全球震蕩，誰是避風港？

最近一個月，投資者的感受只有兩個字：煎熬。

上證指數在沖高4034點后，掉頭向下，一度跌至3800點附近。今年以來，雖然指數有著不錯的累計漲幅，但散戶賺錢的并不多。

被視為“避險之王”的黃金，在經歷一輪大漲后也在高位震蕩，由于國際形勢充滿了不確定性，金價的走勢讓投資者難以把握。

比特幣也劇烈波動，從12.6萬美元跌至9萬美元下方，無數人爆倉。

無論是股票、黃金還是加密貨幣，它們都帶有極強的金融屬性，不僅波動性極大，而且更容易受到國際局勢、匯率變化、地緣政治等我們無法掌控的外部因素影響。

當金融資產在高位劇烈震蕩時，經過4年深度調整、價格泡沫被反復擠壓的一線城市核心資產，反而凸顯出了極高的安全邊際。

如在上海，豪宅市場走出了獨立行情；在香港，樓價指數已連升6周，創下近一年半以來最大單周漲幅。

展望2026甚至更長周期，還有哪些確定性機會？

01

尋找新的“確定性”

未來的城市分化將持續加大，能穿越周期的就是大城市核心區有科技創新加持的資產。

而近期兩大權威榜單的發布，很大程度刷新了人們對“全球創新版圖”的認知：

1、在施普林格·自然公布“2024自然指數—科研城市”排名中，廣州超越舊金山灣區躍升至全球第六、全國第四。

2、世界知識產權組織（WIPO）公布了2025年全球創新指數（GII），“深圳—香港—廣州”科技集群在連續5年屈居第二后，今年終于超越“東京-橫濱”，首次奪冠。

這打破了很多人對廣州的固有印象，沒想到以早茶、松弛聞名的“千年商都”，搞科研也這么強？

事實上，廣州的科創實力真的很強，無需被任何城市帶飛。

據Web of Science統計，2024年廣州共發表科研論文70843篇，同比增長10.86%，占廣深港創新集群總量的45.32%，體量與增速均領跑集群。

在胡潤研究院《2025全球獨角獸榜》中，廣州有24家企業登上全球獨角獸榜，位列全球第11，國內第4，數量相當于日韓總和。

作為華南當之無愧的學術中心，廣州坐擁84所高校，數量穩居全國“高校第二城”，更以168萬在校大學生蟬聯“中國大學生第一城”。

這些排名分量極重，背后是城市價值的重構。

因為在新的大國博弈周期里，科技含量=城市含金量。既然廣州的“科創底盤”如此扎實，我們就必須重新審視廣州這座城市的價值潛力。

02

彎道超車的底氣

如果把廣州放進長周期的歷史坐標里，你會發現廣州這一次躍升非比尋常。

我們正站在第四次工業革命的起點。而每一次技術革命，都深刻改變世界經濟版圖：

從蒸汽技術革命、電氣技術革命、信息技術革命，到如今勢不可擋的數字化與智能化，人類正全面邁入第四次工業革命。

廣州最被低估的地方，是它在第四次工業革命中的真實地位——不僅沒有缺席，更展現出極強的“彎道超車”趨勢。

數據就是最好的證明：

近日，海珠區公布了2025年前三季度經濟數據，GDP達到2233.74億元，同比增長5.4%，不僅連續三年領跑廣州，更跑贏全國與全省。

今年前三季度，海珠區新一代信息技術服務業營收增長14.2%，連續12個季度保持雙位數高增長，對全市增長貢獻率超3成。

海珠為什么能跑這么快？其核心動力就在——琶洲CBD。

琶洲被劃分為西、中、東、南四大片區，而處于價值金字塔尖的，無疑是琶洲西區。

在僅2.1平方公里的區域內，西區匯聚了多家科技和互聯網巨頭，形成了廣東省互聯網百強企業集聚度最高的地區之一。

根據海珠統計局數據，2024年上半年海珠區GDP達1327.88億元，同比增長6.5%，增速領跑全市。其中最關鍵的貢獻區域正是琶洲西區，以騰訊、頭條、阿里、唯品會、螞蟻五大平臺型企業快速發展，帶動全區新一代信息技術服務業營收增長44.3%。

琶洲不僅有巨頭，更有一批以致景科技、茉莉數科、筷子科技、云蝶科技、夸克為代表的“琶洲五小虎”，它們代表了AI在垂直領域的極致變現能力。

事實上，琶洲走出了一條完全不同于傳統CBD的生長路徑。

傳統CBD如珠江新城、陸家嘴，其底層邏輯往往是“金融+商業”，是資金與資源的配置中心。

但琶洲構建了獨一無二的“數字+會展+總部”模式，技術在這里找到了場景，流量在這里轉化為了數據，數據又在這里變成了資產。

這種模式讓琶洲進化成為了中國城市版圖中一個極具爆發力的新物種。

相比于傳統CBD通常需要20-30年的成熟期，琶洲僅用10年時間，便躋身福布斯中國CBD競爭力十強，成為榜單上最年輕的存在。

如果說珠江新城代表了“金融時代”的廣州，那么琶洲就代表了“科創時代”的廣州。

就像金融時代的陸家嘴，互聯網時代的中關村，琶洲將成為中國數字經濟時代的超級符號。

03

時代機遇的入場券

今年1~9月，市場上的聰明錢，都在用腳投票。

數據顯示，全市網簽金額的銷冠在琶洲，全市1000萬+住宅成交量最多的板塊，還是琶洲。

資金流向非常誠實，也很科學。因為展望未來，真正能穿越周期的“壓艙石”資產，只有兩類：

第一，在一線城市核心區占據核心資源，如山河湖海。

第二，一線城市的創新區，也可以俗稱為大廠周邊。

產業和高薪崗位是支撐房價的根本。縱觀全球，硅谷蘋果總部周邊、東京的主要產業節點、韓國三星周邊的房子，或許不是城市里房價最高的，但其增長率和投資回報率卻遙遙領先。

而琶洲南TOD，罕見地將這兩類資源集于一身。

一、鋪在珠江上的紅地毯

真正的頂級生活，不在于你離資源有多近，而在于你占有資源的方式。

在過去，琶洲的標簽是總部的聚集、是會展的流量、是樞紐的效率。但作為廣州最具活力的城市核心區，人們往往忽略了它珍貴的天賦——不可復制的濱水資源。

實景圖

這正是琶洲南TOD“雙碼頭”誕生的背景。

它不僅僅是一個項目的配套，更是越秀地產與城市發展同頻共振的產物。

在海珠區政府的指導下，琶洲水道正在經歷一場從“功能型”城區向“體驗型”濱水生活區的轉型。剛剛啟幕的“琶洲水上運動嘉年華”，就是這條琶洲水道向世界發出的信號。

未來的這里，對標的是倫敦金絲雀碼頭——不僅是金融與科創的中心，更是國際濱水高端生活的樣板。

生活在這里，下樓或許不是為了散步，而是為了登船。無論是皮劃艇、尾波沖浪，還是水上超跑，珠江不再只是窗外的一幅畫，而是你私家生活的一角。

這種將水上運動與CBD繁華無縫連接的體驗，就像把家門口的紅地毯鋪在了珠江上，在整個廣州豪宅圈都難以找到競品。

實景圖

二、藏于繁華CBD的桃花源

琶洲南TOD與琶洲含金量最高的琶洲西區，僅一水之隔。

在河涌對岸，騰訊、阿里、字節跳動的總部大樓鱗次櫛比，這里是琶洲西區極致的效率場，是資本與流量的博弈中心。

這種“頂級產業+高薪人口”的高度聚集，構成了穿越周期的堅實底座。

就在這個風口之上，琶洲南TOD「璟閱」組團即將加推25#建面約233㎡商辦大平層產品。

與對岸的快節奏截然不同，當你回到項目內部，尤其是25#所在的二期「璟閱」組團，世界仿佛按下了“靜音鍵”。

示意圖

因為「璟閱」組團拒絕了高密度，堅持13~24層的小高層與中高層，以圍合式布局，在寸土寸金的琶洲心臟硬生生打造出一個約8000㎡的中央園林。

這在CBD核心區是非常奢侈的留白，配合名貴黑松與水幕構成的入戶門樓，它在物理空間上切斷了外部的喧囂，構建了一個獨立的生態系統。

得益于大圍合布局，項目實現了約155米的超寬樓間距。這個尺度，甚至超過了許多小區的直徑。

示意圖

這種“TOD（交通）+POD（公園商業）+CBD（產業）”的復合模式，制造了一種巨大的反差感：

墻外是千億產值的科創引擎，墻內是靜謐如畫的私屬領地。這種在極度繁華中獨享寧靜的“特權”，才是豪宅溢價的核心密碼。

三、一張特殊的“入場券”

關于商辦大平層，市面上可能存在較大的認知差。

在普宅市場，很多人聽到“商辦”可能會猶豫，但在頂級富豪的圈層，邏輯恰恰相反。

如深圳“中心天元”，作為商辦性質的公寓，連續兩年蟬聯深圳高端銷售冠軍，甚至被北京、上海的豪客整層掃貨。

把視野拉到全球，會發現一個趨勢：在頂級都會，住宅和商辦的界限正在消失。紐約的ONE57、倫敦的海德公園一號，本質上都是商業用地性質或酒店服務式公寓。

因為在終極資產面前，屬性不重要，核心資源的占有權才重要。

而在當下的特殊周期里，配置一套「璟閱」組團的大平層，更有著兩重不可替代的戰略意義：

第一，房地產稅的避風港。

原財政部長的表態讓房地產稅進入倒計時，其實早在2021年的試點公告就明確：非居住用房地產繼續按原條例執行。

對于持有大量住宅的家庭來說，配置優質商辦大平層，是一次極佳的資產結構優化，用“非住宅”對沖“住宅”的持有風險，這或許是高凈值人群最看重的一點。

第二，商辦大平層的新物種。

市面上絕大多數商辦大平層，最大的痛點是“有繁華，無生活”——只有孤零零的幾棟樓，沒有花園，沒有社區。

但「璟閱」組團完全是用豪華住宅的邏輯在做商辦，比如：

它不是孤樓，而是整個「璟閱」生態的一部分，完全共享約8000㎡的中央園林和圍合式布局。這種“生長在公園里的商辦”，在寸土寸金的CBD幾乎絕版。

它與項目的“超級核心POD”僅一步之遙。這是一個對標“廣粵天地”的非標公園商業，以獨特的圓環建筑形態，串聯起精品餐飲與藝術空間。

效果圖

它是全廣州罕見的“雙會所+泛會所”配置。對外，是比肩倫敦金絲雀碼頭的國際濱水生活；對內，則是約8600㎡的極致會所生態。

剛開放的「越動·琶洲活力會館」，配備了25米恒溫泳池、專業賽事級籃球場、專業普拉提室等運動空間。這里不僅是運動場，更是鄰里圈層的高定社交場。

實景圖

得益于商辦屬性，它擁有了住宅無法比擬的自由度。沒有承重墻的束縛，約6米寬的行政級會客廳，84㎡的LDKG聚合廳。它可以是三代同堂的豪宅，也可以是企業家的私人會客廳，或者是藏家的私人博物館。

意向圖

當廣州以“全球第六”的姿態狂奔，當琶洲正在成為第四次工業革命的超級符號，對于高凈值人群而言，最昂貴的代價不是買入成本，而是錯失時代的入場券。

11月29日，「璟閱」26席建面約233㎡商辦大平層，全新板房盛大開放。

僅限26席的珍藏機會，感興趣的朋友千萬不要錯過。