借名買限價房9年，法院為何不判過戶？北京房產(chǎn)律師：政策房借名合同無效

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2013年，因不具備北京市限價商品住房購買資格，張麗華與其丈夫李志明（已故）與李志明的姐姐李秀英及其丈夫趙建國口頭約定：

以李秀英、趙建國名義申購一號房屋，實(shí)際由張麗華夫婦出資并居住，待條件成熟后過戶。

隨后：

張麗華支付首付款16.7萬元；

按月償還房貸近5年；

2018年丈夫意外去世后，張麗華一次性還清剩余貸款56萬余元；

支付契稅、維修基金等2.7萬元；

出資29萬元裝修，并全家入住至今。

2017年，房屋取得產(chǎn)權(quán)證，登記在李秀英、趙建國名下（各50%）。

2021年，李秀英夫婦反悔，起訴要求張麗華騰房。

B號判決認(rèn)定雙方存在借名買房關(guān)系，駁回其騰房請求。

2023年，張麗華提起訴訟，請求：

1. 返還全部購房款、貸款、稅費(fèi)等約92.7萬元；

2. 賠償裝修殘值5.9萬元；

3. 賠償房屋增值差價損失219萬余元。

李秀英夫婦辯稱：

雙方僅為“暫住+代還貸”關(guān)系，非借名買房；

部分還款來自丈夫死亡賠償金，非張麗華個人財(cái)產(chǎn)；

限價房不能借名，合同應(yīng)無效，無需賠償增值。

裁判結(jié)果

? 確認(rèn)借名買房關(guān)系成立；

? 但因涉及限價房，借名合同無效；

? 李秀英、趙建國向張麗華支付：

購房款、貸款、稅費(fèi)、裝修殘值等 866,317.66元；

房屋增值差價損失 936,000元；

? 張麗華在收款同時騰退一號房屋。

注：因房屋屬政策性保障房，法院未支持過戶，而是采用“返還+折價補(bǔ)償”方式處理。

法院說理

1. 借名買房事實(shí)成立

首付款、大部分月供、一次性結(jié)清貸款均由張麗華支付；

裝修、物業(yè)、供暖等費(fèi)用長期由其承擔(dān)；

房屋自交付起由其家庭實(shí)際占有使用；

雖無書面協(xié)議，但親屬間口頭約定符合生活常理。

2. 但合同因違反公共利益而無效

一號房屋為限價商品住房，屬政府保障性住房；

借名行為規(guī)避購房資格審核，破壞住房分配秩序；

根據(jù)《合同法》第52條，損害社會公共利益的合同無效。

3. 合同無效≠白住白用，需按過錯分擔(dān)損失

張麗華明知無資格仍借名，有過錯；

李秀英夫婦出借資格且事后反悔，亦有過錯；

法院酌定雙方各承擔(dān)部分責(zé)任，出借方賠償增值損失93.6萬元。

4. 死亡賠償金不影響出資認(rèn)定

即使部分還款來源于丈夫死亡賠償金，

因金錢為種類物，且款項(xiàng)從張麗華賬戶支出，

→ 視為其出資，可主張返還。

5. 繼承份額已妥善處理

丈夫遺產(chǎn)部分（含房屋相關(guān)權(quán)益）由配偶、子女、父母依法繼承；

子女自愿將份額贈與母親，祖父母同意暫不主張，

→ 權(quán)利歸屬清晰，不影響本案判決。

律師提示

? 限價房、經(jīng)適房等政策房嚴(yán)禁借名！

即使實(shí)際出資、長期居住，法院也不會判過戶；

最多只能主張返還出資+部分增值補(bǔ)償，且需承擔(dān)過錯責(zé)任。

? 口頭借名風(fēng)險極高，尤其涉及親屬

親情易變，一旦房價大漲，出名人極易反悔；

務(wù)必簽訂書面協(xié)議，明確出資、產(chǎn)權(quán)歸屬、違約責(zé)任。

? 裝修和增值損失可索賠，但需鑒定

裝修需評估剩余價值（非原值）；

房屋增值需專業(yè)機(jī)構(gòu)評估，并扣除土地收益補(bǔ)繳款（本案因政策原因免繳）。

? 北京房產(chǎn)律師強(qiáng)烈建議：

若已借名購買政策房，盡快協(xié)商回購或補(bǔ)償；

切勿等到對方起訴騰房才被動應(yīng)對；

北京遺產(chǎn)律師特別提醒：

本案中，若房屋是普通商品房，法院很可能直接判過戶；

但因是限價房，法律優(yōu)先保護(hù)的是住房公平分配制度，

而非個人投資收益——這是政策房與商品房的根本區(qū)別。