劉剛打了一場持久戰，開云艾尚里降價加推

文/上海進深 嚴明會

當上海新房市場進入買方時代，多數項目選擇小步快跑、高頻推盤，或果斷以價換量、加速回款。

但在浦東北蔡內中環，有一個項目卻顯得格外“沉得住氣”——開云艾尚里，賣了兩年多，至今還在推新。

與大多數期房銷售不同，開云艾尚里已是實景現房，所見即所得。

近期，項目二期二批次過會，推出180套建面約87-89㎡戶型，均價9.1萬元/㎡，總價約621萬起。

項目在12月5日-9日認籌，預計本月20號正式開盤。

對比上一批次開盤，88-89㎡的洋房均價91883元/㎡。時隔15個月再次開盤，均價降了1883元/㎡。

價格讓步的背后，是去化速度的現實。翻開它的銷售履歷：2023年8月首開，2024年9月加推，一共推出498套房源。

網上房地產顯示，目前已售381套，去化率76.5%。

美中不足

精裝、現房、洋房、低總價門檻、內中環，這些詞組合在一起，讓開云艾尚里看起來很有吸引力。

壓軸批次推出的房源位于12#、14#、16#、19#幢，具體看一下戶型分布：

89㎡-A1戶型

該戶型分布于小區的12#、14#、19#，其中，14幢因環境最靜謐、無不利因素，整體均價最高，大約在10萬/㎡左右；12幢位于社區西側靠近外部道路，有日常行人車輛干擾，價格次之，大約在8.8萬/㎡左右；19幢南側直面市政道路，潛在噪音與灰塵影響，價格最低，在8.2萬/㎡左右。

一個值得注意的細節是，因北側有濱水綠地，此戶型將陽臺設在北側，與“南向陽臺”的傳統居住習慣相悖，這在一定程度上影響了客戶接受度。

另外，電梯門正對入戶門，且還對著廚房門，部分購房者可能會介意。

89㎡-A3戶型

該戶型位于小區中央的16#，周邊無明顯不利因素，整體居住環境較為安靜舒適，均價在9.2萬/㎡左右。

價格隨著樓間距自東向西逐漸拉大而遞增，西側樓棟憑借更優的采光、通風與視野，溢價也更高。

A3戶型配備南向觀景大陽臺，臥室和餐廳都有飄窗。電梯門正對入戶門且對著廚房門，這一點與A1類似。

此番開云艾尚里主推的87-89㎡戶型，清一色做的是兩房兩衛。在當下市場三房起步、功能至上的主流需求下，這樣的配置顯得有些“另類”。

不過，它在產品細節上堆砌了不少誠意：一梯兩戶、獨立電梯廳、三開間朝南、3.1米層高等都提升了居住品質感。

裝標方面，配備了大金中央空調、蘭舍新風、威能地暖，廚房每個戶型都標配洗碗機，一期的187㎡大戶型還配置了蒸烤一體機。

上述兩個戶型主臥都可以配置衣帽間；次臥旁即是次衛，能實現類套房的居住體驗，隱私性更強。

從價格上看，開云艾尚里有其競爭力。可以說，開云艾尚里是中環以內唯一能夠以700萬級預算上車的新房。

項目均價約9.2萬元/㎡，相比同環線的新楊思華潤翡雲悅府二期約10.5萬/㎡的均價低了約15%，比同在北蔡板塊的浦發蓮園（約9.5萬/㎡）也略低，與綠城逸廬（10.5萬元/㎡）相比也有價格優勢。

大戶型錯配

開云艾尚里位于浦東內中環，客觀說，地段底子并不差。

距離13號線華鵬路站直線約600米，7站直達新天地，6站抵達張江科學城，一站換乘6號線即可鏈接前灘、世紀大道。對于沿線通勤客而言，這是實打實的效率優勢。

周邊生活配套也相對成熟，居住氛圍濃厚，無需經歷配套等待期。再加上已是準現房交付，在交付焦慮彌漫的當下，所見即所得自帶安全感。

放在當下來看，開云艾尚里像是一個“時代錯配”的產品。

它誕生于上一輪樓市周期，三批次開盤之際，正處于市場降溫期。加之新規產品盛行，已經建好的開云艾尚里不能像一些競品那樣果斷調整策略、優化產品。

開云·艾尚里開發商為上海北蔡新城鎮開發有限公司（以下簡稱：北蔡新城開發），法定代表人、總經理、董事長為劉剛，為上海浦東開發集團子公司，屬國有全資企業。

2020年10月，浦東開發拿下恒大建材市場與石材市場城市更新地塊，北蔡南新地區1A-2，1-3地塊住宅新建項目（即開云艾尚里項目所在地塊）。

項目首批次推出344套89-187㎡房源，均價9.8萬/㎡。其中，141-187㎡的大戶型，總價躍升至1400-2000萬區間。

尤其是在2000萬這個價位段，客戶的選擇面大大拓寬，可以橫向對比靜安蘇河灣、徐匯濱江、虹口北外灘等核心區的產品。

而北蔡主要客群以剛需剛改為主，對于真正的高端豪宅客群來說，北蔡板塊的地段和產品力可能吸引力不足；而對于預算更為理性的剛需剛改客群，這個價格又顯得偏高。