住建部釋放重磅信號！老破小不要急著出手，可能會讓你“賺一波”

曾經(jīng)被嫌棄的“老破小”，正在政策東風(fēng)的吹拂下悄然蛻變。

曾幾何時，“老破小”是城市居民心中的痛——設(shè)施老舊、環(huán)境雜亂、安全隱患多。不少業(yè)主日夜期盼著拆遷暴富，或是急于脫手置換新房。

然而，風(fēng)向正在發(fā)生變化。2025年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長在國務(wù)院新聞辦發(fā)布會上釋放了明確信號：“努力把老房子、舊房子也改造成好房子。”

這一表態(tài)背后，是一整套城市更新政策的強力支撐。如果你正考慮賣掉手中的老房子，不妨稍安勿躁——這些曾被貶為“雞肋”的老破小，可能正迎來價值的春天。

01 政策東風(fēng)：從“拆改留”到“留改拆”的順序轉(zhuǎn)變

我國城市發(fā)展已經(jīng)從大規(guī)模增量建設(shè)，轉(zhuǎn)向了存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重。

截至2024年底，常住人口城鎮(zhèn)化率達到67%，9.4億人生活在城鎮(zhèn)。這意味著城市擴張速度將放緩，而對現(xiàn)有存量的改造升級成為重點。

與過去“大拆大建”的思路不同，新近印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》強調(diào)分級、分類、分批的原則，不是“一刀切”的大拆大建。

該拆的要及時拆，防止造成突然坍塌的惡性事故；該改的也要及時改，“一屋一策”，對癥施策。

這種轉(zhuǎn)變，讓原本可能被整體拆除的老舊小區(qū)，獲得了“重生”的機會。

02 真金白銀：多方資金涌入老舊小區(qū)改造

老舊小區(qū)改造，離不開真金白銀的投入。2025年，中央預(yù)算內(nèi)投資專門設(shè)立了城市更新專項。

國家發(fā)展改革委表示，將在6月底前下達2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。

財政部也將對第二批20個城市實施城市更新行動給予支持。

同時，政策性銀行也被鼓勵對符合條件的城市更新項目提供支持。

金融監(jiān)管總局甚至將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法。

從中央預(yù)算到政策性貸款，從地方政府專項債券到社會資本，多方資金正在形成合力，為老舊小區(qū)改造注入強勁動力。

03 價值重構(gòu)：老破小崛起背后的三重紅利

隨著改造資金持續(xù)涌入，老破小市場正悄然發(fā)生變化。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年10月，北京總價200萬元以內(nèi)房源成交占比已達57.19%，上海也達到48.72%。

這些低總價房源成為許多年輕人安家一線城市的“第一站”。

居住價值提升

改造絕非“刷墻補漏”的表面功夫。根據(jù)政策，改造內(nèi)容包括“更新改造小區(qū)燃氣等老化管線管道，整治樓棟內(nèi)人行走道、排風(fēng)煙道、通風(fēng)井道等，全力消除安全隱患”。

支持有條件的樓棟加裝電梯更是重點任務(wù)。

在北京海淀區(qū)，某加裝電梯的老小區(qū)，二手房單價半年內(nèi)上漲了15%。

區(qū)位價值稀缺

老破小大多位于城市核心區(qū)，周邊配套成熟。以上海為例，內(nèi)環(huán)內(nèi)老舊小區(qū)均價僅為同地段新房的60%，但改造后租金回報率可達4.5%，遠超郊區(qū)新房。

隨著城市擴張，核心區(qū)土地資源日益稀缺，這些老房子的區(qū)位價值更加凸顯。

政策價值加持

全國計劃統(tǒng)籌安排475公頃保障性住房用地，同時推動“一老一小”適齡化改造。

這意味著老舊小區(qū)將加速融入“15分鐘生活圈”，成為租賃市場的“硬通貨”。

04 兩類受益者：誰在這場變革中獲利最大？

在這場老破小的價值重構(gòu)中，兩類人群成為最大贏家。

老舊小區(qū)原住民

“住了20年的房子，終于不用再爬樓梯了！”青島某小區(qū)居民李阿姨的感慨，道出了無數(shù)老住戶的心聲。

根據(jù)2025年改造計劃，全國將推進既有住宅加裝電梯超1000部，僅青島一地便計劃完成400部。

這一改變不僅讓老年人、孕婦等群體告別“爬樓難”，更直接帶動了房產(chǎn)價值躍升。

精明購房者

“現(xiàn)在不買，明年改造完至少漲30萬！”房產(chǎn)中介張先生的底氣，源自老舊小區(qū)“低成本、高潛力”的獨特優(yōu)勢。

以上海為例，內(nèi)環(huán)內(nèi)老舊小區(qū)均價僅為同地段新房的60%，但改造后租金回報率可達4.5%，遠超郊區(qū)新房。

有購房者看到一線城市房價有所回調(diào)的現(xiàn)象，決定結(jié)束租房生活，準(zhǔn)備買一套“三環(huán)內(nèi)、接受老破小、不用電梯、離地鐵站近”的房子，最終順利置業(yè)。

05 未來趨勢：老破小市場將出現(xiàn)明顯分化

不過，并非所有的老破小都能迎來春天。展望未來，一線城市“老破小”房源的發(fā)展路徑將逐步分化。

位于核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)老破小，將逐步減弱“以價換量”的趨勢。

這些房源不僅有穩(wěn)定的租金收益吸引長期投資者，還因所在區(qū)域土地資源稀缺，存在未來改造甚至原拆原建的預(yù)期，因此價格支撐力較強，有望呈現(xiàn)“量穩(wěn)價穩(wěn)”的態(tài)勢。

相反，那些地處遠郊、遠離地鐵、房齡老、配套落后的老破小，中長期內(nèi)仍將延續(xù)“以價換量”的路徑。

由于居住舒適度低、租賃需求有限，再加上未來可能面臨的產(chǎn)權(quán)續(xù)期、維修成本上升等問題，市場接受度逐漸走低。

業(yè)主為促成交易，往往不得不降價出售，以價換量成為主要成交方式。

06 理性看待：抓住政策紅利，避免盲目跟風(fēng)

老舊小區(qū)改造確實帶來了新的機遇，但也需要理性看待。

業(yè)內(nèi)提醒，雖然價格調(diào)整推動了核心區(qū)域“老破小”成交上揚，但居住品質(zhì)需求升級將制約這類房源長期租金上漲空間。

同時，雖然市場上出現(xiàn)了“老破小租金收益率超3%”的討論。

但這類房產(chǎn)通常房齡在15-20年以上，產(chǎn)品形態(tài)與當(dāng)前新建住宅存在顯著差距，在“好房子”標(biāo)準(zhǔn)不斷提升的背景下，老舊房產(chǎn)未來價格上漲空間有限。

因此，高租金回報率并不代表其房價具備跑贏大盤的潛力，要認識到其潛在的市場風(fēng)險。

政策東風(fēng)已至，但并非所有老破小都能乘風(fēng)而起。核心區(qū)的老破小，有望憑借優(yōu)越地理位置和成熟配套，在改造升級中實現(xiàn)價值躍升。

而那些偏遠、配套差、建筑質(zhì)量欠佳的老舊房屋，則可能面臨更大的市場挑戰(zhàn)。

老樹發(fā)新芽，舊巢引鳳棲。對于手握老破小的業(yè)主來說，不妨耐心等待改造紅利的釋放。

正如住建部所言：“把老房子、舊房子也改造成好房子”——這不僅是政策的導(dǎo)向，更是無數(shù)老居民實實在在的期盼。