廣東高院發布涉不動產執行異議之訴典型案例

今天，廣東省高級人民法院發布一批涉不動產執行異議之訴典型案例，涉及商品房業主、接受贈與未成年人、附居住條件贈與的父母、協議離婚配偶等各類權利主體的權利界定、排除強制執行的條件和標準等難點和熱點問題，涵蓋商品房買賣、離婚財產分割、抵押擔保、拆遷安置等類型。2024年至今年8月，廣東法院共審結一審執行異議之訴案件9762件。

本次案例圍繞實質解紛和平等保護要求，堅持利益平衡和價值引領，準確理解適用法律，維護真實權益，打擊防范虛假訴訟，為各方當事人合法權益提供有力司法保障。在葉某甲訴歐某等案外人執行異議之訴案中，人民法院將與居住權密切相關的小區配套車位納入商品房消費者購房人生存權優先保護范疇，明確抵押權人設定抵押時對在先權利的必要注意義務；在陳某訴某資產公司案外人執行異議之訴案中，人民法院堅持誠信訴訟原則，依據案外人另案承認的事實與本案矛盾，對其主張排除執行的請求不予支持；某林場訴鄭某等案外人執行異議之訴案中，人民法院依法確認多重查封下執行標的查封時間，明確已解除或失效的查封不能作為認定依據。

近年來，廣東法院全面提升執行裁判質效，聚焦執行異議之訴疑難問題，出臺多個規范性文件，不斷統一全省裁判尺度，推動執行異議之訴案件的公正高效審理，依法保障民生權益、促進市場交易，為高質量發展提供有力的司法服務和保障。

01

消費者對商品房配套車位的物權期待權可以對抗抵押權

——葉某甲訴歐某等案外人執行異議之訴

基本案情

2004年，葉某乙向某房地產公司全額支付認購款購入小區車位1個，占有并使用車位。該車位土地用途為城鎮住宅用地，由全體業主共同所有。某房地產公司未依約為葉某乙辦理車位產權證書。2013年，葉某乙將車位轉讓給同小區業主葉某甲。2015年，某房地產公司以包括涉案車位在內的小區車庫整體作為抵押物向歐某借款并辦理抵押登記。因某房地產公司未能如期償還債務，歐某以仲裁方式確認其債權及對抵押物的優先受償權并向法院申請強制執行。涉案車位被查封后，葉某甲提出異議被駁回后提起本案訴訟，請求判令停止對涉案車位的執行。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，小區業主合理的車位配備是與其居住權密切相關的一種生活利益，具有保障居民基本居住權益的屬性。民法典規定規劃建設的車位應當首先滿足業主需要，依附于商品房而存在的小區車位，屬于商品房居住功能的必要延伸和拓展。歐某接受開發商通過正常市場途徑出售并被占有使用的小區車位作為抵押物，疏于審慎調查，其權利亦不能對抗相對履約無過錯的業主。歐某雖然對涉案車位享有抵押權，但葉某甲對涉案車位依法享有設立在先的業主專有權和物權期待權，可排除執行，故判決不得執行涉案車位。

典型意義

本案涉及數十件系列案，法院在審理案件過程中，側重于實質審查當事人的權利屬性以及爭議車位是否關乎商品房居住功能。本案準確把握法律要件，通過個案釋放司法導向，支持了購買車位在先的業主排除抵押權執行的主張，既回應了小區業主對小區配套設施保障的關切，增進民生福祉，又有利于進一步規范房地產市場、金融貸款等行業行為。

02

父母在債務發生前贈與未成年子女的房產不得執行

——謝某甲、謝某乙訴羅某等案外人執行異議之訴

基本案情

謝某、朱某系夫妻，謝某甲、謝某乙系其子女。2006年，朱某代其未成年子女與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定謝某甲、謝某乙以648萬余元購買涉案廣州某房產。2008年付清全部款項后，辦理了登記在謝某甲、謝某乙名下的房地產權證。2013年，謝某向羅某借款，其后雙方發生爭議，經判決進入執行，羅某向法院申請執行謝某、朱某名下財產。執行法院查封了涉案房產，案外人謝某甲、謝某乙以其系房屋所有權人異議被駁回后，提起本案訴訟，請求不得執行涉案房產。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，在父母債務糾紛中判斷贈與未成年子女的房產能否執行，應以執行依據的債權債務關系產生時間及房產的登記時間為核心，兼顧房產情況、債務人償還能力和償還債務的情形等因素綜合考量。涉案房產在羅某出借款項前已完成過戶登記，父母子女主張親子贈與的意思表示經過權屬登記予以彰顯，贈與行為已經完成。債權人未舉證證明其對涉案房產作為被執行人的責任財產存在信賴利益，也未有證據證明贈與存在惡意逃債、違反公序良俗等合同無效的情形，可認定未成年子女享有排除一般金錢債權執行的權益，故判決不得執行涉案房產。

典型意義

本案綜合未成年人子女名下房產購買、贈與、使用、經營情況，結合父母作為債務人債務償還能力和債務情況等因素認定債務人親子贈與的效力。本案準確把握當事人權利性質，平等保護各方當事人權利。在防范債務人利用家庭內部關系，惡意逃避債務、規避應當承擔的經營風險的同時，堅持不動產登記的推定力和公信力，依法保護未成年人重大財產。不僅有利于防止經營風險的擴張，維護家庭生活的穩定，也有利于形成理性的市場交易秩序，督促第三人慎重對待與名下無財產的市場主體進行交易。

03

案外人與被執行人惡意串通受讓的房產不得排除執行

——謝某訴李某杰等案外人執行異議之訴

基本案情

某商貿公司名下三套房產經李某杰申請被執行查封。因某商貿公司實際控制人李某與李某杰達成執行和解，故查封解除。解封期間，李某將三套房產出售給謝某，雙方簽訂了兩份買賣合同，一份合同總價1376萬余元用于辦理產權變更登記，一份合同總價約1500萬元。雙方于同一天完成備案合同簽訂、1500萬元房款支付、遞交產權轉讓登記申請以及房屋交接。該三套房產同期評估總值2013萬余元。由于李某未按照執行和解協議履行還款義務，李某杰向法院申請恢復執行。因三套房產被再次查封，謝某作為案外人異議被駁回后，提起本案訴訟，請求排除執行。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，被執行人有利用執行和解解除房產查封期間，轉讓財產逃避執行的目的，案外人明知轉讓價格低于抵押債權額和市場價值并低價受讓，與被執行人高度信任、緊密配合，損害申請執行人利益，可以認定案外人與被執行人惡意串通，損害申請執行人的利益，合同無效，故判決駁回謝某訴訟請求。

典型意義

本案中，被執行人和案外人相互串通、積極配合，雙方的民事法律關系從形式上似乎符合法律規定的排除強制執行的條件，法院通過穿透審查否定當事人簽訂買賣合同的效力，提煉出認定案外人與被執行人惡意串通、合同無效的標準，對同類案件處理具有很強的指導價值，對依法保障申請執行人合法權益、打擊惡意逃避執行、助力解決執行難、推動社會誠信體系的建設具有重要意義。

04

開發商的所有權可以排除對被執行人預告登記房屋的執行

——某房地產公司訴某銀行支行等案外人執行異議之訴

基本案情

2013年，李某、翁某與某房地產公司簽訂《預售合同》，約定向其購買廣州市某房屋，支付了部分價款，并辦理預告登記。2015年，李某、翁某因另案向某銀行支行承擔連帶還款責任，執行法院將涉案房屋作為兩人的財產查封并擬拍賣。某房地產公司提起本案訴訟，主張對涉案房屋享有所有權，請求排除執行。此前，某房地產公司因李某、翁某未依約支付購房款申請仲裁，仲裁裁決李某、翁某向某房地產公司支付剩余購房款。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，預告登記是在不動產登記簿中公示的、以將來物權變動為內容的預先登記，所登記的是要求出讓人履行商品房買賣合同、將來發生不動產物權變動的請求權，屬于合同權益，并不發生物權變動后果。被執行人雖與出讓人簽訂購房合同、支付部分房屋價款并辦理了預告登記，但房屋仍登記在開發商名下，在申請執行人不同意將拍賣房產所得價款優先支付房款，被執行人不能依約履行付款義務的情況下，開發商有權主張解除購房合同，其權益可以排除強制執行。故判決不得執行處置涉案房屋。

典型意義

商品房預售制度是我國商品房銷售的主要方式，從合同的簽訂到履行、從預售備案登記到不動產物權登記，權利的變動和取得具有一定的不確定性。本案明確了預查封商品房在執行程序中的法律性質和處置規則，有助于保護案外人合法物權，平衡各方利益，對統一同類案件的裁判標準、指導執行實踐具有重要的指導價值和參考作用。

05

被拆遷人的拆遷安置補償權應予特別優先保護

——某經濟合作社訴某信托公司等案外人執行異議之訴

基本案情

因城市“三舊”改造需要，某置業公司與某經濟合作社簽訂《房屋拆遷補償協議》，約定對案涉集體地塊進行拆遷改造，并按原建筑物及空地面積以一定比例提供安置房屋。雙方對具體置換的房產進行了確認，并約定置換房屋交付時間。隨后，某置業公司因與某信托公司金融借款合同糾紛一案被申請執行。執行法院對涉案置換房屋進行了查封。某經濟合作社異議被駁回后，提起本案訴訟，請求停止執行。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，某經濟合作社享有的安置補償權，是建立在原房產喪失的基礎上，對原房屋產權人的保護。某經濟合作社與某置業公司簽訂一系列拆遷補償安置協議的時間、確認置換房屋的時間，均早于案涉債務產生的時間及生效調解書確認某信托公司享有案涉債權的時間。被拆遷房屋是被拆遷人賴以生存或生產的基本物質條件。賦予被拆遷人第一順位的民事權益，能夠保護原房產產權人的合法權益，符合注重生存利益保障的社會政策考量，亦能產生更為良好的法律效果和社會效果。故判決不得執行涉案置換物業。

典型意義

被拆遷人的安置補償權利不僅表現為財產權，更是一種基本生存權，應當受到特別優先保護。本案例踐行了“生存權保障”的核心司法理念，展現了司法對民生權益的傾斜性保護，精準契合新出臺《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十八條的規定，具有較強的示范意義。

06

執行房產應保障案外人合法居住權益

——何某甲訴某小貸公司等執行異議之訴

基本案情

2020年8月被執行人何某乙因與某小貸公司等人小額借款合同糾紛一案，未履行民事調解書確定的義務，其房屋被查封，隨后進入執行拍賣。其父親何某甲提出異議，稱2012年將涉案房屋贈與兒子何某乙，雖公證書、贈與書僅載明無償贈與，但公證處談話筆錄記錄何某乙承諾供父母居住終老，請求停止或延緩拍賣，如法院堅持拍賣，請求拍賣后繼續居住至去世后再交房。申請執行人某小貸公司認為贈與行為已完成，內部約定不能對抗第三人。

裁判結果

佛山市順德區人民法院經審查認為，何某甲2012年將房屋贈與兒子何某乙時，公證談話筆錄明確約定父母可居住終老，該條款構成書面居住權合同；何某甲自贈與后一直實際居住且無其他住房；何某甲基于父子的特殊身份關系無償贈與涉案房屋，有別于普通純粹無償獲得居住權的情形；因贈與當時法律無居住權制度，2021年民法典施行后又因房屋被查封無法補登記，其對未登記無過錯。何某甲享有合法居住權益，可對抗金錢債權強制執行中的交付義務。故法院支持其附帶居住至終老條件拍賣的請求，但駁回其停止拍賣、待終老后再處置的主張。上述裁定送達后，雙方當事人均未向法院提起執行異議之訴。

典型意義

本案秉持善意文明規范執行，堅持實質解紛工作導向，做到前端規范執行，最大限度化解執行衍生糾紛。本案在執行異議審查過程中，嚴格審查證據，查明不動產真實權利情況，力爭將糾紛化解在前端。本案明確案外人基于附條件贈與合同保留房屋居住至終老的條件，本質是讓渡所有權而保留占有、使用的權能，意在設立居住權，對被執行人享有的物權作出限制。案外人對未登記居住權不存在過錯，對涉案標的享有居住權益；申請執行人僅可請求對執行標的物附帶居住權拍賣，為實現老年人的居住生存權益提供了有力的法律保障。

07

以離婚協議虛假分割的財產不得排除執行

——陳某訴某資產公司案外人執行異議之訴

基本案情

某銀行2014年5月向麥某祿發放貸款300萬元，貸款期為一年，后因麥某祿未依約還款，經法院判決進入執行，2017年裁定終結本次執行程序。某資產公司受讓債權后變更為申請執行人。執行過程中，法院查封了涉案土地使用權以及地上建筑物等。麥某祿前妻陳某提起本案訴訟，請求排除執行。涉案宅基地使用權的權利人為麥某祿、麥某光，房屋所有權證顯示所有權人為麥某祿。陳某與麥某祿于2014年10月登記離婚，雙方約定麥某祿持有的涉案土地份額、涉案房屋歸陳某所有等。2014年12月起，其兒子麥某琿、麥某光代為出租涉案土地及涉案房屋，麥某祿居住在涉案房屋一樓，于2023年死亡。另查，陳某2016年曾在另案中答辯稱麥某祿除了該案土地使用權外，名下還有本案土地使用權及地上建筑物，具備一定財產實力。

裁判結果

東莞市中級人民法院經審理認為，麥某祿與陳某登記離婚并約定涉案土地使用權及房屋歸陳某所有均發生于麥某祿向某銀行貸款后。陳某未能提供充分證據證明其已實際占有使用涉案房屋，且在辦理離婚一年多后仍在另案訴訟中確認涉案土地使用權及地上建筑物為麥某祿財產，并認為該財產可用以清償麥某祿的債務，其對涉案執行標的不享有足以排除執行民事權益。故判決駁回陳某的全部訴訟請求。

典型意義

執行領域的虛假異議破壞社會誠信，損害當事人合法權益。對于案外人以離婚時簽訂的財產分割協議提出的執行異議之訴，法院在強化案外人舉證證明責任的同時，也應運用好關聯案件查詢，督促當事人誠信訴訟，遏止當事人虛假異議妨害執行的行為。本案經關聯案件查詢，顯示案外人在本案中的對執行標的的歸屬做出與前案相互矛盾的訴訟主張，規制了當事人利用婚后財產約定逃避債務、規避執行的情況，有關處理思路對同類案件具有示范意義。

08

離婚協議合理分割的房產可以排除一般金錢債權執行

——李某訴張某等案外人執行異議之訴

基本案情

2019年，李某與肖某簽訂《離婚協議書》，雙方約定，A房歸李某所有并由其負擔未還銀行貸款；B房歸肖某所有。肖某因經商需要，分別向張某等三人借款共計55萬元，由其個人負責償還。2021年，張某向法院提起訴訟，訴請肖某、李某償還借款，肖某確認該筆債務同意還款，李某對債務不予確認，法院判決支持張某對肖某的債權主張。因肖某拒不履行生效判決，執行法院裁定拍賣肖、李兩人婚姻存續期間登記在李某名下的A房，李某以該房屬于其個人財產為由，提出異議。

裁判結果

湛江市中級人民法院經審理認為，離婚協議對財產及債務處理是否存在惡意逃避債務的情形，應綜合考慮離婚時間是否先于債務發生、離婚協議是否具有逃債等明顯不正當目的、對財產和債務的約定是否過度傾向一方等主客觀因素。本案李某與肖某在協議離婚時，兩套房產一人一套，未顯失公平。歸屬肖某的房屋抵償債務仍有剩余價款。且該離婚協議雖在涉案債務形成之后，但肖某對張某重新確認承擔該筆債務。在案證據并未反映李某與肖某惡意串通，不宜認定歸李某所有的房屋仍屬于被執行人責任財產。故判決不得執行涉案房屋。

典型意義

離婚協議往往基于夫妻雙方之間權利義務的統籌安排，也包含了情感因素、子女撫養以及對一方生存能力的綜合考量。即使財產歸屬約定發生在特定債務產生之后，如未顯失公平，也無明顯不正當目的或嚴重損害相關利害關系人的合法權益，則為法律所允許。本案的處理體現了平等保護原則下的權益平衡，維護了當事人的合法權益。

09

發生多輪查封解封的應以當前有效查封時間為準

——某林場訴鄭某等案外人執行異議之訴

基本案情

2022年8月，朱某、倪某將登記在朱某名下的某林地承包經營權、林木所有權和使用權以889.6萬元的價格轉讓給某林場，雙方簽訂《集體林權流轉合同》。某林場依約支付轉讓款，并發函要求朱某、倪某變更林權登記手續。另查明，該林地因另案糾紛分別于2020年9月、2021年1月被人民法院采取查封措施，兩案均因當事人達成和解協議依法分別于2021年1月、2022年11月解除查封。2022年11月，涉案林地又因朱某的另案糾紛被人民法院予以查封，查封期限為三年。后因朱某未履行生效判決書，該林地被執行法院于2023年7月19日裁定拍賣。某林場提出執行異議被駁回后，提起本案訴訟，請求排除執行。

裁判結果

肇慶市中級人民法院經審理認為，執行異議之訴中對人民法院查封時間的認定應以當前有效查封時間為準。當事人簽訂書面買賣合同前的查封已經因為和解或執行終結等原因解除或失效，不能作為認定本案查封時間的事實依據。因此當前有效查封成為首封，其查封時間晚于涉案合同簽訂時間，應認定某林場與朱某、倪某在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同。又因某林場已合法占有林木并不可歸咎于某林場的過錯，故應當認定其對涉案林權享有足以排除執行的民事權益。故判決不得執行某林場涉案林地的林木及林地使用權。

典型意義

對涉及多輪查封的案件，不能簡單地將首次查封的時間作為執行標的查封時間認定的唯一標準，而應以當前有效查封時間為準。本案堅持實質性審理和體系思維，厘清了“人民法院查封”時間認定規則，在民事執行強制性的外在限制的邊界內，尊重市場主體的自主性，平等保護合法權益，保障市場交易秩序，體現了公權力行使的謙抑性，對同類案件的處理具有參考價值。

10

未經登記的林地、林木權利不得對抗善意第三人已登記的抵押權

——馮某等訴某銀行支行案外人執行異議之訴

基本案情

陳某取得涉案土地承包經營權后，與馮某等三人達成合伙協議共同承包涉案山地。其后，陳某將自己擁有的一半份額轉讓給鐘某。后陳某向某自然資源局提交申請辦理涉案林地及林木的不動產權證，證件審核期間，陳某將擁有剩余份額全部轉讓給鐘某。某自然資源局向陳某核發涉案林地及林木的不動產權證后，陳某以此向某銀行支行作抵押貸款。因借款逾期未還款，某銀行支行向法院申請執行，執行法院裁定移送評估、拍賣涉案林地使用權及林木所有權。馮某、鐘某等人提出執行異議，請求確權并中止對涉案土地的執行。

裁判結果

清遠市中級人民法院經審理認為，某銀行支行基于對不動產權證公示效力的信賴，于涉案林權上設定抵押權，履行了支付抵押權對價的義務，并無證據證實其在貸款發放和辦理抵押登記過程中存在過錯。本案中，涉案土地實際物權的權屬人為馮某、鐘某等，但其未及時辦理物權登記，反而陳某申請辦理了不動產權證；且某自然資源局在核發不動產權證之前經過現場踏查、公告公示等程序，馮某、鐘某等對此均未提出異議，顯然具有過錯。故馮某、鐘某等對林地和地上附著的林木享有的實際權益不能排除涉案擔保物權優先受償權的執行。

典型意義

本案中，林地使用權及地上附著林木的登記權利人并非實際權屬人，實際權屬人提起案外人執行異議之訴，請求排除對抵押優先受償權的執行，人民法院在案件審理中應著重審查實際權屬人是否存在過錯，抵押權人是否構成善意取得。善意第三人已取得登記的抵押權應優先于未經登記的物權予以保護。本案的裁判對于實際權屬人提起案外人執行異議之訴的審查，具有借鑒意義。

審核：黃慧辰

編校：何雪娜

采寫：曾潔赟 趙瑋瑋