“老破小”為啥不建議現在出手？新政來臨，老破小會迎來春天嗎？

看著手里那套三十年房齡的老房子，李阿姨的內心在天人交戰——中介催她趁新政還沒落地趕緊“割肉”，遠在外地的兒子卻勸她再等等。

最近，不少城市陸續出臺樓市新政，其中不乏針對老舊小區的“定向寬松”。這讓許多“老破小”業主重新燃起了希望。

但與此同時，市場上卻出現了一個矛盾的現象：一邊是政策暖風頻吹，一邊是急著拋售“老破小”的業主排起了長隊。

一、為什么說現在是“老破小”最差的拋售時機？

1. 價格已接近“地板價”，割肉離場實在可惜

從數據上看，目前老破小的價格已經跌至近五年的低點。以上海為例，內環老破小相較于2017年的高點，普遍下跌了25%-35%，部分沒有學區加持的老公房價格甚至腰斬。

當所有人的悲觀預期高度一致時，市場往往已經觸底。 老破小之所以叫“老破小”，就是因為其價值已經被壓縮到極致，繼續下行的空間有限。

2. 恐慌性拋售形成“踩踏”，買家趁機壓價

在當前的市場環境下，急著賣老破小的業主形成了典型的“囚徒困境”：每個人都擔心別人先降價跑掉，于是爭相降價，結果就是價格體系加速崩塌。

中介更是“看人下菜”，對那些表現出急迫感的業主，他們會建議一個比市場價更低的價格以確保快速成交。這時候賣房，無異于在牌局最不利的時候被迫亮出底牌。

3. 政策真空期的“信息不對稱”

目前大多數樓市新政仍處于“只聞樓梯響”的階段，具體執行細則尚未明確。在這種信息混沌期拋售房產，很容易因為對政策前景誤判而做出錯誤決定。

已經有跡象表明，部分嗅覺敏銳的買家開始抄底核心地段的老破小，他們賭的正是后續的政策紅利。

二、即將到來的新政，會如何改變“老破小”的命運？

1. 城市更新加速度：從“拆”到“改”的政策轉向

最近一個重要政策信號是，各大城市紛紛加碼城市更新政策，老舊小區改造從“試點”進入“全面推廣”階段。

這意味著，過去依賴“拆遷暴富”的邏輯確實行不通了，但取而代之的是政府出資的綜合改造——包括加裝電梯、外立面翻新、管道更新、停車位增設等。

這些改造雖然不會讓老破小“烏鴉變鳳凰”，但能顯著提升居住品質，阻止其價值繼續下滑。

2. 公積金政策放寬，激活底層購買力

多個城市已宣布將調整公積金政策，包括提高貸款額度、放寬使用條件等。這些政策最大的受益者，恰恰是總價較低的老破小。

對于首付有限的剛需客戶來說，市中心老破小提供了一個“上車”的跳板——雖然房子老舊，但通勤方便、配套成熟。公積金政策的放寬，為這個市場注入了最需要的購買力。

3. 學位政策悄然調整，學區價值逐漸回歸

雖然頂級學區房的光環在褪色，但教育資源的不均衡依然存在。近期一些城市對學區政策的調整，正在讓過分炒作的學位價值回歸理性，而非完全消失。

那些擁有中等但穩定教育資源的老破小，可能會找到一個合理的價值平衡點——既有一定的教育保障，又不會因學位溢價過高而泡沫化。

三、什么樣的“老破小”值得持有，什么樣的應該放棄？

值得持有的老破?。?/strong>

• 位于核心區域，交通便利：緊鄰地鐵站、商圈成熟
• 有中等及以上學區支撐：非頂尖但穩定的教育資源
• 小區規模適中，便于統一改造：已被納入老舊小區改造計劃
• 戶型無明顯缺陷：南北通透、明廚明衛的基本戶型

應該考慮放棄的老破?。?/strong>

• 位于城市邊緣區，配套衰退：周邊商業撤離、人口流出
• 存在結構性安全隱患：維修成本過高
• 周邊有不可改變的負面因素：緊鄰高架、垃圾站等
• 戶型奇葩，不符合現代居住需求：改造空間有限

政策的春風確實在吹向老破小，但這股風不是要把所有老破小都吹上天，而是讓有潛力的重新煥發生機，讓該淘汰的平穩退出市場。

對于手握老破小的業主來說，最關鍵的是跳出情緒化決策——既不因恐慌而賤賣，也不因幻想而死守。認真評估自己房產的真實價值，根據自身財務狀況做出理性選擇。

老破小的“春天”不會普照每一個房源，但在政策加持下，這個被過度悲觀的市場，確實存在價值回歸的可能。