從“好房子”到“好城區(qū)”，一家灣區(qū)民營(yíng)房企的高質(zhì)量發(fā)展樣本

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正站在新舊模式轉(zhuǎn)換的歷史節(jié)點(diǎn)。

“十四五”時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)罕見的深度調(diào)整，而“十五五”規(guī)劃建議已明確提出——構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，邁向“高質(zhì)量發(fā)展”。與此同時(shí)，今年以來，全國(guó)自上而下一步步推進(jìn)的好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，則標(biāo)志著行業(yè)從“止跌回穩(wěn)”向“高質(zhì)量發(fā)展”的轉(zhuǎn)型有了清晰的路標(biāo)。

信號(hào)明確，號(hào)角吹響，身處其中的各家房企，該如何作答？這不僅關(guān)乎企業(yè)自身的生存與發(fā)展，更關(guān)系到行業(yè)的必然選擇，以及人民群眾居住幸福感的提升、城市發(fā)展未來的面貌。

政策指引之下，市場(chǎng)期待之中，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)持續(xù)深入行業(yè)發(fā)現(xiàn)，一批具有前瞻視野的優(yōu)質(zhì)企業(yè)已率先探索。其中，根植廣東、輻射全國(guó)的星河控股集團(tuán)，以37年“城市運(yùn)營(yíng)引領(lǐng)者”的綜合積淀，其發(fā)展模式、發(fā)展成果與“四好”建設(shè)的政策要求深度契合。

該企業(yè)從單盤開發(fā)到產(chǎn)城融合的實(shí)踐軌跡，將“四好”建設(shè)的宏大敘事，落筆于一個(gè)個(gè)硬核的產(chǎn)品、一項(xiàng)項(xiàng)溫暖的服務(wù)、一片片活力的區(qū)域，為行業(yè)觀察政策落地提供了一個(gè)鮮活而系統(tǒng)的企業(yè)樣本。

01

解碼星河控股“好房子”建設(shè)立體實(shí)踐：

以穩(wěn)健的企業(yè)內(nèi)核，疊加“全周期品質(zhì)體系”

星河所在，不只“好房子”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)發(fā)現(xiàn)，星河控股對(duì)“四好”建設(shè)的回應(yīng)，不是簡(jiǎn)單的口號(hào)對(duì)標(biāo)，而是一場(chǎng)貫穿“產(chǎn)品-單元-生態(tài)-格局”四大維度的立體實(shí)踐。

在“四好”建設(shè)序列里，“好房子”是邏輯起點(diǎn)和產(chǎn)品根基，也是政策與市場(chǎng)目光最集中的“硬門檻”。星河控股深諳此道，將其構(gòu)筑于兩大企業(yè)基石之上：一是財(cái)務(wù)的健康與穩(wěn)健，二是產(chǎn)品的匠心與承諾的兌現(xiàn)。在行業(yè)深度調(diào)整期，這一認(rèn)知與落實(shí)更顯珍貴。

作為行業(yè)內(nèi)仍能連續(xù)五年保持“AAA主體信用評(píng)級(jí)”的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，星河控股的全面穩(wěn)健，為其產(chǎn)品的高品質(zhì)、交付的如期如質(zhì)提供了最根本的保障，也為廣大業(yè)主們帶去滿滿安全感。

更重要的是，財(cái)務(wù)穩(wěn)健只是基礎(chǔ)，將“好房子”的承諾落地，更需要一套完整的產(chǎn)品保障體系。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)走訪了解到，星河控股依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出的“星開發(fā)-星智造-星交付”全周期品控體系，正是將“好房子”從圖紙轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的關(guān)鍵。

該體系涵蓋設(shè)計(jì)、建造、交付三個(gè)環(huán)節(jié)，通過46項(xiàng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、12項(xiàng)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)化、132個(gè)精工節(jié)點(diǎn)等，星河將抽象的“好房子”品質(zhì)要求具象為可量化、可追溯的工藝規(guī)范。這套嚴(yán)密的品控體系，確保從選址規(guī)劃到一磚一瓦的打磨，從空間布局到細(xì)節(jié)處理，都經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)，每一棟建筑、每一座房屋，都能以高品質(zhì)的姿態(tài)呈現(xiàn)給業(yè)主。

2024年，這套全周期體系在全國(guó)18個(gè)星河項(xiàng)目同步跑通——如期交付1.86萬套高品質(zhì)房源，累計(jì)16個(gè)項(xiàng)目提前兌現(xiàn)，珠海、河源的多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了100%集中交付率。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)最新獲悉，2025年前三季度，星河累計(jì)完成21批次交付，累計(jì)交付戶數(shù)超8000戶，交付面積突破82萬平方米，整體交付準(zhǔn)時(shí)率達(dá)到100%。其中，廣州星河智臻府等6個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了提前交付，最多較合同交付日期提前了52天。

依托“星開發(fā)”設(shè)計(jì)體系與“星智造”建筑體系，星河將百余項(xiàng)精工細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)貫穿施工全流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)復(fù)雜工程節(jié)點(diǎn)的精準(zhǔn)把控，在第三方飛檢與業(yè)主開放日，房屋質(zhì)量合格率雙雙達(dá)到了100%，業(yè)主滿意度高達(dá)89分（數(shù)據(jù)來源：賽惟咨詢）。

進(jìn)入最后一個(gè)季度，星河還將加快推進(jìn)7個(gè)項(xiàng)目的交付進(jìn)程，持續(xù)以“硬核交付力”兌現(xiàn)“好房子”品質(zhì)承諾。

（廣州星河?xùn)|悅府項(xiàng)目實(shí)拍圖）

一系列硬核數(shù)據(jù)與超預(yù)期表現(xiàn)，是星河控股對(duì)“好房子”最直接、最有力的回答，也讓星河入選“2024中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)交付力TOP30”等權(quán)威榜單，成為行業(yè)交付力的一面灣區(qū)旗幟。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從財(cái)務(wù)穩(wěn)健的信心保障，到全周期品控的匠心打磨，再到超預(yù)期交付的硬核兌現(xiàn)，星河用體系化的深耕和實(shí)踐收獲業(yè)主信任，更難得的是，星河此舉，也詮釋了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在行業(yè)波動(dòng)下，對(duì)“產(chǎn)品主義”的堅(jiān)守。

02

解碼星河控股“好小區(qū)”建設(shè)立體實(shí)踐：

構(gòu)建“1+1+3”全維度服務(wù)體系，打造“全能暖心社區(qū)”

“好小區(qū)”是由“好房子”串聯(lián)而成的單元，更是連接人心、承載生活的關(guān)鍵單元。

在星河控股的理念中，“好小區(qū)”的核心價(jià)值，同樣不僅在于建筑品質(zhì)，更在于能否構(gòu)建起有溫度、有連接的人際關(guān)系，讓社區(qū)成為承載情感與生活的共生體。

因此，交付向來不是星河的工作終點(diǎn)，而是經(jīng)營(yíng)社群生活的啟動(dòng)鍵，在這個(gè)過程中，星河對(duì)居住價(jià)值的重構(gòu)，也體現(xiàn)了其已從“空間建造者”到“生活運(yùn)營(yíng)商”的角色進(jìn)化。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)大灣區(qū)了解到，自2016年從惠州星河丹堤、普寧星河明珠灣起步探索，至2023年將社群建設(shè)提升至戰(zhàn)略高度，星河控股逐步建立起一套以“星鄰里”為核心的社區(qū)運(yùn)營(yíng)體系。2024年，星河控股共在全國(guó)18個(gè)項(xiàng)目開展“星鄰里”活動(dòng)，運(yùn)營(yíng)空間數(shù)量多達(dá)152個(gè)，全年舉辦活動(dòng)超1100場(chǎng)，鏈接起全國(guó)項(xiàng)目的近萬戶家庭。在剛剛過去的“金九銀十”，從文化浸潤(rùn)到健康生活，從節(jié)日歡慶到業(yè)主歡聚，一場(chǎng)場(chǎng)全齡友好、活力充盈、溫情相伴的美好社區(qū)活動(dòng)再次刷屏，獲得小區(qū)業(yè)主們廣泛好評(píng)。

2025年7月，星河華南業(yè)主社群煥新升級(jí)，圍繞“星河權(quán)益、星河主理、星河共創(chuàng)、星河聚場(chǎng)”四大核心板塊，打造從線上到線下、從孩童到銀發(fā)、從居住到生活的全維度社群體系，讓每一位業(yè)主真正感受到了“鄰里有溫度，生活有歸屬”。

如“星河聚場(chǎng)”板塊，星河華南通過百家宴、行走的課堂、鄰里課堂等品牌活動(dòng)，持續(xù)營(yíng)造溫情氛圍，其中，“行走的課堂”今年以來已走過探秘工業(yè)科技、尋跡城市人文、遨游藍(lán)色世界等多期研學(xué)之旅，而2025年全新推出的追光計(jì)劃——“超級(jí)星二代”成長(zhǎng)夏令營(yíng)，更將為業(yè)主家庭創(chuàng)造美好記憶。

在此基礎(chǔ)上，星河進(jìn)一步構(gòu)建起“1+1+3”全維度服務(wù)體系，通過1個(gè)全能配套、1個(gè)社區(qū)星鄰里空間、3個(gè)至誠(chéng)服務(wù)板塊（物業(yè)暖心服務(wù)、星友匯、星河會(huì)），整合“15分鐘生活圈”資源，所提出的“全能暖心社區(qū)” 服務(wù)理念與不斷優(yōu)化的社區(qū)生活方式解決方案，為日常小區(qū)生活注入溫度，給業(yè)主們帶來了實(shí)實(shí)在在的“美好生活體驗(yàn)”。

這種對(duì)社區(qū)軟性價(jià)值的系統(tǒng)挖掘與持續(xù)運(yùn)營(yíng)，讓星河打造的“全能暖心社區(qū)”榮登“2025中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新社區(qū)文化運(yùn)營(yíng)TOP5”榜單，并且，該模式還在各城市的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)實(shí)踐中，因地制宜，持續(xù)進(jìn)化進(jìn)步。

03

解碼星河控股“好社區(qū)”建設(shè)立體實(shí)踐：

多元化業(yè)態(tài)布局，滿足社區(qū)美好生活的全方位需求

從“好小區(qū)”到“好社區(qū)”，意味著物理空間的延展，從基礎(chǔ)居住功能單元邁向了完整城市生活生態(tài)，也意味著更豐富的業(yè)態(tài)、更完善的配套、更完整的城市功能。

而憑借多元化的集團(tuán)業(yè)務(wù)布局，星河控股天然具備了構(gòu)建“好社區(qū)”的生態(tài)優(yōu)勢(shì)，其也將“配套半徑”主動(dòng)延伸至城市維度，以“大配套”理念，系統(tǒng)構(gòu)建起城市中更加宜居的社區(qū)生態(tài)。

例如，在商業(yè)配套層面，星河控股旗下上市公司星盛商業(yè)便是強(qiáng)大支撐。截至2025年中期，星盛商業(yè)已開業(yè)項(xiàng)目27個(gè)，面積165萬平方米，出租率保持行業(yè)較高水平，不僅是灣區(qū)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，也獲評(píng)“2025中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企業(yè)”（數(shù)據(jù)來源：中指院）。

從引領(lǐng)城市購(gòu)物潮流的COCO Park，到滿足區(qū)域生活需求的COCO City，這些商業(yè)地標(biāo)不僅是消費(fèi)場(chǎng)所，更成為連接社區(qū)與城市的重要紐帶，為眾多的社區(qū)居民提供“出門即享”的繁華生活體驗(yàn)。

教育配套更是星河控股廣受好評(píng)、構(gòu)建“好社區(qū)”的核心環(huán)節(jié)。據(jù)了解，37年來，星河在教育領(lǐng)域累計(jì)投入35億元，在全國(guó)捐建和服務(wù)近50所學(xué)校，將“興學(xué)重教”寫入企業(yè)基因。

更值得肯定的是，在這其中，星河控股不僅是投入者，更是創(chuàng)新模式的探索者，其通過政府領(lǐng)導(dǎo)、名校管理、星河支持的“三方辦學(xué)”模式，成功將優(yōu)質(zhì)教育資源厚植社區(qū)，打造“星河教育社區(qū)”。以惠州星河丹堤為例，星河斥資6億元引入華南師范大學(xué)附屬惠陽(yáng)學(xué)校，并于2014年落地開學(xué)，同步配建2所幼兒園，形成了從學(xué)前到初中的一站式名校教育閉環(huán)。

位于揭陽(yáng)市的星河明珠灣項(xiàng)目，總斥資約9億元聯(lián)袂華南師范大學(xué)共同打造的華南師范大學(xué)附屬普寧學(xué)校，在2025年揭陽(yáng)市中考中成績(jī)優(yōu)異，勇奪多項(xiàng)全市第一，包括重點(diǎn)高中上線52人，同比增長(zhǎng)93%，上線人數(shù)提效全市第一，充分彰顯了學(xué)校卓越的教學(xué)質(zhì)量和星河豐碩的育人成果。

截至目前，星河自營(yíng)、合辦、捐建等多種方式支持服務(wù)的學(xué)校和幼兒園，在全國(guó)近50所，累計(jì)供給優(yōu)質(zhì)學(xué)位約10萬個(gè)，為社區(qū)持續(xù)注入教育活力，為萬千家庭提供了堅(jiān)實(shí)而優(yōu)質(zhì)的教育保障。

同時(shí)，星河控股還進(jìn)一步整合權(quán)益體系，打造覆蓋全生活場(chǎng)景的社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿足社區(qū)居民對(duì)美好生活的全方位需求。這種以多元配套賦能社區(qū)發(fā)展的模式，展現(xiàn)出星河作為“城市運(yùn)營(yíng)者”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)——不僅建造“好房子”“好小區(qū)”，更通過系統(tǒng)性的資源整合與持續(xù)運(yùn)營(yíng)，將社區(qū)完善至一個(gè)功能完備、充滿活力的生活共同體，重新定義了“好社區(qū)”應(yīng)有的廣度與深度。

04

解碼星河控股“好城區(qū)”建設(shè)立體實(shí)踐：

“產(chǎn)城融投”創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，驅(qū)動(dòng)城市能級(jí)躍升

“好城區(qū)”是“四好”建設(shè)的最高維度，考驗(yàn)的是企業(yè)參與城市片區(qū)綜合開發(fā)與價(jià)值提升的能力，而星河控股的“產(chǎn)城融投”模式，在這一領(lǐng)域給出了具有示范意義的答案。

作為這一創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式的集大成者，深圳·星河WORLD是星河控股從“造房子”到“造生活”，從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級(jí)到城市綜合服務(wù)商的生動(dòng)注腳。歷經(jīng)十年發(fā)展，深圳·星河WORLD已從一片土地崛起為總建筑面積約160萬平方米的產(chǎn)融新城，是毋庸置疑的粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)新城范本，更是國(guó)家級(jí)標(biāo)桿項(xiàng)目——自2022年獲商務(wù)部“國(guó)家電子商務(wù)示范基地”稱號(hào)以來，項(xiàng)目已集齊四大國(guó)家級(jí)資質(zhì)，是深圳罕有獲此殊榮的一流園區(qū)。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，這個(gè)總投資280億元的園區(qū)已入駐企業(yè)達(dá)2452家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)25家、上市企業(yè)46家、專精特新及小巨人企業(yè)69家、外資企業(yè)75家，已形成人工智能、新一代信息技術(shù)、半導(dǎo)體芯片、電商等七大產(chǎn)業(yè)集群，吸納了5萬名高端人才就業(yè)，園區(qū)年產(chǎn)值超360億元。

而以深圳·星河WORLD為“范本”，星河控股憑借“產(chǎn)城融投”模式核心，陸續(xù)布局廣州、惠州、南京、蘇州、成都等近20城，構(gòu)建了多元產(chǎn)品矩陣，從產(chǎn)融新城、雙創(chuàng)社區(qū)到總部綜合體、智能制造基地等，致力于打造“留人才、聚產(chǎn)業(yè)、共成長(zhǎng)”的產(chǎn)業(yè)高地，目前已在全國(guó)范圍內(nèi)開花結(jié)果。

從單一項(xiàng)目到全國(guó)布局，這一系列的實(shí)踐生動(dòng)詮釋了星河控股如何以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心引擎，驅(qū)動(dòng)整個(gè)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)從產(chǎn)業(yè)集聚、商務(wù)配套到居住環(huán)境和生活方式的全面升級(jí)，在這過程中，企業(yè)不僅真正參與了“好城區(qū)”的規(guī)劃與建設(shè)，促進(jìn)了區(qū)域城市能級(jí)躍升，完成了從“造房子”到“造城”“營(yíng)城”的跨越，也真正實(shí)現(xiàn)了從“空間建造者”到“城市共建者”的戰(zhàn)略進(jìn)化，為新時(shí)期的“好城區(qū)”建設(shè)提供了可借鑒、可復(fù)制的實(shí)踐范本。

05

高質(zhì)量發(fā)展的“星河范本”啟示：

從“好房子”到“好城區(qū)”，星河控股的立體實(shí)踐清晰地表明，響應(yīng)國(guó)家高質(zhì)量發(fā)展與“四好”建設(shè)的號(hào)召，絕非房地產(chǎn)單個(gè)環(huán)節(jié)的改良，而是一場(chǎng)以長(zhǎng)期主義為內(nèi)核、以綜合生態(tài)為支撐的系統(tǒng)性工程。

行業(yè)洗牌經(jīng)歷的驚濤駭浪，終將淘洗出真正的價(jià)值堅(jiān)守者、創(chuàng)新引領(lǐng)者。星河控股在過去37年發(fā)展歷程中，始終以長(zhǎng)期主義的匠心和戰(zhàn)略定力，深耕產(chǎn)品力與服務(wù)力的提升，這是對(duì)理想人居價(jià)值的深刻回應(yīng)，也在本輪的行業(yè)深度調(diào)整中，展現(xiàn)出了企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略前瞻性與企業(yè)韌性，成為贏得市場(chǎng)與客戶信任，穿越行業(yè)周期的根本所在。

另一方面，在多數(shù)房企仍專注于傳統(tǒng)開發(fā)銷售時(shí)，星河控股已前瞻性地構(gòu)建了產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、資本、物業(yè)五大板塊協(xié)同發(fā)展的“生態(tài)圈”，這使得企業(yè)能夠?yàn)椤八暮谩苯ㄔO(shè)提供一攬子、一體化的解決方案，也是傳統(tǒng)單一開發(fā)商難以比擬的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。

無論是“好房子”的根基，“好小區(qū)”的運(yùn)營(yíng)，還是“好社區(qū)”的配套和“好城區(qū)”的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，星河控股都能在其生態(tài)體系內(nèi)，找到最專業(yè)的支撐力量，形成強(qiáng)大的協(xié)同效應(yīng)，從灣區(qū)到全國(guó)，持續(xù)點(diǎn)亮一幅幅美好生活圖景，為行業(yè)書寫了一份沉甸甸的“范本級(jí)”立體實(shí)踐。

展望“十五五”新征程，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展圖景正在徐徐展開，星河控股的企業(yè)案例，是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)在時(shí)代大潮中同頻共振、不忘初心的縮影，是當(dāng)下行業(yè)觀察政策落地的高質(zhì)量發(fā)展企業(yè)樣本，也是預(yù)見中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下一步轉(zhuǎn)型的一扇重要窗口。