十年后高層小區(qū)普遍翻修，你要交多少錢？

“以為買了房就一勞永逸，沒(méi)想到十年后要為房子‘養(yǎng)老’買單。”

最近香港宏福苑火災(zāi)的新聞，讓不少高層住戶捏了把汗 —— 這座使用 42 年的小區(qū)，因外立面翻新違規(guī)作業(yè)引發(fā)事故，而背后更扎心的是，每戶業(yè)主需分?jǐn)?15-18 萬(wàn)人民幣的翻新費(fèi)。這不是個(gè)例，再過(guò)十年，你住的高層小區(qū)，大概率也要面臨同樣的 “花錢坎”。

先算筆明白賬，

高層翻修最燒錢的兩項(xiàng)支出，

幾乎家家都躲不開(kāi)。

第一項(xiàng)是電梯更換。

電梯的設(shè)計(jì)壽命通常 15-25 年，但現(xiàn)實(shí)中不少小區(qū) 10 年就開(kāi)始故障頻發(fā)。目前全國(guó)已有 90 萬(wàn)臺(tái)電梯使用超 15 年，2000 年左右建成的高層，如今正集體邁入 “電梯老化期”。換一臺(tái)電梯的費(fèi)用在 40 萬(wàn) - 75 萬(wàn)元，以 32 層 2 梯 4 戶的小區(qū)為例，換 2 部電梯約需 100 萬(wàn)，128 戶分?jǐn)傁聛?lái)，每戶要掏近 8000 元。更關(guān)鍵的是，這只是初次更換成本，后續(xù)每年的維修保養(yǎng)費(fèi)還得另算。

第二項(xiàng)是外立面翻新，

這筆錢比換電梯更 “肉痛”。西安多數(shù)高層外立面用的是外墻涂料、真石漆或外墻磚，樓齡 20-30 年就會(huì)出現(xiàn)腐蝕、開(kāi)裂，十年后將集中爆發(fā)問(wèn)題。香港宏福苑 8 棟樓的外立面翻新報(bào)價(jià) 3.3 億港幣，折合人民幣 2.7 億元，每戶分?jǐn)?15-18 萬(wàn)；即便大陸人工成本低些，相同規(guī)模的翻新費(fèi)用也得 1.2 億 - 2 億元，每戶仍需掏 6-10 萬(wàn)。

更讓人焦慮的是，錢從哪兒來(lái)？多數(shù)樓齡 30 年以上的小區(qū)，維修基金早已耗盡。按現(xiàn)行規(guī)定，維修基金一般按房?jī)r(jià) 3% 繳納，一套 300 萬(wàn)的房子，維修基金僅 9 萬(wàn)，頂多夠一次外立面翻新，后續(xù)再遇到電梯更換、供水系統(tǒng)改造等問(wèn)題，只能業(yè)主自掏腰包。而且根據(jù)保守測(cè)算，一套高層住宅 70 年產(chǎn)權(quán)內(nèi)，僅維持安全的剛性支出就相當(dāng)于房?jī)r(jià)的 30%-50%—— 也就是說(shuō)，買完房后，你相當(dāng)于還要再付半套房的錢 “養(yǎng)房”。

更殘酷的是支出節(jié)奏：高層 70% 的維護(hù)費(fèi)用，都集中在壽命的最后 20 年。若 30 歲買房，60 歲退休收入下滑時(shí)，恰恰趕上房子 “爆發(fā)式老化”，每 2-3 年就要繳幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)維修費(fèi)，退休金本就緊張，再疊加醫(yī)療開(kāi)支，很容易陷入 “老無(wú)所依還被房子綁架” 的困境。

不過(guò)也有小區(qū)找到了解決辦法。青島恒苑小區(qū)沒(méi)有維修基金，卻通過(guò)公共收益完成了外墻維修 —— 將車位租金、公共用房出租、電梯廣告等每年 40 萬(wàn)的收入集中起來(lái)，不僅不用業(yè)主掏錢，還分階段完成了 22 個(gè)單元立柱、52 個(gè)消防連廊的翻新。這或許給其他小區(qū)提了個(gè)醒：提前規(guī)劃公共收益、規(guī)范資金使用，才能避免十年后 “有錢修房” 的慌亂。

十年后的翻修賬單，不是 “要不要交” 的問(wèn)題，而是 “怎么準(zhǔn)備” 的問(wèn)題。你家小區(qū)的維修基金還剩多少？有沒(méi)有規(guī)劃過(guò)公共收益的用途？評(píng)論區(qū)聊聊你的應(yīng)對(duì)思路～