提到了“公開項目進展、透明化管理流程，從工程建設到物業服務全鏈條筑牢安心防線，切實保障每一位業主的合法權益”等內容，但購房者的擔憂遠未消除。在房地產深度調整的當下，如何真正實現風險共擔、責任共擔，仍是聯合開發模式需要解決的核心問題。

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