上海房?jī)r(jià)連漲10個(gè)月！豪宅撐起的虛假繁榮，普通購(gòu)房者慘遭拋棄

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哈嘍，大家好，小林哥這篇經(jīng)濟(jì)評(píng)論分析剛需本質(zhì)、市場(chǎng)分化、未來(lái)方向這三個(gè)方面來(lái)看上海樓市的真相，有人搶房到天亮，有人割肉沒(méi)人要！這冰火兩重天的現(xiàn)象，背后到底是怎么回事？

剛需的“外衣”下，藏著預(yù)期的真相

一套自稱(chēng)“剛需首選”的房子擺面前，銷(xiāo)售把居住優(yōu)勢(shì)說(shuō)破了天，可要是有人跟你明說(shuō)，買(mǎi)完五年至少虧300萬(wàn)，還會(huì)掏腰包嗎？大概率不會(huì)，就算租房要擠老破小，就算孩子上學(xué)要遷就，也會(huì)咬著牙打消買(mǎi)房的念頭。

這不是瞎猜，去年深圳就有這么條新聞，一對(duì)準(zhǔn)備結(jié)婚的小夫妻，看中了龍華一套89平的房子，首付湊到只差10萬(wàn)，中介天天催著他們用消費(fèi)貸補(bǔ)缺口，說(shuō)“結(jié)婚買(mǎi)房是剛需，早買(mǎi)早安心”。

結(jié)果小夫妻查到小區(qū)前一年成交價(jià)跌了120萬(wàn)，果斷放棄，轉(zhuǎn)頭租了同小區(qū)的房，每月房租比房貸少一半還多，很多人嘴上掛著“我是剛需”，其實(shí)這倆字更像塊心理盾牌。真正決定買(mǎi)不買(mǎi)的，從來(lái)不是“要不要住”，而是“買(mǎi)了會(huì)不會(huì)虧”。

就像2023年上海浦東某剛需盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前宣傳“張江上班族首選”，結(jié)果因?yàn)橹苓呅屡牡貕K價(jià)格比它低20%，原定的“日光”變成了“賣(mài)不動(dòng)”，售樓處后來(lái)不得不搞“首付分期”才吸引到零星客戶(hù)。

現(xiàn)在還能賣(mài)得動(dòng)的房子，都繞不開(kāi)“套利空間”這四個(gè)字，上周房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，上海上半年賣(mài)得好的新房，要么是價(jià)格比周邊二手房低15%以上，要么是自帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)且總價(jià)可控，那些喊著“剛需必買(mǎi)”卻沒(méi)性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)，門(mén)口的中介比看房的人還多。

有位房產(chǎn)博主直播時(shí)，有網(wǎng)友問(wèn)“預(yù)算500萬(wàn)，該不該買(mǎi)嘉定的新房”，博主沒(méi)繞彎子，直接說(shuō)“你先去看看同小區(qū)的二手房，掛牌半年都沒(méi)賣(mài)掉的有多少”，網(wǎng)友去查了才發(fā)現(xiàn)，二手房掛牌價(jià)比新房低80萬(wàn)，瞬間就明白自己所謂的“剛需”，其實(shí)是被銷(xiāo)售話(huà)術(shù)套牢了。

市場(chǎng)兩極分化：頂豪不愁賣(mài)，剛需遇冷的秘密

上海樓市現(xiàn)在的分化，說(shuō)出來(lái)可能沒(méi)人信，一邊是5000萬(wàn)以上的頂豪被搶著買(mǎi)，一邊是200-300萬(wàn)的剛需盤(pán)無(wú)人問(wèn)津，今年3月，徐匯濱江一個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，套均6800萬(wàn)，當(dāng)天就賣(mài)了80%，售樓處的銷(xiāo)售說(shuō)，客戶(hù)里有不少20歲左右的年輕人，都是家里出錢(qián)買(mǎi)了掛自己名下。

這不是個(gè)例，鏈家發(fā)布的《2024上海頂豪市場(chǎng)報(bào)告》里寫(xiě)著，今年前五個(gè)月，上海千萬(wàn)級(jí)以上豪宅成交量同比漲了23%，其中5000萬(wàn)以上的頂豪成交漲了41%，反觀300萬(wàn)以下的剛需房源，成交量同比跌了18%，很多小區(qū)的二手房掛出去，三個(gè)月都沒(méi)個(gè)正經(jīng)買(mǎi)家詢(xún)價(jià)。

頂豪好賣(mài)的原因很簡(jiǎn)單，高凈值人群買(mǎi)房，看的不是漲跌，是資產(chǎn)保值，就像一位做外貿(mào)的老板說(shuō)的，“手里有幾千萬(wàn)現(xiàn)金，股票基金不穩(wěn)定，買(mǎi)套市中心的頂豪，就算不漲也能自住，比把錢(qián)放銀行踏實(shí)”，而且這類(lèi)房子稀缺，全上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的頂豪項(xiàng)目，一只手都能數(shù)過(guò)來(lái)。

剛需盤(pán)遇冷就更直白了，置換鏈條斷了，以前是剛需買(mǎi)小房，小房業(yè)主換中房，中房業(yè)主換大房，一環(huán)扣一環(huán)。

現(xiàn)在呢？中房業(yè)主的房子賣(mài)不掉，沒(méi)錢(qián)換大房；小房業(yè)主看著房?jī)r(jià)跌，不敢輕易下手，去年松江有個(gè)小區(qū)，業(yè)主想把80平的房子賣(mài)掉換120平的，掛了五個(gè)月降了30萬(wàn)才賣(mài)掉，換房計(jì)劃直接擱置。

開(kāi)發(fā)商也陷入了誤區(qū)，有個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，主打“2300萬(wàn)以?xún)?nèi)唯一四房”，銷(xiāo)售天天說(shuō)“錯(cuò)過(guò)就沒(méi)了”，可購(gòu)房者不買(mǎi)賬，因?yàn)橹苓呁瑧?hù)型的二手房，去年才賣(mài)1700萬(wàn)。

有位看房的先生說(shuō)得實(shí)在，“不是我不想買(mǎi)，是開(kāi)發(fā)商把我們當(dāng)傻子，這個(gè)價(jià)格買(mǎi)進(jìn)去，明年可能就虧500萬(wàn)”。

土拍的瘋狂也把剛需逼退了，2023年上海土拍，不少板塊的樓面價(jià)直接漲了30%，開(kāi)發(fā)商拿地成本高了，開(kāi)盤(pán)價(jià)自然降不下來(lái)，就像青浦某板塊，2022年土拍樓面價(jià)3.5萬(wàn)/平，2023年就漲到4.8萬(wàn)/平，對(duì)應(yīng)的新房?jī)r(jià)格從5.5萬(wàn)漲到7.2萬(wàn)，剛需根本接不住這個(gè)漲幅。

預(yù)期反轉(zhuǎn)后，樓市的新方向在哪？

房?jī)r(jià)預(yù)期的改變，是現(xiàn)在樓市最核心的變量，三年前，浦東某熱點(diǎn)板塊的89平房子，600萬(wàn)不到，有對(duì)小夫妻湊首付差20萬(wàn)，敢借消費(fèi)貸買(mǎi)房，每月還2萬(wàn)多貸款也不慌，那時(shí)候大家都覺(jué)得“房?jī)r(jià)只會(huì)漲”，咬咬牙就能賺。

現(xiàn)在完全不一樣了，2024年央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海購(gòu)房者的杠桿率降到了近五年最低，80%的購(gòu)房者會(huì)選擇首付比例在50%以上，有位房產(chǎn)中介說(shuō)，現(xiàn)在帶客戶(hù)看房，客戶(hù)問(wèn)得最多的不是“會(huì)不會(huì)漲”，而是“要是跌了，我能不能扛住”。

這種變化在車(chē)位市場(chǎng)上更明顯，以前市區(qū)老小區(qū)車(chē)位比低，一個(gè)車(chē)位賣(mài)100萬(wàn)都有人搶?zhuān)€要托關(guān)系，現(xiàn)在不少新小區(qū)車(chē)位比達(dá)到1.8，車(chē)位價(jià)格降到60萬(wàn)都沒(méi)人要，有位業(yè)主說(shuō)得實(shí)在，“能租到何必買(mǎi)？反正以后車(chē)位也不會(huì)緊張，買(mǎi)了純屬浪費(fèi)錢(qián)”。

投資客的離場(chǎng)也讓市場(chǎng)回歸理性，2021年的時(shí)候，虹橋、唐鎮(zhèn)這些板塊，投資客占比能到40%，現(xiàn)在呢？唐鎮(zhèn)某融創(chuàng)樓盤(pán)，今年上半年有70多套法拍房，都是當(dāng)年投資客高位買(mǎi)入，現(xiàn)在現(xiàn)金流斷了不得不賣(mài)，成交價(jià)比買(mǎi)入價(jià)低了20%還多。

不過(guò)大家也不用太悲觀，市場(chǎng)正在往健康的方向走，今年5月，上海出臺(tái)了“支持合理住房需求”的政策，首套房利率降到了3.25%，公積金貸款額度也提高了，松江有個(gè)剛需盤(pán)，借著政策東風(fēng)，推出“人才購(gòu)房補(bǔ)貼”，上個(gè)月成交量漲了30%，都是真正的自住客戶(hù)。

還有個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，改善型需求正在慢慢釋放，那些地段好、戶(hù)型優(yōu)、物業(yè)好的次新房，成交量開(kāi)始回暖。

比如閔行莘莊的一個(gè)小區(qū)，120平的大三房，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境好、離地鐵近，今年二季度成交了12套，比一季度漲了40%，買(mǎi)家都是為了孩子上學(xué)或者換大房的自住家庭。

樓市的本質(zhì)，從來(lái)都是“住有所居”，以前的漲價(jià)狂歡，讓很多人忘了買(mǎi)房是為了生活，不是為了投機(jī)，現(xiàn)在的冷靜期，反而讓市場(chǎng)回歸初心——真正的好房子，是能滿(mǎn)足居住需求、讓人住得安心的房子，真正的購(gòu)房決策，是基于自身能力的理性選擇。