房價何時止跌企穩？盯緊這個“風向標”

房價何時止跌企穩？在我看來，等政策不如看租金，租金收益率才是更靠譜的風向標。

2025年初，全年經濟目標中“穩樓市”的表述還言猶在耳，但到了第四季度，無論是國家層面、市場層面還是金融機構層面，相關聲音已明顯淡化。

10月底十五五規劃出臺，其中關于房地產的五條核心描述里，再也看不到“止跌回穩”“穩樓市”這類直接表述，曾經密集的政策發聲漸漸遠去。

大家之所以還在期待重大救市政策，源于市場的持續下行壓力。2025年三季度以來，一二三四線城市二手房價不僅環比連續下跌，部分城市還出現加速下滑的苗頭。

中指研究院數據顯示，9月百城二手住宅均價環比下跌0.74%，已連續41個月環比下跌，前三季度累計跌幅達5.79%。持有房產的家庭難免焦慮，仍盼著年初提及的“穩樓市”能落地重磅政策，但現實是，這類政策落地的可能性已大幅降低，核心原因有兩點：

一、政策工具箱已接近見底，效果有限

貨幣政策方面，2022年以來房貸利率一降再降，當前首套房貸利率多數在3.0%左右，已是數十年最低水平，但對市場的拉動作用依然有限。

財政政策方面，購房稅費優惠、首付比例下調等措施也已降至歷史低位，可穩樓市效果并未明顯顯現。

即便后續再小幅降息，也只是“中醫小火慢燉”，難以實現立竿見影的效果。

二、專項債收儲可行性不足，落地難度大

部分人期待中央或地方通過專項債收儲房源、土地，但中央與地方財政本就捉襟見肘，2025年土地儲備專項債雖發行超1700億元，卻集中于強財政省份，多數地區難以跟進。

即便有資金支持，地方政府積極性也不高——經歷市場波動后，很少有城市愿意以自身負債為代價，投入“難救”的房地產市場。

專項債收儲還面臨定價矛盾、土地解押困難等問題，民企因資金壓力難以上交凈地，國企則對低價收儲接受度低，落地阻礙重重。

正是這些原因，讓穩樓市的聲浪從年初的喧囂轉向年底的平靜。對普通投資者而言，與其被動等待政策，不如主動聚焦房產的核心價值——租金表現。

早在2018年我就提到，能租出去的房子才是好房子。這背后有兩層關鍵邏輯：

房子能租出去，說明所在區域有真實住房需求。如果租不出去，要么是人口外流、要么是房源過剩，沒有新增居住需求的房子，自然也難以賣出。

穩定的租金能帶來持續現金流，可部分覆蓋購房按揭成本，讓持有家庭的心態更穩。

但比“能出租”更重要的是租金收益率，這才是判斷房價是否見底的核心指標。租金收益率即房價與年租金的比值，比如100萬的房子年租金1.5萬元，收益率就是1.5%。

這個水平已高于當前1.3%-1.4%的3年期、5年期銀行存款利率，對投資性住房持有者來說，穩定的1.5%收益率不僅能帶來比存款更優的回報，還能等待房價企穩后的潛在增值收益。

具體來看，租金收益率的信號意義很明確：

若收益率穩定在1.5%以上，房價企穩的概率較大；

若收益率不足1%，甚至房子完全租不出去，說明房價尚未見底；

完全租不出去的房產，未來最大風險不是價格下跌，而是流動性危機——區域缺乏真實居住需求，最終可能陷入“想賣都賣不掉”的困境。

說到底，房子最終是用來住的，脫離居住需求的房產難以獲得穩定價值支撐。在政策空間有限、效果遞減的當下，租金收益率才是判斷房價底部的“硬指標”，比任何政策表述都更值得參考。

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