杭州放寬存量商品房收儲條件 各地期待收儲資金來源穩定長期化

中房報記者 向軍 北京報道

時隔近6個月，杭州市存量商品房收儲轉為保障房再迎新動作。

11月11日晚，杭州安居集團發布《關于持續推進收購存量商品房用作保障性住房工作的通告》，收購房源用于配售型保障住房和保障性租賃住房，征集范圍包括杭州市上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、余杭、臨平、錢塘8個城區，優先考慮中心城區已建成存量商品房（含自持商品住房）項目。

這意味著，杭州新一輪存量商品房收儲計劃已正式啟動，也將新增一批配售型保障住房或保障性租賃住房。

放寬條件擴大收儲

杭州首輪存量商品房收儲計劃始于去年。去年10月，杭州市安居集團有限公司擬面向部分城區公開征集已建成存量商品房。

今年5月20日，杭州市安居集團完成萬科河語光年府2幢房屋不動產權轉移登記，成為杭州市本級首輪收儲中唯一被收購的項目。

相比第一輪收儲，第二輪收儲取消了收購價格的上限要求。在第一輪收儲中，還有一些基本條件符合被收購要求的項目，但是最終未能入圍，很關鍵的原因是收購價格分歧較大。有的開發商雖然收購意愿較為強烈，但是收購價格低于預期，最終沒有成功。

雖然杭州市安居集團和萬科方面并未公布具體的收購價格，但第一輪收儲公告約定了收購價格上限——“以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤”。按照這一要求測算下來，收購價格不到同地段商品房價格的50%。但是同行普遍認為，這次收購成功不僅讓萬科能夠迅速將手中資產變現，有效補充現金流，也為在杭州擁有自持資產的其他房企提供了一種可行的資產處理思路。

剛剛發布的第二輪收儲公告已經取消了收購價格的上限要求，僅保留了“由（收購）實施主體結合政策規定、房源品質、同地段租金收入等因素，并結合各項經營成本費用，綜合考慮確定收購價格”這一描要求。

公告發布后，有開發企業人士樂觀預計收購價格或許會略有提高，被收購項目數量也有望增加。對此，杭州市安居集團方面并未明確回應。

收儲資金需穩定長期化

今年11月份以來，全國多個城市密集推出新一輪存量商品房收儲計劃。

除了杭州，廣州也再次發布房源征集通告，進一步加大收購存量商品房用作保障性住房的力度，明確收購房源建筑面積原則上在90平方米以下且優先選取整棟或獨立單元未售樓棟項目。青島市則表示，將繼續深化和完善存量商品房收購用作保障性住房的創新模式，堅持“以需定購”原則，持續優化政策體系，擴大收購范圍和規模，強化項目后續管理與服務，探索建立房地產發展新模式。

收購存量商品房是化解房地產庫存、完善住房保障體系的關鍵舉措。去年5月召開的全國切實做好保交房工作視頻會議首次系統提出收購存量商品房用作保障性住房。同年10月，財政部表示，用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房。

在中央政策的引導下，一些地方開始試點收購存量商品房用作保障性住房。這些試點城市在收購對象、收購價格、資金來源等方面進行了積極探索，積累了一定的經驗。據不完全統計，超過60個城市表態支持國有企業收購存量房用作保障房，其中超32個城市發布征集公告。

目前，一些地方在收購存量商品房和去庫存方面取得了初步成效。根據廣西壯族自治區住房和城鄉建設廳公布的數據，截至今年6月底，廣西全區收購存量商品房2萬套，拉動全區商品房銷售面積增速9.35個百分點。收購的存量商品房主要用于保障性住房、城中村改造安置房等，讓中低收入群體盡早入住的同時，也促進了房地產市場交易的活躍和預期的穩定。

根據國家統計局數據，商品房去庫存持續推進，10月末全國商品房待售面積7.56億平方米，比9月末減少322萬平方米，今年以來連續八個月減少。但是去庫存的形勢和任務依然嚴峻。

相較于前期試點，新一輪收購存量商品房在機制、規模等方面有所改進。廣州將收購從“一次性任務”轉為長期制度，常態化征集房源，持續優化保障性住房供給；杭州新一輪存量商品房收儲覆蓋8個城區，房源征集規模更大；青島擴大收購范圍和規模，強化項目后續管理與服務。

對于地方政府十分關心的收儲資金支持問題，有分析人士稱，盡管財政部提出用專項債券收儲存量商品房，但專項債券額度有限，且需優先用于存量土地，導致收購存量商品房資金不足，地方政府的財政壓力又較大，如何確保長期、穩定的資金來源，是這項政策能否持續推進的關鍵。