深度研究丨1.7萬億設施管理新藍海，三大趨勢值得重點關注

設施管理（FM）正成為物管行業未來發力的重要賽道。它既區別于設施設備管理，也不等同于傳統物業管理。

國際標準ISO41011：2017已給出明確且廣泛認可的定義：在建筑環境內整合人員（People）、場所（Place）、過程（Process），并以改善人們生活質量、提高核心業務生產力為目的的組織職能。

理解設施管理，核心可聚焦“3個P”，重點是跟著客戶業務邏輯定SOP：

People（人員）：核心是服務好空間場所的使用者；

Place（場所）：幫助客戶管理空間場所，適配業務需求；

Process（過程）：從客戶視角優化流程，賦能核心業務。

設施管理行業市場規模持續擴容。克而瑞物管測算顯示，預計到2026 年，該領域市場規模將達1.7萬億元。

當前，設施管理市場持續向好，行業新進入者不斷涌現，市場競爭與發展挑戰同步升級。如何精準洞察行業趨勢把握發展機遇？

設施管理面臨的第一大挑戰就是預算緊縮持續加劇。

據克而瑞物管調研顯示，2025年，61%的企業設施管理預算下降，較 2024年的45%增加了16個百分點，多數企業降幅在10%以內。而預算基本持平企業則由2024年35%下降至2025年的25%。

此外，第二大挑戰是專業要求持續提升。

設施管理發展至今，企業對于專業化能力的要求始終穩步上升，從技術能力、服務標準到行業經驗、風險管控等維度，都提出了更細致、更嚴格的要求，核心訴求始終聚焦于通過專業化合作，實現業務價值的最大化。

最后，務實導向持續凸顯。一方面，同類型項目經驗更受關注。調研顯示，在設施管理外包供應商選擇中，性價比依舊占據核心考量地位，成為企業決策的首要標準。而同比去年，“同類型項目經驗”的重要性有所提升（由第三位上升至第二位），以此降低試錯成本，確保服務交付質量與自身需求精準匹配。另一方面，調研顯示，在整體預算收縮的趨勢下，企業更注重硬服務（如設施運維），對于軟服務（如保潔服務等）預算壓縮較明顯。

資產保值增值訴求明顯上升。當前，辦公市場高空置、園區去化壓力仍存。設施管理服務不再限于以往的維護保養等，更需通過精細化運營挖掘資產價值，實現資產保值增值。

調研顯示，甲方對資產保值增值的訴求較去年上升11個百分點，已成為除支持核心生產、保障業務連續、優化成本外的核心價值主張——這背后是企業對設施管理從“成本載體”到“資產標的”的認知轉變，越來越多企業關注生態運營，甚至深度參與前期資產規劃，形成“運維-優化-增值”閉環導向。

“價值互換” 成為服務方拓展市場、實現共贏的實踐路徑。

一是直接購買或入駐。通過采購甲方產品、入駐園區等方式幫助甲方消化產能、盤活資源，從而換取物業服務項目的合作機會。例如物企也可通過將分公司注冊落地園區，協助完成招商指標，進而謀求項目服務權，實現雙方共贏。

二是擔任中介角色。發揮資源整合優勢，協助甲方招商、去庫存。例如部分物企助力甲方招商去化、與甲方企業達成戰略合作，協助銷售旗下產品等，既拓寬獲客渠道，也深化了企業合作。

這類“價值互換”模式，不僅拓寬了物企的獲客渠道和業務獲取方式，也促成了與甲方關系的深度融合，助力甲方實現資產的保值增值，不失為當前存量競爭環境下值得探索和推廣的一種創新路徑。

2025年，中國“雙碳+ESG”政策進一步深化落地，多重政策推動設施管理向“綠色化、規范化”轉型：

雙碳層面，2025年實施的《中華人民共和國能源法》是我國能源領域首部基礎性、統領性法律，其構建了清潔低碳的能源體系框架，要求設施運營環節的能源節約與高效利用，為 FM 的能源管理提供了法律依據。在此前，《碳足跡管理體系實施方案》及歐盟 CBAM 機制，從法律、標準到國際規則，要求設施運營實現能源節約、碳足跡全周期量化管理。

ESG 層面，2025年修訂后的《上市公司信息披露管理辦法》將可持續發展報告納入法定披露，明確未合規披露將面臨監管處罰，設施能耗、廢棄物處理、空間安全管理等指標均在統計之列。除此之外，此前的配套準則與行業指南亦細化了能耗、廢棄物處理等披露指標，財政部《企業可持續披露準則——基本準則（試行稿）》從治理架構、風險管控、指標與目標等核心維度，為企業披露與設施管理相關的可持續信息提供了明確依據與操作指引。《中國企業可持續發展報告指南（CASS-ESG 6.0）》則為 90 個行業定制了 ESG 指標體系，提供 165 項具體維度。諸多政策將推動 ESG 從“自愿”走向“強制合規”。

在企業市場實踐中，8成調研企業已開展或計劃開展節能改造，目前以自主改造為主流。近4成企業能源管理費用在100元/平方米?年以內。與此同時，調研顯示，能源管理已成為2025年預算增幅排名第三的核心業務，未來的布局將為業務增長注入長期價值。

部分頭部物企已積極行動，積極制定能源管理全鏈條解決方案。

保利物業2024年攜手清華大學技術團隊打造IEIM綜合能源智慧管理體系，在保利國際廣場節能改造中實現中央空調系統資產更新率68%、節能率38%、單年節費達到164萬，并實現智慧照明、智慧水泵100%改造。萬物梁行、招商設施等企業也針對性推出能源管理方案，通過科學統籌資源、精準降低能耗，助力企業在“雙碳”戰略實施與高端制造的共振下，突破能耗困局、邁向效能升級。

在能源管理、空間管理等關鍵場景中，數字化系統已成為不可或缺的支撐要素。2025年3月，工業和信息化部印發《工業企業和園區數字化能碳管理中心建設指南》，旨在推進數字技術賦能綠色低碳轉型。指南明確了數字化能碳管理中心的建設目標、業務功能、技術方案和保障措施，有助于提升工業企業和園區對能耗和碳排放的精準化計量、精細化管控等能力。但放眼企業設施管理領域，數字化轉型仍處于發展不均衡的階段。

調研數據顯示，當前超六成企業的設施管理數字化覆蓋范圍不足 50%，整體轉型存在明顯滯后性。多數企業仍依賴傳統人工模式開展設備運維、空間管理等基礎工作，數據割裂、響應滯后等問題突出，這與部分企業數字化投入不足、缺乏專業技術團隊及標準化體系支撐密切相關。

當下，AI 技術加速賦能，數字化正成為企業搶占發展先機的優選。

數字化不應只停留于表面的看板展示與數據羅列，更需深度結合業務核心需求，滲透到設施管理的設備運維、能源管控、空間調度等實際場景中。

在智慧產業園區中，數字化場景正逐步增加。如智能餐廳、智能儲物柜、智能機器人等便捷服務場景；設備監測、設備可視化、故障告警聯動等高效運維場景；視頻聯動、視頻AI分析、視頻巡更等綜合安防場景......

在 AI 賦能場景應用中，管理與一線作業是企業運營的兩大核心支柱。當前一線作業成本已壓縮至低位，后續降本提效的空間趨于有限，但管理端仍蘊藏巨大優化潛力 —— 各家企業管理費用率普遍偏高，管理人員常深陷合同審核、校驗等各類審批事務，精力被大量消耗。

AI 技術的崛起為管理端優化提供了關鍵突破口。以高頻剛需的合同審批為例，IT 部門無需復雜開發，僅需將 AI 審批能力集成至現有審批系統，再交由數字員工落地執行即可。借助 AI 的精準算法與高效處理能力，合同審批不僅能在短時間內完成，還能實現比人工更可靠的標準化或個性化評審，大幅減少人工誤差與耗時，顯著提升審批效率，讓管理人員從重復事務中解脫，聚焦核心價值工作。

從萬物云發布 AI 員工并落地各業務場景不難看出，AI 賦能已成為行業共識，未來將有更多企業借力 AI 技術，推動數字化場景實現深度進階。

設施管理行業正迎來規模擴容與競爭加劇并存的發展階段，緊預算、高要求、重務實成為當下設施管理面臨的新挑戰。

在此背景下，三大趨勢引領行業發展方向：資產保值增值訴求升級，“價值互換”成為破局存量競爭的創新路徑；雙碳與 ESG 政策剛性約束下，能源管理憑借政策紅利與市場需求成為增長亮點；AI 技術加速滲透，數字化需跳出表面展示，深度融入業務場景實現進階。

企業唯有精準把握趨勢，方能在行業發展浪潮中搶占先機，實現可持續高質量發展。（來源：克而地產研究）