上海商辦地標即將易主 廈門國資21億元抄底

上海大宗交易市場已步入一個由內資主導的“本土化”新階段。

中房報記者 付珊珊 上海報道

上海核心商圈地標仙樂斯廣場“易主”傳聞再起。市場消息稱廈門市屬國企象嶼集團擬以21億元收購其90%權益，成交單價約3萬元/平方米。

今年6月，該消息就曾引發商業地產圈的關注，但兩個月后，又有消息表示交易中斷，近日成交消息再度在市場流出。

為核實交易真實性，中國房地產報記者采訪象嶼地產相關人士。該人士于11月18日向記者明確表示：“沒有收到這個消息。”

不過，有對上海資產交易比較熟悉的商業地產人士表示，上述交易已確定，但仍在交易過程中。

折價25%與三度易主：一棟地標建筑的十年流轉

盡管未經官宣，但有業內人士透露，上海仙樂斯廣場本由多方共同持有，象嶼集團此次收購并未取得全部股權，原持有方仍保留部分權益。

若交易屬實，21億元的成交價較2023年底28億元的初始報價已折讓約25%，成為上海核心商圈“以價換量”的典型案例。

這也將是仙樂斯廣場近十年來的第三次重大產權變動。

作為南京西路重要商辦綜合體，仙樂斯廣場前身為1936年英籍商人沙遜投資的“仙樂斯舞廳”，曾與百樂門齊名。2001年項目完成重建，形成總建面8.5萬平方米的商辦綜合體，其中商業2.28萬平方米，甲級寫字樓5.23萬平方米。

項目區位優勢明顯，緊鄰人民廣場地鐵站，日均客流量超百萬。截至2023年底出售啟動時，商場出租率約90%，辦公樓出租率超70%，穩定的收益表現曾吸引多批外資基金關注。

回顧其產權變遷：2014年基匯資本曾計劃以30億元將項目售予瑞安房地產，但因回報率未達預期而未果；2015年8月，由太盟投資集團、高盛等牽頭的財團完成收購，當時估值已達34億元。

象嶼地產：住宅去化承壓下的資產配置轉向

此次交易的收購方象嶼集團為廈門市屬國有企業，2024年位列《財富》世界500強，業務涵蓋大宗商品供應鏈、城市開發運營等多元領域。

象嶼集團雖然也在上海進行過布局，但業界更為熟知的是其旗下地產開發平臺——象嶼地產。公開資料顯示，象嶼地產近年來在上海住宅市場加速擴張，通過聯合拿地在嘉定、寶山、閔行等區域獲取多宗地塊，銷售排名迅速提升。

尤其是2022年，象嶼地產在上海加速擴張，當年在嘉定、寶山、閔行等區域聯合摘得6宗地塊，權益地價達79億元，推動其在全國房企銷售榜排名從第127位躍升至第56位。2023年，象嶼地產繼續發力，雖然在公開市場拿地數量有所減少，但在上海的排名進一步提升至35位。2024年，象嶼地產在上海共摘地3宗，權益地價為68.6億元，與2023年的公開市場拿地數量持平，但乏力癥狀已經凸顯。

今年以來，象嶼地產在上海更是陷入“拿地困境”，直到3月28日，才以總價66.78億元摘得閔行區蘭香湖地塊，成交樓面價30151元/平方米，溢價率18.97%，這是其今年在上海拿下的首宗地塊。

但該項目入市后也面臨市場壓力。蘭香湖地塊被象嶼地產打造為天譽蘭園，網上房地產數據顯示，該項目今年兩次開盤推出132套房源，但截至目前僅去化六成。而縱觀象嶼地產在上海的布局，其鮮少在市中心拿地，項目多位于郊區，因此不少項目去化面臨壓力。除了天譽蘭園，同樣位于閔行區的天宸雅頌項目共推出643套房源，但目前去化不到一半；位于浦東新場鎮的招商象嶼星耀翠灣亦去化不佳。

盡管銷售承壓，象嶼地產拿地步伐并未放緩。中指院數據顯示，截至今年10月末，象嶼地產在上海拿地金額已經達到69億元。

近期，象嶼地產再度瞄準浦東川沙板塊，發布了浦東新區PDP0-0706單元C05A-18地塊新建普通商品房項目招標計劃公告，該地塊正是上海九批次即將開拍的9幅地塊之一。根據招標預告公告顯示，象嶼地產擬投資27.35億元于該幅地塊。

在此背景下，市場對象嶼集團收購核心商圈成熟商辦資產的舉動尤為關注。這被視為地方國資在住宅市場之外，謀求資產配置優化和穩定現金流的重要戰略轉向。特別值得注意的是，仙樂斯廣場的土地使用年限僅剩約16年，但這一“短年限”特征并未阻礙交易傳聞，反映出市場估值邏輯的變化。

趨勢：內資主導的上海大宗交易新格局

仙樂斯廣場的成交也折射出當下上海大宗交易市場的發展情況。戴德梁行數據顯示，2025年三季度，上海大宗交易市場在外資階段性離場的背景下，以內資力量為核心引擎實現逆勢突圍，143.6億元的單季成交額環比激增67%。

這一增長態勢在內外資結構上表現得尤為突出——當季內資占比達到罕見的100%，外資則呈現集體缺席狀態。這一極端比例并非偶然，它清晰地標志著上海大宗交易市場已步入一個由內資主導的“本土化”新階段。

在這一結構性轉變中，內資買家陣營也呈現出顯著的分化特征。市場參與主體正從過去相對單一的專業機構，擴展為更加多元的生態圖譜。一方面，以中郵保險、信達資產等為代表的專業投資機構繼續發揮市場穩定器作用，憑借其長期資金優勢和專業研判能力，持續加碼核心區位優質辦公、零售物業的配置。另一方面，以上海本地及長三角區域的地方國資平臺、謀求產業升級的上市公司和實力實體企業，共同構成了非機構投資者的主力軍。他們或為資產保值增值，或為產業協同布局，正成為市場中不可忽視的活躍力量。

市場格局的深刻變化，也帶來了資產估值邏輯與投資策略的調整。在上海中原地產分析師盧文曦看來，國資接盤或更看重其穩定的租金回報與核心區位價值，在當前市場環境下，3萬元/平方米的成交單價具備較高性價比。且在住宅去化承壓、土地市場競爭激烈的背景下，收購具備穩定現金流的商辦物業，不僅可優化資產配置，也為企業提供了穿越周期的運營支撐。

這一趨勢的背后，是宏觀環境與微觀策略的雙重驅動。從宏觀層面看，國際資本流動性的周期性收緊，以及部分外資采取的“觀望”策略，為內資提供了承接核心資產的窗口期。從企業微觀層面看，在住宅開發業務普遍面臨去化壓力、公開土地市場競爭白熱化的背景下，收購能夠產生即時、穩定現金流的成熟商辦物業，不僅是對傳統開發業務單一風險的有效對沖，更是對資產配置結構的戰略性優化。此類資產雖增長潛力可能有限，但其確定的租金收益和較強的抗跌性，能為企業提供寶貴的運營現金流和財務穩定性，助力企業平穩穿越行業周期。