2025年11月中國房地產市場分析月報

核心觀點

• 新增供應：環比由降轉增16%，穗鎬蘇莞常等實現倍增

• 新房成交：穗鎬環比微增，徐惠珠等三四線環比顯著回升

• 項目去化：開盤平均去化率增3pcts至35%，津蘇甬等皆超6成

• 庫存：供求比0.82致庫存微降1%，三成城市去化周期改善

• 二手住房：11月成交面積環增14%，滬蓉漢寧等多城環增2成以上

• 土地市場：成交面積金額環增39%和57%，平均溢價率回升

• 企業銷售：38家企業11月銷售金額環比增長
  

◎ 文 / CRIC研究中心

2025年11月，新房供應階段性放量，成交持續走穩。新房供應制約成交回升的狀況未有改觀，30城庫存面積為21890萬平方米，環比微降1%，同比下降5%。二手房成交延續由降轉增，成交環比上升14%。土地市場成交規模和平均溢價率均迎來回升。

01新增供應

環比由降轉增16%，穗鎬蘇莞常等實現倍增

11月房企推盤積極性小幅回升，30個重點城市11月預期新增供應669萬平方米，環比增長16%。一線城市中廣州階段性放量，環比翻番。4個一線城市整體預計供應面積149萬平方米，環比增長23%。其中廣州單月供應規模達到了61萬平方米，因上月基數較低，環比翻番，同比增幅也達到了4%。二三線城市環比增長14%，主要得益于西安、蘇州、東莞、常州等城市集中放量。11月26個二三線城市合計供應521萬平方米，環比增長14%。蘇州、東莞、常州等基于上月基數較低，環比翻番，同比仍呈現下降走勢；而杭州、西安等熱點城市“以銷定產”模式下，供應呈現出同環比齊增態勢，累計同比降幅持續收窄。

02新房成交

穗鎬環比微增，徐惠珠等三四線環比顯著回升

11月商品住宅成交持續走穩。11月30個監測城市成交面積為815萬平方米，前11月累計成交10651萬平方米。一線城市中僅廣州一城因供應放量，11月單月成交63萬平方米，環比微增2%。北京雖然成交增長動能放緩，但是前11月累計同比仍微增1%。二三線城市同比跌幅低于一線。26個二三線城市合計成交670萬平方米，其中成都單月成交規模達73萬平方米，遙遙領先，西安也維持了單月60萬平方米以上高體量，是穩定全國大盤的基石。環比來看，合肥、珠海、惠州環比回升，市場保持止跌走勢。徐州逆勢高增，同環比漲幅達82%和129%，經歷了數月行情低迷，購房需求迎來了一波集中釋放。

03項目去化

開盤平均去化率增3pcts至35%，津蘇甬等皆超6成

從項目去化率來看，11月市場熱度持穩，據CRIC監測數據，30個重點城市11月平均開盤去化率為34%，環比微增3pcts。廈門、南寧、長春、無錫、東莞、珠海、徐州等7城2025年11月無項目開盤加推。分城市來看，去化率超6成城市為僅天津、蘇州、寧波，主要得益于個別網紅盤集中入市對去化率拉升作用比較顯著。從變化趨勢看，上海、廣州、深圳等熱點城市去化率穩步修復，環比持增；武漢、鄭州、青島等前期低迷型城市也出現了止跌態勢，環比增幅顯著。

04庫存

供求比0.82致庫存微降1%，三成城市去化周期改善

11月因新房供應放量而成交持穩回落，因而30城整體供求比由上月的0.6增至0.82，上海、西安、成都、廣州等11個城市供求持穩（供求比在0.8-1.2之間），鄭州、北京、青島、南寧、無錫、濟南、佛山、珠海、惠州、徐州等10城供求比均在0.5以下。30城庫存面積為21890萬平方米，環比微降1%，同比下降5%。徐州、惠州等去化周期環比下降，仍在持續改善；從絕對量來看，目前仍有1/3城市消化周期低于18個月。

05二手住房

11月成交面積環增14%，滬蓉漢寧等多城環增2成以上

11月30個重點城市二手房成交面積預計為1704萬平方米，環比增長14%，前11月累計同比正增3%。不同能級呈現出顯著的差異化行情：一線城市和二線城市均呈現環比上升：11月4個一線城市成交規模達402萬平方米，環比增長10%，前11月累計正增5%。20個二線城市成交規模為1113萬平方米，環比增長13%，前11月累計正增2%。一線中北京、上海環比均呈現止跌回穩態勢，二線成都單月成交量達174萬平方米遙遙領先；武漢單月成交同環比齊增12%和31%，延續放量態勢。還有部分城市諸如長沙、南寧等本月環比倍增，放量也較為顯著。三四線城市止跌回穩，11月6城成交規模為189萬平方米，環比增長37%，同比增長3%，累計同比正增3%。常州、煙臺、揚州同環比齊增。

06土地市場

成交面積金額環增39%和57%，平均溢價率回升

2025年11月，土地成交規模環比回升，同比降幅仍維持在二成。據月末快報數據顯示，當月土地成交建筑面積和金額分別環比增長39%和57%。供地規模進入年末放量周期，截至25日，本月土地供應建筑面積2.9億平方米，環比上升250%。分能級來看，11月一線城市土地成交量價同比回升。截至11月24日，全國商住辦類招拍掛成交建筑面積8604萬平方米，其中一線城市上升36%。成交金額方面，一線城市同比上升43%。從市場熱度來看，本月溢價率稍有回升，但土拍熱度仍集中在少數優質地塊，如北京朝陽南磨房、上海浦東川沙等，此外義烏也出現了超高溢價率的優質商辦地塊。

07企業銷售

38家企業11月銷售金額環比增長

從企業表現來看，2025年11月有38家房企單月業績環比增長，其中15家企業單月業績環比增幅大于30%，包括華潤置地、中建東孚、北京城建和大悅城等，頭部房企中有中海地產、華潤置地、綠城中國和濱江集團4家的銷售全口徑金額環比有所增長。

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