173輪鏖戰北京松榆里！懋源地產資金底氣何在？

圖片來源：中房報圖庫

提前為松榆里地塊招標，透露出房企對這一地塊的決心。

彭紅俠/發自北京

7家房企及聯合體參戰，一場火藥味十足的搶地之戰打響了。

11月25日，懋源地產、首開地產、建發房產、金隅地產、招商蛇口、越秀地產+北京建工、中建玖合等房企齊聚北京市公共資源交易中心，對擺在拍賣桌的朝陽區松榆里0410-0001地塊展開新一輪廝殺。

松榆里地塊線上競拍時獲得7手報價，競拍價到42.77億元，線下競拍火力全開，166輪連番舉牌下敲定最終買家，懋源地產用約18.21%溢價率、6.21萬元/平方米成交樓面價拿下了這塊地，總價50.24億元。

松榆里地塊區位圖

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多家房企提前鎖定

松榆里地塊，對于場上玩家來說是一場勢在必得之戰。尤其是招商蛇口、中建玖合，早在地塊出讓之前就已相繼發布施工總承包和監理招標計劃。

10月17日，招商蛇口旗下公司北京招泰房地產開發有限公司就發布了招標計劃，投資預算12.63億元，招標范圍覆蓋施工圖紙范圍內的地基、主體結構、建筑裝飾等全部工作內容。

1個月后，中建玖合發展集團有限公司也針對這一地塊發布招標計劃，地下面積較招商蛇口少了約1萬平方米，投資預算也相應下調至11.1159億元。

提前為松榆里地塊招標，透露出房企對這一地塊的決心。在線下競價時，中建玖合、懋源地產積極出手，金隅地產、招商蛇口等房企也相繼舉牌酣戰，遺憾的是，競拍到后半程接近尾聲時，其他房企退出了競拍，由懋源地產最終摘得桂冠。

多家房企押注，松榆里地塊為何如此火熱？

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，松榆里地塊位于地處東三環外，緊鄰地鐵14號線北工大西門站，直線距離約200米，可換乘10號線、17號線快速抵達金融街、望京等就業核心區。未來規劃中的11號線東段也已預留了接口，建成后雙軌交匯優勢將進一步顯現，通勤便利性也將顯著提升。

地塊占地面積2.89萬平方米，規劃地上建面8.08萬平方米，容積率2.8，限高60米（局部80米），是比較舒適宜居的密度。地形規整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活。

盡管地段優越，但松榆里地塊也不可避免存在一定“硬傷”。比如地塊與文化用地之間要求規劃一條寬15米L型街坊路，占據住宅地塊面積，推高實際容積率；地鐵站緊挨文化用地有一處110千伏的高壓線塔，地塊北側自東向西有一條10千伏的電線，何時遷走或入地尚不確定。

由于地塊靠近地鐵站，松榆里地塊還須分別設置地上、地下小區人行出入口。其中地下出入口預留與街坊路、規劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6米。同時，建議居住地塊東側出入口設置公共建筑，作為連接小區與規劃文化用地、地鐵站點的重要節點。

此外，這一地塊還鼓勵房企設置下沉庭院，并提出詳細設計要求。文件提到“下沉庭院可通過住宅地塊街坊路地下空間，實現與規劃文化用地聯通；下沉庭院周邊宜布局配套公共設施，做好地上、地下空間、室內外景觀滲透，提升環境品質；下沉庭院標高應與街坊路地下通道順暢連接，實現人流動線無障礙銜接。”

區域環境上，松榆里地塊周邊主要以“老破小”二手房為主，比如松榆里小區掛牌均價約5.2萬元/平方米，總價230萬元左右房源占比超六成，房齡普遍超過30年。新房市場供應稀缺，僅有已是現房的能建·東譽府，網簽成交均價約10.78萬元/平方米，反映出區域存量市場老化與改善需求釋放直接的結構性錯配。

基于此，張凱預計松榆里地塊后續或將推出120~180平方米改善型戶型，填補板塊產品空白，結合區域行情，未來售價可能會比肩東譽府。

松榆里地塊在環線位置和配套成熟度方面具備優勢，但受當前樓市消費降級影響，地緣改善客戶的置換鏈條存在一定阻滯。張凱表示，鄰近的黃杉木店、三間房及十八里店等板塊均有多個新房項目入市，對客戶形成分流。因此，該地塊項目若想實現市場突破，關鍵在于合理控制產品面積與總價，通過提升產品性價比，有效吸引來自下游板塊及競爭項目的潛在客群。

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16個月后首供地

與松榆里地塊同日競拍的還有房山長陽地塊，這一地塊由北京城建14.71億元底價拍下，總規劃建筑控制規模9.59萬平方米。

作為北京市屬國企，過去兩年來北京城建多次扮演兜底角色入市拿地。2024年房山區出讓的3宗地塊中，有2宗便由北京城建底價摘得。長陽地塊一級開發也是北京城建，托底意味明顯。

房山長陽地塊區位圖

根據掛牌文件，長陽地塊共包含5幅子地塊，其中0015、0016和0019地塊為住宅用地；0013地塊為城鎮社區服務設施用地；0020地塊為幼兒園用地。

3個住宅地塊中，0019地塊占地面積約1.95萬平方米，建筑面積約4.09萬平方米，容積率2.1，限高36米；0015地塊占地約1.37萬平方米，建筑面積約2.47萬平方米，容積率1.8，限高28米；0016地塊占地約1.03萬平方米，容積率1.4~1.8，建筑面積1.44萬~1.85萬平方米，限高28米。值得關注的是，0016地塊的容積率是彈性的。

長陽地塊位于五環外，緊鄰地鐵房山線廣陽城站，周邊生活配套有北京房山熙悅天街、首創奧特萊斯、北亞骨科醫院、郊野生態公園、長陽公園等。該地塊正北側約600米，是正在建設的山姆會員店，目前已經結構封頂。

房山區已缺席北京土地市場多時。

2024年8月，良鄉大學城FS00-0125- 0008地塊、FS00-0125-0004地塊幼兒園用地競價，北京建工16.44億元底價成交，住宅樓面價約1.9萬元/平方米，被開發為璟賢瑞庭，項目已于去年12月開盤，截至今年11月25日，成交住宅337套，去化率44.23%。

此后至今，房山區還沒有宅地成交。

有分析認為，購房需求不足，新房去化周期拉長，是房山區減少供地的原因之一。根據天朗房研院測算，2021年~2025年房山共計出讓14宗宅地，土地成交商品住宅面積114.43萬平方米，按過去一年去化面積計算，目前房山區新房商品住宅可存量面積去化周期23.1個月，仍然處在較高位，超自然資源部劃定的18 個月警戒線。

在宅地斷供的16個月里，房山區新房錯過了“好房子”的政策福利。

從房山區在售新房來看，目前項目主要是通過飄窗和設備平臺贈送提升項目得房率，而作為“好房子”新政后房山出讓的首宗地塊，長陽地塊很可能出現南向陽臺、首層架空、風雨連廊等設計元素，增強對購房人的吸引力。