看盤記丨海淀寶山“肉搏戰(zhàn)”：北京隅·海岄裝修完勝，中建壹品·海宸元境驚現(xiàn)“日照3小時房源”

同一區(qū)位、同日領(lǐng)證、同日開盤，北京隅·海岄與中建壹品·海宸元境既是海淀寶山板塊的"兄弟"項目，也是同步起跑的競爭對手。北京商報樓市頻道《看盤記》欄目記者實地探訪后發(fā)現(xiàn)，兩個項目客群定位高度重疊，均主打改善型住宅，卻在定價策略、裝修標(biāo)準(zhǔn)、會所配套及樓棟布局等關(guān)鍵環(huán)節(jié)做出了不同的選擇。

在裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，北京隅·海岄全戶型統(tǒng)一采用"四玻兩腔一加膠"玻璃，衛(wèi)浴品牌均為杜拉維特和漢斯格雅；中建壹品·海宸元境則采取"區(qū)別對待"的方式，僅南側(cè)臨近高架橋的房源使用"四玻兩腔一加膠"玻璃，且只有139平方米及以上戶型配備漢斯格雅衛(wèi)浴。在會所配置上，中建壹品·海宸元境優(yōu)勢明顯，不僅面積更大，還配備了泳池、私宴廳等功能空間，實用性和豐富度更高。不過需要注意的是，中建壹品·海宸元境采用"南高北低"的樓棟布局，致使北側(cè)房源采光受限，甚至出現(xiàn)"日照3小時房源"，這也成為部分購房者猶豫不決的關(guān)鍵因素。

價格貼身戰(zhàn)：0.1折撬動數(shù)十萬價差

十年后重返海淀的金隅遇上第三次進駐海淀的央企中建壹品，一場"兄弟"之爭就此展開。2025年6月5日，金隅和中建壹品競得。彼時，兩家房企分別以33.64億元溢價率1.48%及27.78億元溢價率1.76%競得海淀寶山村HD00-1412-0016地塊及0017地塊。

基于對市場及周邊購房群體的判斷，金隅與中建壹品均選擇打造改善戶型。具體來看，中建壹品·海宸元境最小99平方米的戶型設(shè)計，大幅降低了板塊置業(yè)門檻，讓剛需改善群體得以躋身海淀核心居住區(qū)；而107平方米、123平方米、139平方米的主力戶型，與北京隅·海岄的108平方米、129平方米、145平方米形成高度重疊，滿足主流改善家庭的空間需求；更有181平方米的大平層產(chǎn)品，進一步拉高了項目的置業(yè)上限，適配高端改善群體的進階需求。

北京隅·海岄則僅提供108平方米、129平方米、145平方米三種戶型，產(chǎn)品譜系相對集中，雖能精準(zhǔn)聚焦中端改善群體，但在置業(yè)門檻和高端需求覆蓋上略顯不足。

戶型的高度重疊讓價格成為核心競爭點，兩個項目的定價與折扣組合呈現(xiàn)出鮮明的博弈態(tài)勢。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，中建壹品·海宸元境預(yù)售住宅擬售均價在9.01萬—9.65萬元/平方米；北京隅·海岄則為9.08萬—9.77萬元/平方米。

中建壹品·海宸元境在基礎(chǔ)定價上略占優(yōu)勢，但開盤折扣的差異徹底改寫了價格格局。北京商報記者實地走訪兩個項目了解到，中建壹品·海宸元境為9.1折，北京隅·海岄則是9折優(yōu)惠，看似僅0.1折的差距，實際轉(zhuǎn)化為真金白銀的大額價差。

以兩個項目戶型相近的房源為例，中建壹品·海宸元境6號住宅樓6層123.92平方米房源，原總價約1160.28萬元，折后總價1055.85萬元；北京隅·海岄8號住宅樓6層128.96平方米戶型，原總價約1192.78萬元，折后總價1073.5萬元。

表面看北京隅·海岄折后總價仍高出約17.65萬元，但單價差距已從原價的1100元/平方米擴大至2000元/平方米。若按120平方米戶型計算，北京隅·海岄的折扣力度相當(dāng)于讓購房者多省出24萬元，這筆費用足以覆蓋一套高端家電的采購成本，甚至能支撐一次全屋裝修升級的支出。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進表示，此類折扣策略是應(yīng)對同質(zhì)化競爭的有效策略，其本質(zhì)是通過差異化定價與折扣組合重構(gòu)市場競爭力。在同質(zhì)化市場中，若所有項目均采取"低價+大折扣"或"高價+小折扣"的單一策略，易陷入價格戰(zhàn)泥潭。而"反向操作"通過打破常規(guī)邏輯，制造價格認(rèn)知反差，形成差異化記憶點。

配置取舍：裝修"高低配"與會所定位分野

在價格條件相近的情況下，中建壹品·海宸元境于不同戶型的裝修標(biāo)準(zhǔn)上做出了進一步區(qū)分。

北京商報記者實地走訪獲悉，兩個項目均毗鄰阜石路。作為貫穿北京東西方向的城市主干道，阜石路日常車流量較大，其產(chǎn)生的交通噪聲是影響居住體驗的因素之一。

為此，中建壹品·海宸元境對臨近阜石路的9號、10號及11號住宅樓，統(tǒng)一采用了"四玻兩腔一加膠"玻璃；而社區(qū)更靠北側(cè)的樓棟，則選用了其他規(guī)格的玻璃。相比之下，北京隅·海岄在所有樓棟均統(tǒng)一采用了"四玻兩腔一加膠"玻璃。

從地理位置來看，中建壹品·海宸元境所相鄰的阜石路段為地面常規(guī)路段，車輛行駛速度相對較慢，噪聲影響可能較弱；而北京隅·海岄相鄰的則是阜石路高架段，車速較快，噪聲更為明顯。這或許是雙方在窗戶配置上形成差異的原因之一。

除窗戶標(biāo)準(zhǔn)不同外，中建壹品·海宸元境在衛(wèi)浴品牌上也實行了分級配置。北京商報記者了解到，該項目139平方米及以上的戶型將配備漢斯格雅衛(wèi)浴，而139平方米以下的戶型則使用科勒或其他品牌。北京隅·海岄則在全系戶型中均采用了漢斯格雅衛(wèi)浴。

盡管在部分裝修配置上有所區(qū)分，中建壹品·海宸元境通過其會所建設(shè)強調(diào)了社區(qū)的品質(zhì)定位。據(jù)該項目的置業(yè)顧問李恩橦介紹，其會所建筑面積約2600平方米，功能規(guī)劃較為多元，涵蓋恒溫泳池、瑜伽室、健身房、私宴廳等空間，并聯(lián)合西西弗書店設(shè)置了特色書吧。有購房者現(xiàn)場笑稱："在家里體驗不到的豪華，在社區(qū)里感受到了。"

北京隅·海岄同樣規(guī)劃了社區(qū)會所，但在面積與功能側(cè)重上有所不同。據(jù)了解，其會所建筑面積約為1700平方米，未設(shè)置泳池功能。

北京隅·海岄的案場置業(yè)顧問胡俊旭對此解釋稱，常見社區(qū)泳池多為25米短道，實際使用頻率與維護成本需綜合權(quán)衡。因此該項目選擇放棄泳池，轉(zhuǎn)而利用挑高優(yōu)勢規(guī)劃了雙羽毛球場地、半場籃球場、壁球館等休閑接待空間，滿足業(yè)主日常運動與社交需求。

嚴(yán)躍進表示，"分級裝修+高端會所"模式對改善型客群吸引力明顯。在戶型、裝修引發(fā)爭議，或單價偏高、配套不及預(yù)期時，優(yōu)質(zhì)公共配套可對沖此類負(fù)面因素，通過滿足客群的圈層歸屬與生活便利需求，形成價值補償。

規(guī)劃焦點：南高北低布局與"日照3小時"房源

社區(qū)規(guī)劃中，小區(qū)樓棟布局也成為購房者關(guān)注的焦點。北京商報記者注意到，中建壹品·海宸元境南側(cè)樓棟為橫跨地塊東西的一列排布，位于中間的樓棟層高較低，形成凹字樣式，對南側(cè)第二排采光相對友善。

中建壹品·海宸元境南側(cè)第二排則是按照左中右的布局，6號、7號、8號住宅樓分別為11層、10層、11層樓，中間相隔較大距離；第三排4號和5號住宅樓為9層高，位于6號—8號住宅樓的空隙間，夾角位置樓間距并不大。

這種南高北低的布局，也導(dǎo)致中建壹品·海宸元境4號和5號住宅樓采光受到一定影響。據(jù)銷售人員現(xiàn)場展示的冬至日日照模擬結(jié)果，4號樓東側(cè)6層房源僅在當(dāng)日13時至16時期間可獲得有效光照，其余時段光照條件受限。

而與之相鄰的北京隅·海岄，則采用南側(cè)第二排10號住宅層高為10層，位于社區(qū)中間位置，第三排6—9號住宅則分別為10層、11層、11層及8層，兩兩組團位于社區(qū)兩側(cè)的布局，使其第三排樓棟采光受到10號住宅樓遮擋較少，全天采光相對較好。

相較而言，兩個項目所有樓棟的樓間距、采光及日照時間均符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。但是，北京隅·海岄的日照時間則優(yōu)于中建壹品·海宸元境。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，從當(dāng)前優(yōu)質(zhì)住宅的發(fā)展趨勢來看，采光通風(fēng)條件、低容積率、高實用率、完善的消防安全設(shè)施及合理的建筑限高，正逐漸成為房企規(guī)劃設(shè)計的核心競爭力，這一趨勢對改善型群體尤為關(guān)鍵。

對購房者而言，兩項目的競爭核心是需求匹配：側(cè)重戶型多樣性、高端社區(qū)配套與智能居住體驗，可優(yōu)先考慮中建壹品·海宸元境；更在意居住品質(zhì)統(tǒng)一性、采光條件與性價比，北京隅·海岄則更適配。這場同區(qū)對決既為海淀改善市場提供多元選擇，也折射出房企在產(chǎn)品定位、成本控制與客群需求平衡上的差異化考量。

北京商報記者 王寅浩 李晗