珠江商管「星動空間」：破局寫字樓同質化，重塑樓宇價值新生態

代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

宏觀經濟承壓，商辦市場在調整中顯現韌性

10月30日，廣州市統計局公布2025年前三季度經濟運行情況。其中提到，前三季度全市GDP 23266億元，按不變價格計算，同比增長4.1%。

此外，2025年1-9月廣州全市固定資產投資同比增長1.3%，特別是房地產開發投資在城中村改造項目帶動下增長2.4%，與去年同期相比實現企穩回升。整體經濟在政策發力與需求逐步釋放的背景下，呈現趨穩態勢。

但受外部環境不穩定及新舊動能轉換等因素影響下，廣州寫字樓銷售市場仍面臨挑戰；據克而瑞監測數據顯示，2025年1-3季度，廣州全市寫字樓新增供應13.59萬㎡，與2024年同期相比下降61%，累計成交13.81萬㎡，與2024年同期相比下降38%。存量方面，截至2025年9月末，全市寫字樓庫存量458.82萬㎡，去化周期高達229.6個月。廣州寫字樓銷售市場持續低迷，供求兩端量價同步大幅收縮，整體去化壓力進一步加劇。

值得關注的是，寫字樓租賃市場出現小幅回溫跡象。2025年第三季度廣州寫字樓凈吸納量約為7.6萬㎡，金融城、琶洲等區域憑借租金優勢與定制化辦公供給，帶動部分租戶遷入，推動整體去化。然而，這種“以價換量”或“以條件換出租率”的策略，雖在短期內拉升了租賃成交，卻并未真正提升項目的租金水平和資產收益，業主利潤空間持續收窄。價格方面，三季度甲級寫字樓平均租金121.47元/㎡，同比、環比分別微漲3%和4%，增長主要來源于個別高品質項目支撐，全市租金仍處于低位。三季度空置率為10.78%，雖較上季度略有收窄，仍處相對高位，租賃市場仍處于“弱復蘇”通道。

當前租賃市場雖現回溫，但背后實為業主普遍采取“降價+附贈條件”的被動策略，如提供定制裝修、延長免租期、提供共享會議室等，雖有助于短期去化，卻難以持續提升項目的資產價值與客戶滿意度。配套趨同、體驗單一、租值增長乏力，已成為當前寫字樓市場從“回溫”走向“回暖”的核心瓶頸。

面對這一行業痛點，珠江商管于2025年正式成立空間運營事業部，提出 “空間自營、內容自營、服務自營”三位一體的創新解決方案，積極踐行珠江商管“十五五”戰略中“強化資產價值管理核心”與“鑄構多元價值創造能力”的理念，通過多元業態品牌自營，盤活寫字樓閑置空間，全面提升整體資產價值。

多元業態融合：從“空間運營”到“價值創造”

珠江商管的破局之路，始于對“空間”價值的重新定義，并將其系統性地融入產品生態之中。通過打造「幸福食堂」、「幸福工坊」、「幸福后安粉」等一系列自營品牌，提供了安全、健康、便捷、高品質的日常餐飲與休閑選擇，積極構建幸福且友好的生態。

重點業態引領：「珠江·星動空間」——寫字樓里的活力聚場

如果說餐飲配套是“剛需”，那么「星動空間」的打造，則是珠江商管提升樓宇軟實力的戰略之舉，也是響應“健康中國”國家戰略的生動樣本。項目以頤德中心為試點，巧妙地將辦公樓內面積約2000㎡的閑置裙樓等低效空間，改造為集室內揮拍運動場（如羽毛球、壁球、乒乓球）、智慧跑道、健身器材區于一體的現代化運動空間。項目投入運營后，不僅提升了寫字樓閑置區利用率，豐富了員工社交活動，同時還讓運動變得更便捷，樓宇內白領可利用中午以及下班等碎片化時間運動。

此外，「星動空間」更注重“內容”運營，空間主理人定期組織運動賽事、健康講座、企業團建等活動，增強租戶員工的歸屬感與粘性，在樓宇內形成積極的內循環社交場景。而作為打工人，在幸福食堂吃一頓安心午餐、下班后在星動空間來一場酣暢淋漓的球賽，讓一天的工作以最松弛的狀態結束，或許這就是生活中的小幸福；珠江商管正是秉承著以滿足客戶需求為核心目標，通過運營創新注入人文溫度，打造“運動+社交”的生態矩陣。

頤德中心星動空間試點運營后，不僅解決了樓宇內員工午餐難題、也未來為員工提供了社交場所；未來，空間還將打造社創中心，融入聯合辦公區、母嬰室、樓宇黨建等功能，進一步構建覆蓋工作、生活、健康、文化的完整服務生態。

國企資源整合：構筑差異化競爭護城河

珠江商管能夠成功打造「星動空間」等創新業態，其背后的核心競爭力在于強大的國企內部資源的整合能力。

珠江商管積極聯動珠江文體（十五運），為“星動空間”提供深度的、專業的運營支持；聘請珠江實業集團旗下三亞珠江花園酒店行政總廚坐鎮“幸福后安粉”，將海南萬寧傳承數百年的非遺美食帶入廣州，從源頭保障菜肴的口味與品質。此外，攜手珠實科技，實現星動空間運動場景的智能化管理，并深度探索AI智慧服務等其他場景；這些內部資源的協同，是珠江商管“強化資源、資產、資金、資本‘四資’協同運作，持續提升資產價值創造力”的具體實踐。

“資源協同、業態自營”的運營模式，使得珠江商管跳出單純依靠租金價格戰的“紅海”，轉而通過提升配套服務品質來整體提高租戶的滿意度和忠誠度進而提升寫字樓的租值與核心競爭力，實現差異化競爭。以頤德中心為例，在“星動空間”“幸福食堂”等配套服務的加持下，為租戶提供了更加便捷、舒適的工作與生活體驗，顯著提升了租戶的整體感知價值，并吸引了眾多央國企等優質客戶的長期入駐。

創新生態構建：從自營孵化到模式輸出

從寫字樓租賃到自營品牌孵化、業態創新再到管理模式輸出，珠江商管未來將持續優化“輕、中、重”資產結構，布局“短、中、長”業務組合，加快培育“第二增長曲線”，致力于構建幸福且友好的生態。

在業態創新方面，積極發揮數據要素乘數效應，以珠商大講堂、研學為載體，聯動政府與社會資源，打造AI 與機器人互動等商業新場景，探索構建“科技+”智慧商務辦公新生態。

在管理模式方面，在夯實自營基礎后，珠江商管將以管理輸出、咨詢策劃和品牌授權等輕資產輸出方式撬動業務及品牌擴張，開放顧問咨詢、管理輸出、聯合運營三重合作模式，將成熟的配套解決方案進行市場化擴張，賦能更廣泛的樓宇經濟。

不止于空間，更是一種樓宇生活新方式

珠江商管以「星動空間」為代表的創新實踐，遠不止于物理空間的改造。它是對傳統寫字樓運營模式的一次顛覆，是以客戶真實需求為核心，通過自營業態的深度運營和國企資源的高效協同，所營造的一種全新的樓宇生活方式。

作為國企標桿，珠江商管立足自身資源優勢，主動擁抱數據要素，積極構建商業新場景，引領樓宇生態從單一的“辦公場所”向復合的“活力社區”演進，積極構建幸福友好的樓宇新生態，努力成為有溫度的好商業，為廣州城市寫字樓市場的未來發展，提供了一個充滿想象力的范本。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。