房東集體不賣了？樓市真相：核心區房東硬氣，剛需現在買房更劃算

別被撤牌率嚇住！這才是樓市的真相。

11 月上海二手房撤牌率飆到 15.3%，朋友圈全在說房東集體躺平，但沒人提另個關鍵數：當月成交 22943 套，創下半年來新高。

一邊是房東不賣了，一邊是買家搶著買，這看似矛盾的局面，恰恰藏著今年最實在的買房機會。

先搞懂誰在撤牌：內環內商品房房東撤牌率高達 87%，相當于 100 套下架房源里 87 套是主動不賣的；但外環外老破小撤牌率還不到 10%，說白了，不是所有房東都慌了，手里握有核心區次新房的房東根本不急，反正房子能自住能出租，租售比都漲到 4.2% 了，租房不如買房的人越來越多，真正慌的是遠郊老破小業主，不降價根本賣不掉。

這種分化剛好給購房者留了窗口期，8 月的 “滬六條” 可不是擺設，商貸不分首套二套，200 萬貸款月供能省 400 多；非滬籍滿 1 年社保就能在外環外買房，還免首套房產稅，政策托底加上價格回調，剛需和改善群體才開始動手，11 月 300 萬以下房源成交占比飆到 60%，這就是最直接的信號。

剛需族別光盯著降價，得學會撿漏，優先看總價 300 萬以下、滿五唯一的老破小，現在議價空間能到 8%-15%，一套 280 萬的房子砍個 30 萬很常見，要是預算夠，盡量選地鐵旁的次新房，抗跌性比沒配套的遠郊房強太多，有網友上周剛在松江拿下一套 90 平次新，比3個月前便宜了 25 萬，還省了近 2 萬個稅。

改善群體更要抓住當下，140-200㎡的中大戶型正享受稅費優惠，而且賣一買一的房東讓價意愿特別高，11 月黃浦金陵華庭 20 萬 / 平的豪宅都賣光了，說明核心區優質資產從不缺買家，別等房東回過神來，現在內環內次新房撤牌多，反而能淘到急著置換的好房源。

最關鍵的一點：上海根本沒全域暴跌，核心區 80-100㎡剛需戶型均價穩得很，遠郊只是微調，11 月土拍里，民企都開始溢價拿優質地塊了，這比任何分析都說明問題 ，聰明錢正盯著上海的核心資產。

市場從來都是分歧中藏機會，房東撤牌不是看空，是不愿低價賣；買家入市不是跟風，是算清了政策和價格的賬，對真正要買房的人來說，現在正是挑房議價的好時候，等撤牌的房東重新掛牌，可能就沒這么劃算的籌碼了，不管怎么說，還是希望房價能漲，大家都能過上好日子，如果有能力有需求不知道怎么選擇的，我會給你一個靠譜的建議。