萬科！遭遇反對

來源：市場資訊

（來源：不良資產行業觀研）

宣布20億中期票據展期尋求以來，萬科境況急劇惡化。

12月3日的一則消息，又給這艘千瘡百孔的巨輪以沉重一擊，據知情人士透露，至少已有三位中期票據持有人表示反對債券展期計劃。此時距離12月10日的正式表決還剩7天時間。7天之內說服所有債權人，這是一項艱巨的工作，如果失敗，就意味著12月15日，萬科有很大概率將構成實質違約。

據媒體披露，萬科于12月2日通過主承銷商向“22萬科MTN004”中票持有人提交了初步展期議案，申請展期一年，本金兌付日延期至2026年12月15日，展期前形成的利息支付日也延期至2026年12月15日；展期期間不計復利，票面利率維持不變，仍按3%計息，新增利息將與本金一起支付。

這個方案意味著持有人在一年的時間里，將不會有任何現金支付，而且對此風險和損失，也沒有任何額外補償。

在議案中萬科坦言，“目前受多種因素影響，公司經營形勢仍然十分嚴峻，為穩妥推進本期中期票據本息兌付工作，現提請中期票據持有人同意將本息償付安排進行調整?！?/p>

萬科還告知持有人需要保留現金完成保交樓，所以方案條款改進空間不大。對于這樣一份只增加風險沒有任何收益的方案，持有人表示反對并不奇怪。

如果是2025年11月3日深圳地鐵與萬科簽署框架協議，限制萬科向大股東借款的額度以前，這樣的方案持有人也許還會考慮，畢竟有大股東無限支持，為了區區20億的償付風險，將萬科逼到實質違約的境地并不劃算，但現在沒有了大股東的兜底，債權人已幾乎沒有任何還款擔保。

依靠萬科自身造血償債很難，截至2025年9月萬科營業收入1613.88億，同比-26.61%，凈利潤-280.15億，同比-56.14%，銷售面積775.1萬平方米，同比-41.8%，銷售金額1004.6億元，同比-44.6%。持有貨幣資金656.8億元，包括大量不能調用的超額監管資金，有息負債3629.3億元，資產負債率73.5%，一年內到期有息債務余額1514億元。據傳，萬科母公司賬面上的現金已不足10億元，償債能力嚴重不足。

繼續出售資產償債也很難，兩年來萬科已經陸續通過處置19個大宗交易簽約68.6億元，累計盤活貨值785億元，通過存量資產優化回款71.1億元，并且在2025年11月最終全數清倉了貝殼找房的股票，其剩下的優質資產已不多，而且大部分被抵押或凍結。

而且隨著萬科債務問題越來越嚴峻，越來越多的債權人通過訴訟方式追索，司法凍結和執行也正在不斷分割萬科剩余的資產。

近半個月來萬科市場表現可以用兵敗如山倒來形容。萬科A股從2025年11月18日起開啟一輪明顯下跌行情，從歷史高點來算，萬科股價累計跌幅已經接近90%；債券價格平均已跌去70%。

境外評級普遍下調，11月28日標普將萬科的信用評級下調至“CCC-”，認為萬科當前的債務履行存在違約或陷入困境性重組的風險，將萬科列入負面觀察名單；12月2日惠譽也將萬科的信用評級下調至“CCC-”，列入評級觀察（可能調低），同時將萬科香港的高級無抵押評級及其子公司未償還高級票據的評級從“CCC-”下調至“CC”級，票據的回收率評級亦從“RR4”下調至較低的“RR5”級，并將這些評級列入負面評級觀察名單。

目前萬科風險敞口最大的有三類債權人是：

1.深鐵

大股東深鐵自2025年1月24日全面接管萬科后，已累計提供8次共307.96億元股東借款，借款利率為2.34%，低于萬科從金融機構借款的利率水平。此外還有現金受讓萬科股權，以及通過受讓萬科資產或項目的方式向萬科注入上億元流動性，據媒體估算，深圳地鐵已向萬科輸血超過1100億元。

目前大股東自身也出現大額虧損，2024年按權益法確認投資虧損約134億元，并計提長期股權投資減值損失約200億元，合計334億元。

當然，其持有的萬科股票也出現巨額虧損，2017年以664億元收購萬科29.38%股權，以11月27日萬科收盤價5.47元/股計算，這部分股權市值大約已蒸發498億元，虧損幅度超70%。

2.銀行

萬科2025年半年報顯示，萬科有息債務規模為3642億元。銀行貸款的融資余額為2641.85億元，債券的融資余額為436億元，其他借款為564.7億元。銀行貸款占據了72.54%，融資渠道高度集中于銀行。

據公眾號不良資產頭條統計，萬科借款余額最高的銀行包括工商銀行、招商銀行、中國銀行、興業銀行、上海銀行及建設銀行等，其中工商銀行余額92.41億元， 招商銀行65.24億元，中國銀行125.19億元，興業銀行77.89億元，上海銀行17.9億元，建設銀行17.75億元。此外還有多家國有、股份制及區域性銀行向其提供超430億元的新增授信。這些新增授信可能包含借新還舊及新增融資。

不過據統計，萬科在銀行貸款總額中占銀行體系對房企貸款總額的1.9%，占總貸款規模0.1%，對銀行體系的整體沖擊有限。市場關注點正從系統性風險轉向個體銀行所受影響的分化。

3.險資

2019年以來保險公司通過保債計劃向萬科提供了約343.4億元融資，涵蓋了新華資產、泰康資產、平安資管、太平資產、太保資產、華泰資產、招商信諾資產等諸多險資機構，而且保險機構還是萬科在債券市場上的重要買家，險資是萬科非銀行債權人中的主力。

11月26日開始坊間就傳聞，萬科的紓困方案已上報，包括國企收購資產以及必要時候重組銀行貸款等紓困措施。如果是真的，救助萬科將上升到更高層級協調實施，那將開辟出一個新的局面。因為即便這支20億的票據持有人同意展期，接下來的12月28日，還有本金37億的債券。

這十幾天里萬科紓困工作期待出現重大突破。