賣地收入下降，支出卻大增，土地財政的真相，比想象更殘酷

最近，財政部公布了今年前10個月的財政收支情況，里面有兩組數字，放在一起看，特別有意思，也特別現實。

一邊是，國有土地使用權出讓收入差不多2.5萬億元，比去年同期下降了7.4%。

你可能覺得，7.4%而已，好像也沒什么。但要知道，賣地收入，在很多地方，可是政府重要的“錢袋子”。它一縮水，整個地方基金收入也跟著降了3.3%。說直白點，就是進賬的錢變少了。

而另一邊呢？全國政府性基金預算支出卻超過了8萬億元，同比大幅增長15.4%。

是不是有點“分裂”？就像你家里這個月工資少了，但房貸、孩子補習費、日常開銷，一分沒減，反而還增加了。那這錢，從哪里來？缺口怎么補？

今天，我們就來聊聊這份“收支賬單”背后，我們正在面對的某種現實。

為什么賣地收入會跌？

其實這不是偶然，是趨勢。回頭看看，2024年全國土地出讓收入大約是4.87萬億元，比起2021年高峰時的8.7萬億，已經跌去了44%。

原因并不復雜。

房屋不太好出售了，大伙的期望都產生了改變，不敢輕易就著手去買房子了，房地產商也處于應付狀態了房子，賣不出去，回籠資金還很慢，誰還會大膽地去拿地。

結果就是，過去那套“賣地—搞建設—房地產—再賣地”的循環，轉不動了。

那為什么政府支出還在大幅增加？

這就不得不提一些“歷史欠賬”。

比如說保交樓，許多房企出現問題后留下了大量爛尾樓，現在，要依靠政府成立專項基金、甚至直接拿出資金來推動交付，這筆錢，要花。

再說地方債的問題，以前靠賣地來償債，如今土地賣不出去，但到期的債務總得想辦法還上，那該怎么辦，很多時候只能通過發行新債來償還舊債，這筆周轉資金，同樣會被計入支出之中。

簡單來說，我們現在正處在一個，過渡的階段。原來的模式已經不能運行了，而新的模式還沒有完全構建好，中間這段青黃不接的時期，得依靠不斷地輸入來保持著。

這樣，房地產將來會怎么走？

近來，有一組數據挺讓人心里不太舒服的，從2008年一直到今年10月，五大一線城市的二手房價，普遍都下跌到了2016年前后的水平。

等于說，后面差不多十年的漲幅，被一把抹平了。

要是你在市場處于高位的時候買下了，一套價值100萬的房子，現在賬面上可能已經虧了40萬，這并不是數字在搞鬼，這里面關系到的家庭，真真切切的錢財。

每一個城市、每一個小區的情況，不太一樣，可是總體的趨勢已經很明顯，普通住宅市場的冷清，可能比數據所展現的還要真切。

如果說過去十年房價漲是泡沫，那現在，泡沫已經在被擠出。

接下來關鍵的不是接著去擠壓泡沫，而是如何去防止它出現硬著陸這種情形。

房地產的未來，短期靠政策撐著，中期要看改革能不能到位，長期，真的就得看整個經濟的轉型成不成功。

對普通人來說，這意味著什么？

如果你還沒買房，又是真實自住需求，那就在能力范圍內，選城市核心地段，資源配套好、生活方便的房子。把它當成一個“住”的消費，而不是一筆投資，心態會穩很多。

要是你手里有好幾套房產，特別是那些位置不太好、房齡還大、又沒有學區的，那建議好好對配置做調整，盡量把不好的資產賣掉，留下真正有核心價值的房子。

對于所有人來講，最關鍵的或許就是：降低杠桿，按照自身的收入來策劃支出。

將來的經濟環境，不確定性是比較高的，高負債的家庭，風險也會相對偏高，手里留存一些余地，才是應對風險最為實際的保障。

那個閉眼買房都能賺的時代，已經徹底結束了。以后，是真的要考驗眼光了。