【上海樓市月報】11月沖刺全年業績的關鍵節點，市場表現平淡

*監測周期2025年11月1日-30日

本月觀點：

本月數據快報：

購房環境分析

政策與熱點

新房來訪指數

從購房者行為路徑看，先網上搜索，再線下看房直至最終成交，來訪與最終成交套數具有轉化關系。11月，活躍樓盤來訪量降至108.22，上海全市新房來訪指數環比下跌7.48%，同比下跌13.83%。分區域來看，本月主城區來訪指數環比下跌5.87%，同比下跌25.05%。五大新城則環比下跌1.32%，同比下跌25.76%。

商品住宅市場特征

商品住宅市場

11月，上海商品住宅新增供應32.22萬平米，環比下跌26.56%，同比下跌54.23%。商品住宅成交35.36萬平米，環比下跌22.43%，同比下跌55.84%。成交均價77651元/平米，環比下跌17.47%，同比下跌0.58%。認購方面，本月共31個項目結束認購，有9個項目認購率超過100%，其中位于浦東的澐啟濱江認購率達224%，位于浦東的湯臣君品瑄廷認購率達153%。開盤方面，本月共計29個項目開盤，其中位于閔行的尚園，浦東的澐啟濱江，嘉定的招商林嶼湖畔開盤售罄。

商品住宅-成交排名

11月，位于黃浦人民廣場板塊的金陵華庭項目為商品住宅成交銷冠。成交37套，成交面積1.39萬平米，成交均價203773元/平米。項目本月推出40套372-737平米大面積商品住宅，認購60+，認購率達150%，開盤去化95%。

公寓市場

11月，上海公寓市場供應量26.08萬平米，環比下跌31.01%，同比下跌62.04%。成交量30.75萬平米，環比下跌24.41%，同比下跌57.81%。成交均價80202元/平米，環比下跌17.48%，同比上漲1.11%。

公寓市場-成交排名

11月，位于黃浦區人民廣場板塊的金陵華庭項目為公寓成交銷冠。成交37套，成交面積1.39萬平米，成交均價203773元/平米。項目年內累計上市318套271-865平米超大戶型公寓，三次開盤兩次當天售罄。

別墅市場

11月，上海別墅市場供應面積6.14萬平米，環比上漲1.17%，同比上漲261.93%。成交面積4.62萬平米，環比下跌6.10%，同比下跌36.00%。均價60658元/平米，環比下跌11.35%，同比下跌7.80%。

別墅市場-成交排名

11月，別墅市場銷售冠軍為位于閔行區江川路板塊的濱江雅著，本月成交78套，成交量0.82萬平米，成交均價47176元/平米。項目地塊2022年由商業用地轉為宅地產權，推出224套別墅房源，累計去化近四成。

商品住宅存量

11月，上海商品住宅存量778.5萬平米，去化周期再度回升至18.3個月，是本年首次升值18個月以上。最近一次去化周期在18個月以上的是2024年3月，達到18.8個月。本月市場低迷是造成存量回升的主要原因，供求環比，同比均下跌，成交量僅高于2月春節期間，為年度第二低。歷來年末是房企沖擊全年銷售額的關鍵節點，以目前的勢頭來看，這一目標達成的可能性進一步降低。

上海各環線商品住宅存量

11月，上海商品住宅內環內存量占比9.31%，與上月持平。內中環存量占比7.19%，上升0.59個百分點。中外環占比11.21%，下降0.10個百分點。外郊環占比41.36%，下降0.42個百分點。郊環外占比30.93%，下降0.07個百分點。存量主要集中在外環外，占總量72.29%，較上月有所下降。

市場結構性成交分析

成交區域結構

11月，成交區域結構中，寶山區、閔行區、浦東新區成交量繼續位于榜單前三。其中，寶山區成交主力為大場南板塊的中環麓島項目，成交量0.88萬平米；閔行區成交主力為江川路板塊的濱江雅著項目，成交量0.95萬平米；浦東新區成交主力為唐鎮板塊的保利天奕項目，成交量0.65萬平米。

成交板塊結構

11月，南橋新城板塊為成交榜首，其次為人民廣場板塊、滴水湖板塊。其中，南橋新城板塊成交主力為貝漣C1項目，成交0.85萬平米，均價為44038元/平方米；人民廣場板塊成交主力為金陵華庭項目，成交1.39萬平米，均價為203773元/平方米；滴水湖板塊的成交主力為港城滴水湖馨苑項目，成交0.28萬平米，均價33771元/平方米。

成交環線結構

11月，外郊環為成交主力環線，占總量的48.37%，環比上升6.26個百分點，漲幅最大。另外內環內區域占總量8.97%，較上月下降1.61個百分點；內中環區域占比下降3.52個百分點，占總量的6.21%；中外環成交占比17.16%，下降6.43個百分點，降幅最大；郊環外成交占比19.29%，上升5.30個百分點。

成交環線結構-項目排名

11月，主力成交環線外郊環Top3項目中，江川路板塊的濱江雅著為銷量冠軍。內環內銷冠是人民廣場板塊的金陵華庭，內中環成交首位是三林板塊的翡云悅府，中外環銷冠是大場南板塊的中環麓島，郊環外成交居首的是青浦新城板塊的保利建發印象青城。

成交總價結構

11月，上海500萬元以下總價項目為成交主力，占總量35.25%，占比上升10.50個百分點，升幅最大；500-800萬元總價段占比30.18%，上升5.13個百分比；800-1200萬元占比14.15%，下降7.76個百分比，降幅最大；1200-1500萬元總價段占比下降5.93個百分比，占總量的6.31%；1500萬元以上總價段占比下降1.94個百分點，占總量的14.11% 。

成交總價結構-項目排名

11月，總價500萬元以下項目中，江川路板塊的濱江雅著項目銷量最高；總價500-800萬元項目中，大場南板塊的中環麓島項目銷量居首；總價800-1200萬元的項目中，銷冠是唐鎮板塊的保利天奕；總價1200-1500萬元項目中，長橋板塊的招商海上清和璽項目銷量最高；總價1500萬以上價格段登頂的是，人民廣場板塊的金陵華庭。

成交均價結構

11月，上海5萬元以下均價段項目為成交主力，占總量的44.18%，上升14.82個百分點，升幅最大；5-8萬元均價段占總量的31.35%，下降2.04個百分點；8-10萬元占比下降3.95個百分點，為6.31%；10-15萬元本月占總量的12.45%，下降7.84個百分點，降幅最大；15萬元以上占比5.71%，下降1.00個百分點。

成交均價結構-項目排名

11月，均價5萬元以下項目中，位于江川路板塊的濱江雅著在該均價段內銷量最高；均價5-8萬元項目中，位于大場南板塊的中環麓島銷量領先；均價8-10萬元項目中，位于唐鎮板塊的保利天奕銷量居首；均價10-15萬元以上的項目中，銷冠來自長橋板塊的招商海上清和璽；15萬元以上項目中，人民廣場板塊的金陵華庭成交量最高。

成交戶型結構

11月，從成交戶型上來看，成交主力面積段是90-120平米占成交總量的51.17%，占比上升3.95個百分點，升幅最大；90平米以下占總量的9.11%，較上月上升了1.16個百分點；120-140平米占總量的19.04%，占比下降2.31個百分點；140-200平米占總量的15.28%，占比上升0.38個百分點；200平米以上占總量的5.39%，較上月下降3.18個百分點，降幅最大。

成交戶型結構-項目排名

11月，90平米以下戶型中銷量最高的是，位于柘林板塊的中國中鐵世紀尚城，90-120平米戶型銷量最高，其中位于江川路板塊的濱江雅著為本月銷冠；120-140平米戶型中銷冠是，位于洞涇板塊的保利西郊和煦領墅；140-200平米戶型中，銷量居首的是位于老西門板塊的綠城黃浦ONE；200平米以上戶型中，位于人民廣場板塊的金陵華庭項目銷量最高。

豪宅均價成交結構

11月，全市成交商品住宅2820套，均價10萬元/平米以上豪宅成交512套，占成交總量的18.16% ，較上月減少402套。其中，10-12萬均價成交152套，占豪宅總量29.69%；12-15萬元均價成交199套，占比38.87%；15-20萬元均價成交129套，占比25.20%；20-25萬元均價成交31套，占豪宅總量6.05%，25萬元以上均價成交1套，占豪宅總量0.20%。

豪宅總價成交結構

11月，全市成交商品住宅2820套，總價在1000萬元以上豪宅成交733套，占成交總量的25.99% ，較上月減少478套。其中，1000-1200萬元總價成交157套，占豪宅21.42%；1200-15000萬元總價成交178套，占比24.28%；1500-2000萬元總價成交161套，占比21.96%；2000-2500萬元總價成交62套，占比8.46%；2500-3000萬元總價成交55套，占比7.50%；3000萬元總價以上占比達到成交120套，占比16.37%。

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