暴力拉升房?jī)r(jià)！重慶終于出手了！

01

拉升房?jī)r(jià)，重慶終于出手了！

12 月 1 日，重慶正式發(fā)布了《重慶市支持“好房子”加快發(fā)展十條措施》和《好房子技術(shù)導(dǎo)則（商品住房）》。

圖源重慶住建

這對(duì)重慶房地產(chǎn)行業(yè)意味著兩件事：

第一，重慶人的居住品質(zhì)將迎來(lái)前所未有的提升；

第二，重慶樓市的價(jià)格體系將被強(qiáng)力修復(fù)，房?jī)r(jià)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性回升通道。

重慶長(zhǎng)期被壓制的房?jī)r(jià)，的確需要一次“價(jià)值糾偏”。

過(guò)去20年，重慶房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于全國(guó)超大城市低位，可以說(shuō)是全國(guó)控制房?jī)r(jià)的“模范生”。

但當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)下行的時(shí)候，重慶這個(gè)“模范生”也并沒(méi)有因?yàn)椤皾q得少”而“跌得少”，而是同樣跟著全國(guó)的行情一起往下走。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021-2024 年期間，重慶主城成交均價(jià)整體震蕩下行，部分板塊較峰值出現(xiàn)15%-25%的回調(diào)。

這只是整體數(shù)據(jù)。

如果從大家的“體感溫度”來(lái)看，很多人手上的二手房都幾近腰斬。

這種“超低估”并非重慶城市能級(jí)的問(wèn)題，而是重慶房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期“天量供應(yīng)”且“量大于質(zhì)”的供給結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的：

毛坯為主，裝修品質(zhì)不穩(wěn)定；

容積高、層高低、單面采光、一層樓N家人；

社區(qū)公共空間不足，全齡設(shè)施缺失；

物業(yè)服務(wù)水平差異大，體驗(yàn)難以提升；

配套建設(shè)滯后，地段價(jià)值被削弱……

圖源網(wǎng)絡(luò)

并不是重慶“不值錢(qián)”，而是產(chǎn)品端缺乏支撐價(jià)格的品質(zhì)。

《好房子十條》與《技術(shù)導(dǎo)則》的發(fā)布，正是為了解決這個(gè)核心矛盾——讓重慶的房子，從源頭起就必須“值這個(gè)價(jià)”。

02

許多人把“好房子”單純地理解為戶(hù)型做大點(diǎn)，材料用好點(diǎn)，樹(shù)子種貴點(diǎn)。

這是天大的誤會(huì)。

“好房子”是一項(xiàng)從拿地到設(shè)計(jì)，到修建，再到服務(wù)的全周期“系統(tǒng)工程”。而重慶可以說(shuō)是全國(guó)第一個(gè)把這個(gè)“系統(tǒng)工程”以文件的形式規(guī)范下來(lái)的城市。

1

供地端：未來(lái)新增地塊，默認(rèn)必須是“好房子”。

重慶首次要求，土地供應(yīng)必須與教育、醫(yī)療、生態(tài)、景觀等高品質(zhì)配套掛鉤；“教共體”“醫(yī)共體”將成為標(biāo)配。

圖源網(wǎng)絡(luò)

此外，未開(kāi)工的優(yōu)質(zhì)地塊，鼓勵(lì)全部按“好房子”標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)做方案。

配套強(qiáng)綁定，意味著地段價(jià)值會(huì)變得更真實(shí)、更可持續(xù)。

2

設(shè)計(jì)端：從比價(jià)格到比品質(zhì)。

重慶明確引導(dǎo)勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)從“價(jià)格優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“設(shè)計(jì)品質(zhì)優(yōu)先”。

圖源網(wǎng)絡(luò)

導(dǎo)則中對(duì)設(shè)計(jì)的要求，甚至超過(guò)了許多一線(xiàn)城市：

玄關(guān)凈寬從 1.1m →1.2m，更適合家具搬運(yùn)、輪椅通行；

外窗三玻兩腔，隔音標(biāo)準(zhǔn)顯著提升；

東西朝向必須設(shè)置遮陽(yáng)系統(tǒng)，減少夏季能耗；

戶(hù)型支持結(jié)構(gòu)可變、隔墻可移動(dòng)，適應(yīng)家庭生命周期變化。

過(guò)去高周轉(zhuǎn)時(shí)代那種頭一天拿地，第二天施工隊(duì)就要進(jìn)場(chǎng)的抽象畫(huà)面，將再也不可能出現(xiàn)。

3

建造端：綠色、智能、耐久。

政策要求“好房子”項(xiàng)目綠色建材比例≥ 70%；全裝修項(xiàng)目必須達(dá)到綠色建筑一星級(jí)及以上；全屋智能安防、燃?xì)鈭?bào)警、健康監(jiān)測(cè)等被列入基礎(chǔ)配置；鼓勵(lì)智能建造試點(diǎn)，BIM 全生命周期應(yīng)用。

圖源網(wǎng)絡(luò)

同時(shí)，重慶鼓勵(lì)把住宅建筑的結(jié)構(gòu)壽命50年提升到70年。

這是不是意味著，未來(lái)的重慶住宅產(chǎn)權(quán)年限將從50年回歸到70年？

4

服務(wù)端：全生命周期管理。

過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)最大的問(wèn)題不是交付，而是交付之后。

重慶這次首次提出要建立房屋安全體檢制度；房屋安全管理資金；房屋質(zhì)量安全保險(xiǎn)；社區(qū)托育、助餐、家政等功能嵌入式配置；并且新建小區(qū)必須達(dá)到二星智慧小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

這不僅提升居民生活體驗(yàn)，也強(qiáng)化了房屋資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。

一套保養(yǎng)良好的“好房子”，保值增值是可預(yù)期的。

03

通過(guò)提升房子的品質(zhì)來(lái)暴力拉升房?jī)r(jià)，重慶這次是來(lái)真的了。

首先，成本端抬升，新房?jī)r(jià)格錨將被重新建立。

層高提升、隔音提升、全屋智能、綠色建材比例提升、耐久性提升……這些都意味著實(shí)際建造成本會(huì)大幅上升。

重慶過(guò)去長(zhǎng)期處于“價(jià)格洼地”，但未來(lái)，品質(zhì)的提升會(huì)推高市場(chǎng)對(duì)合理價(jià)格區(qū)間的預(yù)期。

價(jià)格上漲不是行政推動(dòng)，而是成本和價(jià)值驅(qū)動(dòng)。

第二，新房品質(zhì)將全面碾壓現(xiàn)有二手房，改善需求將回流。

目前重慶主城區(qū)大量存量小區(qū)層高普遍 2.9m～3.0m，無(wú)架空層、無(wú)全齡活動(dòng)空間，戶(hù)型封閉、不可變，物業(yè)服務(wù)參差不齊，智能化水平幾乎為零。

而“好房子”標(biāo)準(zhǔn)下的新房，會(huì)導(dǎo)致改善型需求更愿意入市，老舊小區(qū)與新房之間的價(jià)差拉大，推動(dòng)市場(chǎng)分化。

圖源網(wǎng)絡(luò)

第三，配套提升，將帶動(dòng)板塊價(jià)值系統(tǒng)性重估。

重慶過(guò)去一些優(yōu)質(zhì)地塊，因?yàn)閷W(xué)校、醫(yī)療、交通配套未及時(shí)兌現(xiàn)，價(jià)值嚴(yán)重打折。

這次，配套強(qiáng)制先行，意味著地段價(jià)值不再是“紙面價(jià)值”，而是看得見(jiàn)摸得著，住進(jìn)去就能用的硬實(shí)力。

最后，市場(chǎng)信心恢復(fù)，會(huì)促進(jìn)改善需求重新釋放。

重慶住建部門(mén)這次不僅發(fā)了文件，還提出每個(gè)區(qū)縣每年至少新建 1 個(gè)“好房子”項(xiàng)目，并納入全市督查激勵(lì)體系。

同時(shí)還成立“好房子產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，引導(dǎo)行業(yè)頭部企業(yè)參與改善型供給。

這種“全鏈條治理”，會(huì)讓房屋品質(zhì)提升成為城市發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

在這種趨勢(shì)的長(zhǎng)期刺激下，真正的改善需求會(huì)加速入市，市場(chǎng)就具備了真正的修復(fù)基礎(chǔ)。

04

過(guò)去十年，重慶房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是：規(guī)模擴(kuò)張、推廣快速、產(chǎn)品趨同。

未來(lái)十年，重慶房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞將變成：品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品溢價(jià)、長(zhǎng)效管理。

你買(mǎi)到的房子會(huì)更耐居住、更保值；小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)更長(zhǎng)期可控；資產(chǎn)安全性、使用體驗(yàn)都會(huì)顯著提升。

“好房子十條”不是在救市，而是一次供給體系的全面升級(jí)。

它既解決了居住痛點(diǎn)，也重建了價(jià)值體系；既是人居品質(zhì)提升的起點(diǎn)，也是房?jī)r(jià)回升的真正起點(diǎn)。

重慶長(zhǎng)期被低估的房地產(chǎn)價(jià)值將逐步修復(fù)。