1460萬(wàn)統(tǒng)一價(jià)，上海一小區(qū)業(yè)主被曝“抱團(tuán)保價(jià)”，市場(chǎng)博弈

前段時(shí)間，上海市楊浦區(qū)融信世紀(jì)江灣的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了一樁引人矚目的事件，數(shù)套同戶型、同面積的二手房齊齊掛出 1460 萬(wàn)元的統(tǒng)一價(jià)，業(yè)主們疑似組建 “價(jià)格同盟”，試圖保衛(wèi)房?jī)r(jià)。然而，這場(chǎng) “保衛(wèi)戰(zhàn)” 似乎從一開(kāi)始就注定了結(jié)局。

融信世紀(jì)江灣的房?jī)r(jià)曾因?qū)W區(qū)優(yōu)勢(shì)一路飆升，2023 年前后小戶型成交單價(jià)一度高達(dá) 19 - 20 萬(wàn)元 / 平方米，但隨著市場(chǎng)調(diào)整，價(jià)格一路回落。如今，貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，雖有兩套 93 平方米戶型掛牌 1460 萬(wàn)元，另有兩套分別掛牌 1459 萬(wàn)元和 1470 萬(wàn)元，單價(jià)超 15 萬(wàn)元 / 平方米，可實(shí)際帶看情況卻極為慘淡。

考慮購(gòu)房的陳女士表示，該小區(qū)雖有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)且社區(qū)成熟環(huán)境好，但因位置偏，若考慮未來(lái)出售可能損失溢價(jià)，相比之下，約 3 公里外建發(fā)海宸今年 11 月二次開(kāi)盤，備案均價(jià)約 11.6 萬(wàn)元 / 平方米，105 平方米三房總價(jià)約 1200 萬(wàn)元，性價(jià)比更高。買房人的這種態(tài)度反映在帶看數(shù)據(jù)上，多套房源近 30 天帶看次數(shù)為 0，少量房源僅有 1 次看房。

面對(duì) 1460 萬(wàn)元房源能否還價(jià)的詢問(wèn)，中介王寧表示房東們相互參考掛牌價(jià)，價(jià)格可談，因房源樓層、朝向、裝修不同，降價(jià)尺度也不一樣，甚至 1300 萬(wàn)元也能談。據(jù)了解，世紀(jì)江灣 7 月以來(lái)成交的幾套房源單價(jià)在 13.4 - 14.6 萬(wàn)元 / 平方米不等，比 93 平方米戶型稍大的房子 7 月成交價(jià)為 1275 萬(wàn)元。某新建商品房項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人指出，新江灣板塊有自身定價(jià)體系，區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)格已基本見(jiàn)底，“價(jià)格聯(lián)盟” 用處不大，一旦有人急賣，聯(lián)盟就會(huì)被打破。

在這輪下跌周期中，新江灣板塊學(xué)區(qū)房相對(duì)抗跌，但太平洋房屋中介劉康卻稱 “現(xiàn)在學(xué)區(qū)基本上算是贈(zèng)送的”。以上海明珠小學(xué)對(duì)口的朱家灘小區(qū)為例，其房?jī)r(jià)曾遠(yuǎn)超臨近的陸家嘴世茂濱江花園，最高時(shí)單價(jià)達(dá) 16 萬(wàn)元 / 平方米，如今卻大幅回落。據(jù)中介平臺(tái)掛牌數(shù)據(jù)，該小區(qū) 33 平方米房源掛牌價(jià) 223 萬(wàn)元，折合單價(jià)約 6.8 萬(wàn)元 / 平方米；36 平方米房源掛牌價(jià) 235 萬(wàn)元，折合單價(jià)約 6.5 萬(wàn)元 / 平方米，與最高成交價(jià)相比只剩 “零頭”。劉康表示，該板塊價(jià)格基本見(jiàn)底，很多房子還價(jià)空間只有幾萬(wàn)元，不少人五六年前高位買入，總價(jià) 500 萬(wàn)元左右，當(dāng)時(shí)貸款額度接近現(xiàn)在房?jī)r(jià)，再低就不愿賣了，出租更為劃算，目前 33 平方米房源月租金可達(dá) 4600 元。

當(dāng)市場(chǎng)規(guī)律與人為干預(yù)的拉鋸戰(zhàn)持續(xù)到第四個(gè)月時(shí)，世紀(jì)江灣的業(yè)主群里悄然出現(xiàn)了第一張降價(jià)截圖——某套1460萬(wàn)的房源悄悄修改為1388萬(wàn)，這個(gè)打破"神圣數(shù)字"的舉動(dòng)像投入平靜水面的石子。中介王寧的手機(jī)突然忙碌起來(lái)，三位長(zhǎng)期觀望的客戶幾乎同時(shí)詢問(wèn)："其他業(yè)主會(huì)跟進(jìn)嗎？"

這種微妙變化印證了經(jīng)濟(jì)學(xué)中最樸素的真理：任何價(jià)格聯(lián)盟都難以抵御個(gè)體理性。在附近咖啡廳里，幾位業(yè)主的談話透露了更多現(xiàn)實(shí)考量：有人因孩子出國(guó)急需資金，有人看中新江灣濕地公園旁的低密度新盤，還有人在計(jì)算持有成本后發(fā)現(xiàn)"與其空置博弈，不如降價(jià)套現(xiàn)做理財(cái)"。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)四季度新增掛牌量同比激增40%，但成交周期卻延長(zhǎng)至182天，是區(qū)域平均值的2.3倍。

具有戲劇性的是，學(xué)區(qū)屬性正在經(jīng)歷價(jià)值重估。楊浦區(qū)教育局最新公布的教師輪崗方案中，融信世紀(jì)江灣對(duì)口的重點(diǎn)小學(xué)將有30%骨干教師交流至薄弱學(xué)校。這個(gè)消息讓周邊中介連夜修改房源標(biāo)題，"雙學(xué)區(qū)"的醒目字樣被替換成"地鐵15分鐘直達(dá)五角場(chǎng)"。某私募基金地產(chǎn)分析師指出："當(dāng)教育平權(quán)成為政策導(dǎo)向，附著在學(xué)區(qū)房上的溢價(jià)就像陽(yáng)光下的冰激凌。"

上海楊浦區(qū)二手房市場(chǎng)的這一系列現(xiàn)象，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期的復(fù)雜博弈以及學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值的重新審視。你對(duì)業(yè)主組建 “價(jià)格同盟” 以及學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變化有什么看法？歡迎在評(píng)論區(qū)分享。

用真實(shí)的記錄，筆者要為那些平凡和不凡發(fā)聲！我們相信，真實(shí)故事，更具說(shuō)服力，更感動(dòng)人心。更多資訊請(qǐng)關(guān)注：藝飛說(shuō)！

#熱點(diǎn)觀察家#