房地產大變局，租房比買房更“賺”？當下普通人還有必要買房嗎

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哈嘍，大家好，小林哥這篇經濟評論分析房價問題一直牽動著無數人的心，它不僅是家庭資產的重要組成部分，更是關系到每個人的居住環境和生活品質，如今，隨著房地產市場的逐步成熟和政策環境的穩定，內行人預測，房地產走勢將開始明朗，那么，這個預測有何依據呢？

攻守互換：開發商的“討好式營銷”與購房者的“底氣”

最近大半年，全國房價的降溫信號越來越明顯，北京、上海這些以往抗跌的一線城市，近一年平均掛牌價跌幅都快摸到兩位數了，不同板塊、房齡的房子，行情更是差得遠，但整體趨勢擺在這里——不少人都覺得，房價跌得越來越快了。

2024年7月開始，上海新房售樓處的到訪量肉眼可見地少了，上海市統計局數據顯示，三季度新房到訪量環比下降32%，不少樓盤周末一整天都接待不了10組客戶。

開發商急得沒辦法，花樣越玩越多，前陣子浦東有個新盤，直接在黃浦江包了艘游輪，請準業主夜游吃飯，還邀請了本地網紅來暖場，還有的盤更夸張，包下開心麻花的話劇專場，專門留最好的位置給意向客戶。

徐匯區的保利天匯項目，今年9月推出1000多套房源，一開始定價沒讓步，購房者根本不買賬，群里都在傳“再等等，肯定會送車位”，果然，第一批賣完不到一個月，第二批就掛出“購房享97折，老帶新送三年物業費”的政策。

有位購房者在群里說得實在：“現在不是我們求著買房，是開發商求著我們看，反正他套數多，不敢漲價，晚買肯定更劃算。”這種底氣，放在兩年前想都不敢想。

以前賣房跟賣奢侈品似的，開發商每年都有兩次漲價機會，每次漲5%到10%，購房者怕越等越貴，慌著出手，現在倒好，房子成了“迭代快的消費品”，新盤越開產品越好，價格反而更親民，“等等黨”成了最大贏家。

認知重塑：從“閉眼投資”到“挑著居住”

市場冷下來，最明顯的變化是購房者的心態，央行2024年三季度調查顯示，上海購房者中“以居住為首要目的”的占比達到78%，比去年同期提高了21個百分點，大家買房不再盯著“漲不漲”，更關心“住得舒不舒服”。

這種心態轉變，讓次新房成了香餑餑，前兩年次新房價格一直很堅挺，尤其是瑞宏新城、古北二期這些中產聚集的板塊，跌幅比周邊老破小少一半，但2024年下半年不一樣了，這些板塊的次新房開始補跌，價格慢慢跟新房拉開差距。

就說瑞宏新城，2023年一套120平米的三居室，掛牌價要1400萬，旁邊新開盤的項目，同戶型報價1550萬，當時大家還是寧愿等新房，到了2024年10月，瑞宏新城同戶型掛牌價降到1280萬，比新房便宜近300萬。

不少購房者算了筆賬：次新房房齡才5年，小區配套、戶型設計都跟新房差不了多少，裝修還能直接用，省下的錢足夠換套好家具，這么一來，越來越多人把目光從新房轉到了次新市場。

業內人士觀察到，現在上海樓市出現了“比價潮”，購房者會拿著同板塊新房和次新房的戶型圖、價格表反復比對，甚至會去實地測通勤時間、看周邊配套，這種細致程度，比前幾年“盲買”的時候認真多了。

不同需求的購房者，表現也不一樣，剛需群體沒怎么受影響，該買還是買，只是會多對比幾個樓盤，真正萎縮的是投資客，還有一部分本地置換的改善群體——他們手里的老房子賣不上價，換房的積極性也低了。

有中介透露，現在市區320開頭身份證的購房者占比越來越低，以前這些本地房主賣了老房換新房的很多，現在他們更愿意先持幣觀望，等老房價格穩住了再說。反而一些海歸和外地來的高凈值人群，還在陸續入手核心區的豪宅。

這些高凈值人群盯著的，是真正有套利空間的頂豪項目，比如濱江壹號院，2024年推出的大平層，因為拿地早，定價比周邊新拍地塊的項目低20%，開盤當天就賣了七成，這種真正的性價比盤，即便市場冷，也不缺買家。

理性歸位：樓市的“降溫”與“新生”

現在的上海樓市，正在回到2018、2019年的正常狀態，沒有了瘋狂的漲價預期，沒有了搶不到房的焦慮，買賣雙方都回歸理性，這種變化，對購房者和開發商來說，未必是壞事。

對購房者而言，市場降溫意味著有更多選擇。以前買房要托關系、搶名額，現在可以從容挑戶型、談價格，有位剛買完房的剛需族說，他看中的樓盤，銷售不僅幫他申請了額外折扣，還主動協調物業送了一年的保潔服務。

開發商也在被迫成長，以前靠漲價預期就能賣房子，現在必須在產品上花心思，2024年上海新開盤的項目，得房率普遍比去年提高了3%到5%，不少樓盤還升級了精裝標準，增加了智能家居系統。

市場分化也越來越明顯。核心區的優質樓盤，即便價格不低，去化也很穩定；而遠郊一些配套不完善的項目，就算打折送車位，也鮮有人問津，這種“好房不愁賣，差房賣不動”的局面，其實是市場成熟的表現。

最近還有個有意思的現象，不少開發商開始跟中介合作“保價房”。購房者買了房之后，如果半年內樓盤降價，開發商會補差價，這種做法以前根本沒人提，現在成了吸引客戶的“定心丸”。

有人擔心樓市降溫會影響經濟，其實不用太焦慮，房地產本來就該是“住有所居”的民生產品，而不是用來炒作的金融工具，現在的降溫，只是擠掉泡沫，讓市場回到該有的軌道上。

對購房者來說，現在是個不錯的窗口期——價格理性，選擇多樣，還能跟開發商“平等對話”，只要明確自己的需求，多看多對比，總能找到適合自己的房子，對開發商而言，只有做好產品、做好服務，才能在市場中站穩腳跟。

樓市的黃金時代或許已經過去，但理性發展的新時代正在到來，當房子回歸居住本質，當市場告別瘋狂炒作，無論是購房者還是整個行業，都能在這種平穩中獲得更長久的發展。