房子越多虧得越多，房地產(chǎn)稅影響購房規(guī)則，普通人如何減少損失

房子越多虧得越多，房地產(chǎn)稅影響購房規(guī)則，普通人如何減少損失

文 | 銳析風(fēng)云局

編輯 | 銳析風(fēng)云局

每天后臺都能收到一堆關(guān)于房地產(chǎn)稅的留言，有人問首套房會不會被征稅，有人愁手里三套房以后要交多少錢，還有人擔(dān)心稅一落地房價就暴跌。

說真的，房子是大多數(shù)家庭的半條命，大家的焦慮我完全能理解，但房地產(chǎn)稅不是洪水猛獸，也不是空中樓閣，它的落地節(jié)奏、征收規(guī)則，早就藏在調(diào)整信號和試點經(jīng)驗里了。

今天我就把這些信息捋明白，誰會受影響，誰能得安心，一次性說透。

你的房子，大概率免征

先給剛需家庭吃顆定心丸，房地產(chǎn)稅的核心設(shè)計邏輯，就是保障居住、抑制投機(jī)，普通購房者基本不用怕，從上海、重慶這十幾年的試點情況來看，免征面積是調(diào)整的核心底線。

而業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，是每人60平方米，這個數(shù)字不是拍腦袋來的，而是結(jié)合了全國城鎮(zhèn)人均住房面積39.8平方米的現(xiàn)狀，留足了家庭居住空間。

咱們來算筆實在賬：三口之家買一套180平方米的房子，剛好卡在人均60平方米的線內(nèi)，基本不用交一分錢稅；就算是四口之家，240平方米以內(nèi)的首套房也能享受全額免征。

而且從上海最新的試點調(diào)整來看，持有居住證滿3年的非戶籍家庭，首套房還能額外享受稅收優(yōu)惠，就算先征了，持證滿3年后也能申請退還。

這說明調(diào)整從一開始就把保障剛需放在第一位，不會讓普通家庭因為買房自住而增加負(fù)擔(dān)，可能有人會問，要是首套房超過了免征面積怎么辦，比如三口之家買了200平方米的大戶型。

這種情況也不用慌，參考重慶的做法，超出部分才會計算稅費，而且稅率會非常低，就算按市場評估價100萬計算，年稅率也就在0.5%到1%之間，換算下來一年最多交1萬元。

跟每年的物業(yè)費、取暖費差不多，完全在普通家庭的承受范圍內(nèi)，房地產(chǎn)稅要管的是多套房，不是住得舒服點，這一點大家一定要分清。

短期不會來，長期必落地

關(guān)于房地產(chǎn)稅的落地時間，最近最權(quán)威的信號來自財政部原部長樓繼偉，他在財經(jīng)峰會上明確說，房地產(chǎn)稅的立法起草已經(jīng)完成，核心難點基本解決，接下來會按事實推出的要求推進(jìn)。

這句話里藏著兩個關(guān)鍵信息：一是立法框架已經(jīng)定了，不會再大改，二是按事實推進(jìn)，意味著不會脫離樓市現(xiàn)狀強(qiáng)行落地。

現(xiàn)在的樓市正處于調(diào)整期，2025年上半年全國商品房銷售價格同比下降1.2%，不少三四線城市房價還在探底，這個時候推房地產(chǎn)稅，很容易重蹈日本的覆轍。

1992年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，機(jī)構(gòu)倉促出臺地價稅，直接讓本就脆弱的樓市雪上加霜，房價連續(xù)下跌17年才觸底。

高層顯然吸取了這個教訓(xùn)，明確認(rèn)為房價下行期不適合推出房地產(chǎn)稅，所以短期內(nèi)——至少3到5年內(nèi)，在房價企穩(wěn)之前，調(diào)整不會落地，但短期不落地不代表永遠(yuǎn)不落地。

長期來看房地產(chǎn)稅是地方機(jī)構(gòu)稅源改革的必然選擇，過去幾十年地方財政太依賴土地出讓金，2024年全國土地出讓收入較2021年峰值下降了32%，這種一錘子買賣的模式已經(jīng)難以為繼。

而房地產(chǎn)稅作為穩(wěn)定的地方稅，能為城市建設(shè)、公共服務(wù)提供持續(xù)資金，這是它一定會推進(jìn)的根本原因，所以調(diào)整的節(jié)奏很清晰。

給市場留足調(diào)整時間，等房價穩(wěn)了，立法程序就會加快，不會突然空降，大家可以留意一個細(xì)節(jié)：2025年鄭州、杭州等城市已經(jīng)開始試點房產(chǎn)價值動態(tài)評估系統(tǒng)。

這套系統(tǒng)能精準(zhǔn)算出每套房子的市場評估價，為未來征稅提供技術(shù)支撐，這說明調(diào)整推進(jìn)是軟著陸式的，從技術(shù)準(zhǔn)備到立法通過，每個環(huán)節(jié)都會有明確信號，不會讓大家措手不及。

多房者的持有成本，真的要漲了

房地產(chǎn)稅的真正沖擊，會集中在投機(jī)性持有群體身上，尤其是兩類人需要重點關(guān)注，比如三四線城市的多套房持有者。

這些城市的房子本身流通性就差，2025年三四線城市二手房掛牌量同比增長了45%，很多房子掛半年都賣不出去，一旦征收房地產(chǎn)稅，這些房子就從資產(chǎn)變成了負(fù)債。

咱們以一套100萬的三四線城市房產(chǎn)為例，稅基按市場評估價7折計算就是70萬，如果是第三套房，稅率很可能達(dá)到1.5%以上，一年就要交1.05萬元的稅。

要是手里有三五套這樣的房子，每年光稅負(fù)就好幾萬，而且房價還在跌，賣了虧太多，持有又要花錢，陷入兩難境地。

這也是為什么現(xiàn)在很多投資客開始拋售三四線城市的房產(chǎn)，不是不想囤，是未來的持有成本實在扛不住，第二類是高杠桿炒房者。

過去這些人靠低首付、多貸款囤房，指望房價上漲覆蓋貸款利息，但房地產(chǎn)稅會徹底打破這個邏輯，假設(shè)一個人貸款買了兩套總價200萬的房子，每年要還10萬貸款。

再加上1.5萬的房產(chǎn)稅，一年支出就達(dá)到11.5萬，而現(xiàn)在很多城市的房租回報率只有2%左右，兩套房子年租金也就4萬，根本覆蓋不了成本。

一旦房價停止上漲，資金鏈很容易斷裂，這也是調(diào)整抑制投機(jī)的核心作用，相比之下，二套房持有者的壓力要小很多。

調(diào)整大概率會對二套房實行象征性征稅，比如100萬的房子年繳5000到10000元，相當(dāng)于每個月多花幾百塊，不會造成太大負(fù)擔(dān)，這種差異化稅率設(shè)計，就是要區(qū)分改善需求和投機(jī)需求，既不影響家庭改善住房，又能精準(zhǔn)打擊炒房行為。

樓市回歸理性，買房更看居住價值

其實大家不用糾結(jié)房地產(chǎn)稅會不會讓房價暴跌，真正值得關(guān)注的是，它會讓樓市徹底回歸居住本質(zhì)，過去二十年，房子被賦予了太多投資屬性。

很多人買房只看漲幅，不看戶型、配套、地段這些居住核心要素，但房地產(chǎn)稅落地后，持有成本會成為買房的重要考量，那些戶型差、配套弱、流通性差的房子，會越來越不值錢。

而核心城市、優(yōu)質(zhì)地段、適合居住的房子，反而會更保值，這一點在上海已經(jīng)得到驗證，試點以來，上海核心區(qū)的次新房價格穩(wěn)中有漲，而遠(yuǎn)郊的大戶型二手房價格下跌了15%以上。

未來這種分化會越來越明顯：核心城市的房子是硬通貨，既能滿足居住需求，又有保值能力，非核心城市的房子，只有真正適合居住的才值得買，想靠它投機(jī)賺錢基本沒可能。

最后給大家兩條實在建議，如果你手里有多套房，尤其是非核心城市的房產(chǎn)，現(xiàn)在可以逐步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，優(yōu)先賣掉掛牌量高、流通性差的房子，把資金集中到核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上，避免未來被動交稅。

如果你是剛需購房者，完全不用焦慮，不用因為調(diào)整傳言匆忙買房，也不用等所謂最低點，樓市理性后，買房會更從容，你只需要根據(jù)自己的工作、家庭需求，選一套住得舒服、壓力不大的房子，這才是買房最本質(zhì)的意義。

結(jié)語

房地產(chǎn)稅不是為了打壓樓市，而是為了讓樓市更健康，它會淘汰投機(jī)者，保護(hù)剛需者，讓房子重新成為安身立命的家，而不是擊鼓傳花的籌碼。

想通這一點，關(guān)于房地產(chǎn)稅的所有焦慮，其實都能迎刃而解。