報價虛高 16%，帶看量幾乎為 0！ “同價套路”坑了多少賣房人？

最近上海楊浦世紀江灣小區的房子成了話題焦點：貝殼上 4 套 93 平米的三居室，全掛 1460 萬，還有一套差不多的掛 1470 萬，合著每平米得 15 萬 7 左右，跟小區 10 月掛牌的均價幾乎一樣。

不少人猜 “業主們肯定私下串通好保價了”，但實際壓根不是這么回事：

• 中介說了實話
• ：鏈家門店的人說，是最早有個業主掛了這個價，后來其他人賣房時就照著這個價抄作業，這些業主互相都不認識。而且真有買家想砍價，不少業主也愿意松口，掛牌價偶爾也會漲點或者降點。
• 價格差得老遠
• ：小區一共掛了 13 套房，就這 5 套價格差不多，剩下 7 套單價從 13 萬到 18 萬的都有，最貴的比最便宜的一套差了 450 萬。
• 報價和成交價差太多
• ：10 月掛牌均價看著挺高，但 9 月實際賣出去的均價才 13 萬 5，相當于報價虛高了 16%—— 業主想賣高價，但市場根本接不住。

扒一扒賣房人的心思：誰不是在 “想賺錢又怕砸手里” 之間糾結？

這幾套房同價掛牌，看著蹊蹺，其實就是現在賣房人心態的真實反應，背后藏著三筆算不清的賬：

1. 想保房價，又怕房子砸手里

世紀江灣這小區確實有點底氣：離復旦江灣校區走路就到，旁邊還有大片濕地和公園，2018 年才開盤的次新房，2022 年最貴的時候賣到過 19 萬 9 一平米。仗著這些優勢，業主們都不想先降價，怕自己一降，別人跟著降，房價就崩了。

但愁也是真愁：旁邊新樓盤建發海宸才賣 11 萬 5 一平米，比這兒的二手房便宜 26%，戶型還更符合現在人的需求。那 5 套同價的房子，一個月下來最多也就 2 組人來看，根本沒人問津 —— 想保價，可房子賣不出去也是白搭。這種 “又想扛價又怕賣不掉” 的糾結，上海那些賣千萬級二手房的業主大多都有。

2. 不會定價，只能跟風鄰居

多數人賣房都是外行，根本不知道該怎么定價，最省事的辦法就是 “看鄰居掛多少我就掛多少”—— 這也是為啥會出現 5 套房子同價的核心原因。但跟風很容易踩坑，就像寧波有個賣家，照搬鄰居的高價掛牌，結果 3 個月連個看房的都沒有，后來自己好好研究了市場才賣出去。

3. 盼著新政救市，結果希望落了空

8 月底出的 “8?25 新政” 確實讓市場熱鬧了點：這小區所在的中介門店，最近每人每周能接到 3-5 組看房的，比以前多不少，9 月和 10 月還各賣出去一套，比上半年強多了。

但熱鬧是別人的，跟這些高價二手房沒關系：新政主要帶動的是 500 萬以下的剛需房成交，上千萬的改善房壓根沒沾光。而且上海二手房整體還是 “看得多、買得少、價格跌”，9 月房價環比還降了 1.61%—— 業主們盼著政策能拉一把，結果發現自己的房子還是沒人要。

實在建議：賣房別瞎扛，這 4 招能幫你掌握主動權

結合現在的市場情況，給賣房的朋友們支幾招實在的，別再跟鄰居比著掛價了：

1. 定價別拍腦袋，跟著數據走

• 記個簡單公式就按同戶型近 3 個月實際賣出去的均價，往上浮一點點（最多 10%），再減去房子的缺點（比如臨街、裝修舊）該扣的錢。比如世紀江灣 9 月成交價 13 萬 5 一平米，93 平米的房子，合理報價大概 1410 萬，不是現在的 1460 萬。而且報價得留 10% 左右的砍價空間，不然買家連談的興趣都沒有。
• 沒成交記錄咋整，看同小區同戶型的房子，專挑那些一個月內有 5 組以上人看房的，他們的報價更靠譜，畢竟市場用腳投票了。

2. 花點小錢收拾房子，比降價管用，買家買不買，第一眼很重要，花幾千塊收拾下，比直接降幾萬效果還好：

• 低成本改造清單
• ：換個密碼鎖（中介帶看方便，不用總等你開門），舊地板鋪塊淺色地毯蓋住，窗簾換成米色的顯新，衛生間放個香薰去味兒，這些加起來花不了多少錢。
• 提前補小毛病
• ：墻面有裂縫、水龍頭漏水這些小問題，趕緊修了。不然買家看到了，一砍就是幾萬，比修房子花的錢多多了。

3. 抓住新政窗口，別死扛價格

• 盯緊前 3 個月
• ：房子掛出去頭 3 個月是黃金期，看的人最多。要是一個月內連 5 組看房的都沒有，趕緊降 5%-8%，別拖著。
• 砍價別硬懟
• ：買家想砍價，別直接說不行，可以提條件：“價格能少點，但你得快點付款”，用更快拿到錢換個合理價格，不虧。

4. 別幻想 “集體保價”，接受市場現實

現在上海二手房掛牌量都 35.5 萬套了，按現在的成交速度，得賣 15 個月才能清完庫存，買家有的是選擇，想靠業主們一起扛價根本不現實。蘇州、南京以前都有業主集體保價，最后還是沒人買，只能降價賣。像世紀江灣這種核心地段的房子，能守住 13 萬 5 到 14 萬的單價就不錯了，別死扛 15 萬 7 的報價，純屬浪費時間。

最后說句實在的：理性賣房比啥都強，世紀江灣這幾套房同價掛牌的事兒，最后還是得靠成交回歸理性。現在的樓市就是 “好地段、好房子還能扛扛，偏的、老的房子都在跌”，想靠跟鄰居統一報價來保價，根本擰不過市場規律。

賣房的朋友們記住：別總盯著鄰居掛多少錢，不如自己好好研究下市場，花點小錢收拾下房子，抓住看房的機會好好談 —— 這才是在現在的市場里，能把房子順利賣出去、還不虧太多的底氣。