上海“金地西郊悅章”剛交付一年，為什么外墻就出現“脫落”問題？

01

楔子

前兩天刷到一則新聞，說的是上海嘉定一個樓盤精裝修交付不到一年，外墻就出現大面積空鼓、脫落問題。開發商雖然進行了維修，但并沒有徹底解決問題。（如上圖）

一聽到這種新聞，最容易讓人聯想到的就是外墻保溫脫落高墜，我前段時間還寫過一個小區叫做陽光美林苑。

有興趣的朋友，可以擴展閱讀：《》

但美林苑是老舊小區，可這個項目只交付了一年外墻就掉落成這樣，確實比較罕見。

所以我打算去一探究竟，今天這篇文章就來聊聊這個話題。

02

項目簡介

發生外墻問題的這個樓盤叫做金地西郊悅章，位于上海嘉定新城崇福路188弄的。2024年建成 ?，開發商是金地集團、上海西郊莊園企業集團。

該項目臨近滬嘉高速、嘉閔高架，自駕1公里內可達主干道 ?；距地鐵11號線馬陸站直線距離約590米。（如下圖）

整個小區建筑面積約62,271㎡，容積率為2.5%，由9棟高層住宅組成，共576戶。主力戶型為104㎡的三房兩廳兩衛和136㎡的四房兩廳兩衛，當前均價為49,800元/㎡。

據報道：該項目設計伊始就按照綠色建筑的高標準來執行。在國標綠建技術的基礎上，融入了多項更為國際化的措施，例如可持續管理、采光優化、熱舒適、環保建材、海綿城市等。

而現在看來，這所謂的“綠色建筑”多少有些諷刺意味，連項目的臉面問題都沒處理好，怎么談得上高標準呢？

03

問題分析

從相關報道和現場的一些照片來看，我判斷：這個項目外墻的問題主要是出在“面層”上，目前并沒有涉及到外墻的保溫層。

比如說，上圖中掉落在玻璃雨棚上的碎片看上去厚度都不大，符合面層的特征。

再比如說，上圖是外墻破損的位置，其厚度也符合真石漆的特征。而相關報道也證實：該小區外墻采用的是真石漆面層施工工藝。

另外我又去找了一下這個項目施工過程中的照片，看到了外墻的基層就是普通的混凝土墻面。（如下圖）

所以我判斷：該項目的保溫可能就是傳統的外保溫體系，而非現在比較流行的結構保溫一體化設計。（如下圖）

這種保溫與結構一體化的目的是：為了解決傳統外墻外保溫容易出現的空鼓開裂及脫落等問題。

建筑主體圍護結構與保溫保護層通過混凝土剛性連接，實現“建筑不拆、保溫不壞”的保溫與建筑同壽命目標。（如下圖為其構造構造示例）

既然該項目采用的是傳統的外墻外保溫體系，那這個外墻面層脫落，最大的原因就是：表面的真石漆和保溫層之間的連接出現了問題。

下面讓我們一起看看圖集是怎么要求的。

04

構造層次

先來看看外墻外保溫系統的介紹，也許你就能發現問題所在了。

外墻外保溫系統

由保溫層、抹面層、固定材料(膠粘劑、輔助固定件等)和飾面層構成，并固定在外墻外表面的非承重保溫構造總稱。

而飾面層能否牢固的附著在外墻的保溫層上，和很多因素有關。

一、抹面層是否做到位了？

在圖集中，抹面層要求抹面膠漿復合玻纖網格布，并且保溫層的兩面都要刷界面劑。（如下圖）

如果圖集該有的工序和構造層次都沒有做到位，那外墻飾面層往下掉也就不足為奇了。

二、真石漆的質量問題

真石漆的價格差異就很大，也就意味著質量良莠不齊，只有謹慎選用質量達標的真石漆產品，才能保證不脫落。

三、天氣和溫度因素

不能為了趕工期，在惡劣天氣以及溫度較低的情況下施工，不然會影響質量。

2022年7月，金地與上海西郊莊園聯合體以16.01億元競得該地塊，樓面價25706元/㎡，溢價率9.39%，房地聯動價49800元/㎡。五個月后，金地西郊悅章項目首開，推出504套104-136㎡房源，2024年12月項目交付。

而出了這樣的質量問題之后，開發商選擇了 "點修"的做法，這讓業主們無法接受。

如果外立面只是偶爾一處兩處破損，那可能是偶然；而爆發了這么大面積的問題，就不得不讓人懷疑整體出了問題。

所以這種“哪里壞了修哪里”的做法，顯然是無法徹底解決問題的，也是無法平息情緒的。只有全面的返工，才是一個負責任企業該有的態度。

05

結束語

近幾年，新房交付后發生質量問題的事件屢見不鮮，究其原因主要是房價下行之后，開發商的利潤變薄了，采取了太多的“成本優化”措施。

與此同時，隨著房價的下行，購房者對于質量問題的容忍度也進一步降低，所以維權的新聞頻發。

一邊是人民群眾對于美好生活的追求不斷提高，而另一邊是開發商不斷的制造著“有瑕疵”的住宅產品，這之間的矛盾該如何解決？

難道只靠五方責任嗎？