觀測這個美好時代的一扇窗。︱綠城新書連載02

《詩詞歌賦有限公司：綠城產品哲學》

上篇 第一章

觀測這個美好時代的一扇窗

*本文為《詩詞歌賦有限公司：綠城產品哲學》上篇第一章，浙江人民出版社，2025年9月第1版，￥?98.00

文︱劉德科

謝謝大家在這么美好的一個夜晚來到這里。今天是2023年8月23日，并不是什么特殊的日子。但過完今晚，它或許可以成為我們共同擁有的記憶：多年以后，或許你會想起，在杭州，在西子湖畔的寶石山下，我們曾經一起探尋過中國房地產的未來會怎么走，中國城市的未來怎么走。

2000年：孤篇壓盛唐

很慶幸我們是中國人，我們不假思索就可以領略唐詩宋詞的韻律與氣象。小時候讀唐詩，讀到《春江花月夜》，意境很美，氣象很大。聽過一句話叫作「孤篇壓盛唐」，「孤篇」指的是哪一篇？就是張若虛的《春江花月夜》。張若虛留下來的詩只有兩首，但這首氣勢大得不得了，壓過盛唐幾乎所有詩。長大之后，看到有一個樓盤，它的名字就叫「春江花月」，有一種很特別的感覺——樓盤竟然可以直接用詩歌來做名字啊！這有什么特別的？用詩歌命名建筑，這本身就是中國的一項風雅傳統啊。但是請注意，我講的是二十幾年前的2000年，那個時候的房地產行業尚處于粗糙且浮華的階段，哪會有人用「春江花月」來做樓盤名字啊？但是，綠城就會。

聞一多先生很喜歡《春江花月夜》這首詩，說它是「詩中的詩，頂峰上的頂峰」。它到底寫的是什么？你可以說它寫的是月亮，也可以說它寫的是永恒，聞一多先生是這么說的：「在神奇的永恒面前，作者只有錯愕，沒有恐懼，只有憧憬，沒有悲傷。」

2012年：每一次呼吸就是一個作品

「只有錯愕，沒有恐懼，只有憧憬，沒有悲傷。」這句話，其實也很適合綠城。

綠城經歷過很多波折與磨難。以前，每逢樓市深度調控，綠城就會不自覺地蹚入生死線。我們可以一起回到2012年，那是綠城的其中一個困難年份。那時候，港企九龍倉集團尚未成為綠城的第二大股東。2011年底至2012年初，綠城賣掉了位于上海、杭州與無錫共計5個開發項目的部分股權，以緩解壓力。綠城創始人宋衛平先生在2012年的新年獻詞中說「這一年的首要目標鎖定在：力求生存」。

看完那樣的新年獻詞，當時我寫了篇文章，標題是《每一次呼吸就是一個作品》。這句話是法國藝術家馬塞爾·杜尚說的。誰都可以說「我的藝術就是活著」，但不是誰都可以說「每一次呼吸就是一個作品」——綠城可以。

當時我在文章里說：「一個強大的企業，不在于它的資產規模或資產成長速度，而在于它能夠源源不斷地輸出它的價值觀，與更多人分享它所創造的價值。綠城正是這樣一家企業，綠城的核心競爭力還不在于它創造了哪些經典價值，而在于它與許多人分享了它所創造的價值，包括業主、合作伙伴甚至政府部門。而真正的分享，實質上就是價值觀的輸出。」如今我們回頭再去看，這一段話不僅適用于2012年困境中的綠城，同樣適用于今天這個蒸蒸日上的綠城。

前陣子跟綠城的朋友聊天，她說：「在綠城最困難的時候，還記得你寫過的那句話，『每一次呼吸就是一個作品』，當時看了好感動。」

「那是十幾年前的事情了吧。你不說我都忘了曾經寫過那篇文章。」寫了這么多年文章，我最大的感觸是：不知道在哪個時候，你不小心安慰了誰，或者激勵了誰，而你自己未必知道，但這恰恰是世間的諸種美好之一。

企業與人，差不多都是由激情與慰藉驅動的：低谷的時候需要慰藉，高峰時刻需要激情。這樣看來，把杜尚的那句「每一次呼吸就是一個作品」扣在當時的綠城身上，算是提供了一種慰藉吧。

當前，房地產行業陷于困境，很多從業者都很迷惘。如今，在低谷期的困難房地產企業清單上，綠城早已被除名——不僅被除名，而且還扶搖直上。或許你會說，免于困境的綠城，當然可以笑談從前的苦難。一個人或一家企業，可以笑談從前的苦難，是因為現在的釋然；同理，如果你的心態足夠好，現在的苦難，也可以是未來的釋然一笑。

2014年：有桂花飄香的地方

為什么是我站在這里講綠城？綠城創立已經二十八年，我們有幸近距離觀察了二十四年，有幸親歷甚至參與了綠城企業史上的一系列重大事件。

2014年，又是綠城的另一個困難年份。那時候中國交通建設集團還沒有成為綠城的第一大股東，那是綠城最動蕩的時候。

綠城人都很熟悉杭州玫瑰園度假酒店。從前綠城的很多故事就發生在這個酒店的走廊上。我稱之為宋衛平的「走廊辦公室」。2014年11月19日的那個凌晨，我們就坐在那里。坐在酒店走廊上，你會更明顯地感受到冬夜的寒意。宋衛平先生打開紙質筆記本，然后閉上眼睛——這是他的標志性動作——開始毫無卡頓地逐句口述，似乎是在念一篇已經寫在紙上的文章。如果你瞄一眼他的筆記本，上面分明只有三四行提綱性的文字。他口述，我記錄。他講述的，是「綠城是什么，綠城屬于誰，以及綠城的過去、現在與將來」。除了加注標點符號，我幾乎不用做任何刪減或增添。

綠城是什么？即使在那樣動蕩的時候，他脫口而出的，依然是「這是一個有陽光的地方，有春花秋月的地方，有桂花飄香的地方」。所以，無論綠城處在什么樣的復雜環境中，他們心里依然想的是陽光，想的是桂花飄香。

只有憧憬，沒有悲傷。

2019年：一個嶄新的綠城要來了

2019年7月11日，綠城公布了一個對綠城來講很大的消息：宋衛平先生卸任綠城中國董事會主席。當天我寫了篇文章：「一個嶄新的綠城要來了」。這句話不是現在加上去的，是有據可查的。大家翻開微信公眾號《德科未來城市》2019年7月11日的文章，里面就有這句話。

卸任之際，有人勸宋衛平，要不還是留守繼續擔任執行董事吧？宋衛平搖搖手，說：「該放下的，放下；該堅持的，堅持。自然而然。」他連董事局名譽主席都沒要。但他出任了一個「超級小」的正式「官職」：綠城中國規劃設計委員會名譽主任，也就是「首席產品官」。宋衛平不只是綠城的首席產品官，毫無疑問，他甚至是整個中國住宅開發的首席產品官。他審過的圖紙，不僅讓綠城的產品力持續向前推進，并且推動了整個房地產行業的協同進步。

這不是簡單地完成人事交接，它更深遠的意義在于：綠城在探索一個更完善的「混改」樣本。綠城中國是一家非常典型的混合所有制企業，它是國資、港資與民資混合所有的一家港股上市公司。「混改」不是簡單的「國資進入民企」或「民資進入國企」，「混改」的方向必然是建立治理結構完善的現代企業制度。綠城中國的「混改」方向是：由董事會治理，而不是由大股東治理；經營管理層由董事會任命，而不是由大股東任命——即建立清晰的「股東—董事會—經營管理層」之企業治理結構。

所以，我當天的文章是這么寫的：「最重要的是，一個嶄新的綠城要來了。渡盡劫波的綠城，終于有望長成宋衛平夢想中的樣子。綠城還綠著。宛若一位少年——窣地春袍，嫩色宜相照。宛若一位少年，身著拖曳的長袍，映照著東宮的芳草地。」

觀測這個美好時代的一扇窗

我們經歷了綠城這么多年的風風雨雨和陽光燦爛，現在如果你問我房地產行業還能走多遠，我們可以這么回答：如果你用嫵媚的眼光看它，它就會用嫵媚的眼光來看你；你對房地產有多大的熱情，你的未來就會有多強大。這就是我們今天這場演講的主題——「我見青山多嫵媚」。

綠城是我們今天這場演講最大的一個主語。綠城是我們觀測這個美好時代的一扇窗。

綠城不過是一家房地產企業而已嘛，何以觀測這個美好的時代？確實，我們有很多人對于房地產行業都有著或多或少的誤解。房地產只是蓋房子的嗎？房地產本質上是一門空間生意，喚醒土地沉睡的價值，誘發各種動人的場景，讓空間成為「三生融合」（生活、生產與生態相融合）的超強載體。簡而言之，房地產是城市化的關鍵工具之一。如果我們僅僅從房價的視角去看房地產，可能會覺得它的門檻很低，很容易就會有鄙夷、感傷甚至憤怒的情緒。但如果我們從場景的視角去看，就會看到其實它是一門復雜的跨學科行業。如果我們再從城市的視角去看，廣義的房地產不僅是百業之母（沒有房地產，你在哪一個空間開展生產活動呢），是美好生活的底盤，更是鍛造城市競爭力的快捷方式。如果你還有更廣闊的視角，用國家的視角去看，你還會發現，房地產是中國財稅制度的密碼之一——土地不僅是生產資料，更是一種信用存在，在中國它是貨幣之錨，是貨幣信用的主要來源。你可以用當年美國「金本位」的邏輯去感受一下我們的「土本位」。

我把房地產抬得太高了？我們可以通過一個小切口看一下，房地產之于城市競爭力而言，有哪些作用？還可以有哪些作為？

這兩幅圖是我們向往的場景：一個是紐約的布萊恩特公園（Bryant Park），一個是倫敦的海德公園（Hyde Park），一大群人可以同時在大草坪上嬉戲。這樣的場景，現在我們的很多城市也都有了。

過去這些年，我們一直在爭論：草坪到底能不能踩？2023年1月31日，住房和城鄉建設部發了一個很重要的文件（《關于開展城市公園綠地開放共享試點工作的通知》），鼓勵城市開放公共綠地。簡單說，就是要讓草坪可以踩。

這是一種巨大的觀念變化。在舊觀念里，踩草坪是不文明行為，政府部門很喜歡在草坪里插上像「小草青青，踐之何忍」這樣的標語牌。我比較無聊，走過每一片草坪，都要去收集一下草坪上的標語，比如「莫讓草坪在您腳下哭泣」「小草微笑，請您身旁繞」「少一個腳印，多一個生命」……我在一個學校里看到過更夸張的標語——「一人踩草，全班受罰」。

這種舊觀念是極其強大的，但現在正在漸漸瓦解。為什么？因為我們的需求正在發生變化。新冠肺炎疫情的隔離記憶，讓我們更珍視公共生活，更渴望親近自然。這兩三年，飛盤變得很火，成了年輕人的新潮運動；露營更火，大家恨不得下樓就能搭個帳篷。飛盤與露營，都有賴于草坪。

對，我們的需求變了：過去草坪主要是用來觀賞的，現在我們更需要參與，更需要互動。需求的轉變，促成了觀念的更新。我們的觀念已經從「小草青青，踐之何忍」變成了「可進入、可體驗」。住房和城鄉建設部的這份文件，是觀念更新的一個體現。「可進入、可體驗」就是這份文件里的一個表述。

還記得住房和城鄉建設部剛剛發布這份文件時，我們很激動，說「住建部干了一件很高級的事情」，說「這份文件如果執行到位，將極大地激發城市空間的活力」。是不是觀念轉變到位了，就萬事大吉了？我們能意識到，有時是需求驅動觀念，有時是觀念牽引需求；我們很難意識到的是，需求與觀念的轉變，都有賴于技術支撐。

草坪能不能踩，是一門很復雜的技術。我們能想到的是管理層面的事情，比如要完善「輪換養護管理機制」。其實這不是治本的方法，它仍然需要付出人力、物力等高昂的養護成本。實際上，我們的草坪技術，跟一些發達國家相比，是很落后的，而且至少落后了五十年。落后在哪里？草坪要變得耐踩踏，它既需要土壤改良，又需要草種馴化。

土壤改良相對快一些，我們只要有意識地去做，很快就能有成果；但草種馴化不是短時間內就能完成的，需要幾十年甚至上百年時間。你看英國很多草坪可以隨意踩，那是因為他們很早就開始做草種馴化，現在種在公園里的草是經過幾代人不斷馴化的耐踩踏草種。他們的草坪開放得比我們早，但他們肯定也經歷過我們今天所面臨的這個問題，踩了以后就壞了，就要換，就很貴。在歐洲，我們看到很多草坪，會高出路面四五公分，所以他們叫「草毯」。我喜歡「草毯」這個詞，草是整個大自然客廳里的一塊地毯，很柔軟。

所以，哪怕是小小的草坪，背后也需要很多硬技術。耐踩踏的草坪，發達國家也已經領先了四五十年，需要我們奮起直追。

過去我們在草坪上看到過這樣的標語——「草坪興旺，匹夫有責」，它原本的意思是叫大家不要踩。但如果我們從技術追趕的角度去看，這仍然是一句很好的標語：我們有責任不斷提高草坪技術，讓草坪更加耐踩踏，讓草坪長得更興旺，讓更多草坪真正變得可以被無壓力地踩來踩去。

現在，綠城正在探索，正在努力。中國住宅區里第一塊運用土壤改良技術的草坪，在綠城·春來楓華，在杭州。這是第一步，甚至可以說這只是小小的一步。我們還需要去推進下一步更復雜、更漫長的草種馴化。我們需要做的事情仍然非常多，當然不能只靠綠城一家企業去做，還得讓各個科研單位一起形成生態，形成合力。我們需要整個社會去協同推進每一項能夠給我們帶來美好生活的技術。

回到剛才我們那個問題：綠城不過是一家房地產企業而已嘛，何以觀測這個美好的時代？我們通過草坪這個小小的切口，是不是更真切地感受到了房地產企業的更多作為與責任？

通過這樣一個小小的切口，我們還可以感受一下綠城產品創新的無數個維度。我們看得見的是草坪，看不見的是草坪底下土壤的爆發力。綠城是一家很有爆發力的公司，它的很多爆發力是在土壤里的，我們往往是看不見的。這世間很多的美好，往往是在你看不見的地方用力。

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科