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      意外!法拍房成交率上升了

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      今年10月,新房、二手房市場冷清收場;法拍房市場卻頗有熱度。

      據統計,10月法拍房掛拍2.9萬套,供應量環比大幅下降31%,同比下降13%,創下半年以來新低。


      別看供應減少了,競拍的成交量卻一點沒少。累計成交5169套,環比還逆勢上漲了3%,連續3個月站穩5000套以上。

      以前大家一聽法拍房就搖頭,覺得“水深”、“麻煩”、“不吉利”。

      如今,這是要逆天改命?

      深扒數據,卻是冰火兩重天。


      一邊是成交率迎來回升。全國平均成交率21%,平均每5套就有1套能成交,重回年內均線水平。

      另一邊是競拍熱度延續低位,平均折價率增高。法拍房成交房源的溢價中位數僅9.7%,變賣房源折價率增加最為顯著。

      換言之,被逼到“變賣”這一步的房子,房東(或銀行)就在揮淚斬倉。

      34%的房源底價成交,創年內新高。僅有5.3%的房源出價次數超100次,創年內新低。

      這樣一片寒意中,居然爆出來一個王炸案例。

      日前,深圳南山區華僑城純水岸一棟獨棟別墅成功拍賣。起拍價2.15億元,歷經118次出價鏖戰,單次加價幅度達百萬級別,最終以約3.65億元的價格競拍成功,溢價率接近70%,單價高達約57萬元/㎡。

      這一價格不僅刷新了深圳法拍房成交單價的歷史紀錄,更一舉超越北京、上海同類房源,成為全國法拍市場中總價最高的住宅之一。


      一邊是34%的房子底價成交,一邊是3.6億的豪宅搶破腦袋。

      這哪是同一個市場?分明是兩個平行世界

      1.普宅流動性正在消亡

      34%底價成交的房子,絕大多數是二、三線城市的普通住宅,比如郊區的大戶型,沒有學區、沒有地鐵、沒有稀缺景觀等硬核價值的“路人盤”。這些房子,正在為過去幾年的泡沫和無差異化擴張,背負代價。

      2.稀缺資產依舊封神

      深圳獨棟別墅為什么能成為逆天神話?

      因為它不單是房子,也是全世界頂尖富豪都認可的“硬通貨”。

      地段核心:深圳南山華僑城純水岸,地段就是一張通行的不動產“黑卡”。

      產品絕版:一線城市核心區獨棟別墅,這屬于“活化石”資產,市場放量極低,賣一套少一套,可遇而不可求,是真正的稀缺藏品。

      圈層共識:3.65億對普通人來說是天文數字,對那個階層的人來說,就是一次“資產并購”。與其說是在買房子,不如說是買圈層,價格自然只與頂級富豪的資產配置需求掛鉤。

      法拍房,何嘗不是整個樓市的極致的縮影?

      過去的樓市雨露均沾,閉眼買一般都能漲;現在的樓市是分化時代,理性而殘酷。


      分城市來看,10月全國新增掛拍超過500套的城市,只剩下可憐的5個,較9月直接腰斬了一半。

      重慶掛拍1430套,繼續維持在各城市首位,甩開第二名好幾條街。

      掛牌500套以上的5個城市合計供應4450套,貢獻了全國約15%的新增供應量,絕對堪稱主力軍。


      一線城市中,廣州掛拍360套,繼續高居榜首,深圳以215套排在第二,上海、北京分別為163和128套,還不到重慶的一個零頭。

      掛牌總價方面,深圳掛拍房源起拍總價12.8億元,摘下全國第一,上海、北京、廣州分別為9.3億元、7.9億元和6.7億元。

      掛拍量巨大的城市,說明當前的經濟環境和債務壓力,已經傳導至更多的普通房產持有者。而掛拍量相對較少的城市,說明業主的抵御風險能力更高。

      再看各城市成交量情況。

      從成交套數來看,廣州10月以205套的成交套數霸榜第一。緊隨其后的是溫州、杭州、寧波,成交套數均不低于150套,組成了碾壓其他城市的法拍第一梯隊。


      從成交金額來看,又是深圳居首,畢竟出了個王炸案例,一套別墅就貢獻了3.65億元。全市成交總金額高達8.4億元,斷層式第一。上海(5.8億)、杭州(4.4億)分列二三位,全部領先于廣州這個成交套數冠軍。

      法拍房市場,也是一面照妖鏡,照出了每個城市房產最真實的流動性價值和含金量。

      不同城市的房子,核心價值正在發生驚天大分化。

      但法拍市場10月回溫的這點熱度,又面臨一大挑戰。

      隨著銀行直供房下場,等于開辟了一條“官方捷徑”。產權清晰,銀行負責交割,風險遠低于法拍房;交易走正常二手房流程,簡單高效,流程、速度比法拍渠道快得多;難免對法拍市場造成直接沖擊。

      但銀行直供房主要是部分較為優質、干凈的抵押資產。而產權復雜、清場困難的法拍房,將繼續存在,但只適合那些擁有法律背景、清場資源和雄厚資金的專業投資者

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