狂賣20多宗地！市區的樓盤，要“下餃子”了！

土拍沖刺年底KPI的哨聲已經吹響。

11月30日又賣了3宗宅地，即河東工大1號地，以及北辰北倉兩宗宅地。

至此，天津今年已賣地56宗。

馬上，12月份還有22宗涉宅用地待出讓（去年全年賣地64宗）。

尤其值得關注的是，市區也在“瘋狂”賣地，即將刷新歷史新高。

連帶市區樓盤也在“下餃子”。

去年，市區樓盤也就50多個，而今年在售和待售樓盤已達82個。

比如河東金茂泮湖滿庭、格調爾雅、金地清峯上、鵬飛天一格，都是今年新入市的項目。

馬上津鐵格調蘭頌也要入市。

后面還有格調詹莊子、嘉德一冷城更地塊……

河西樓盤更扎堆。

僅今年的“新成員”就有：保利津門天珺、綠城玉百合、金地梅江印、津鐵綠城體北潮鳴、中海玖萬里、中海新梅江36號地……

而且除了津鐵綠城體北潮鳴，其他5個都是今年的新地。

包括周六剛開盤的金地上灣玖峯，6月30日拿地，11月29日開盤。

現在項目4500平米實景示范區已開放，部分樓棟主體已封頂。

這也是今年市區樓盤大爆發的根本原因——土地賣得多。

僅今年至今，市區已賣地18宗，約占全市今年宅地成交總宗數的32%。

而且12月份還有5宗宅地待摘牌。

包括河北2宗，以及河東、河西、南開各1宗。

也就是說，若無意外，今年市內六區將會成交23宗宅地。

將創下歷年賣地新高。

同時也意味，明年市區的樓盤很可能會奔到90個。

對比強烈的是，盤越來越多，但成交量卻并沒有同比例增長。

去年市區新房共計簽約125萬平米。

而今年1-10月，市區僅成交了90萬平米。

預計全年會賣100-105萬平米左右。

假設按照105萬平米計算，會比去年跌16%。

問題是，供增需縮，新盤一個接一個冒出來，又該怎么競爭呢？

現在市區卷產品已經卷到頭了。

當下房地產已經進入自住時代，市場紅利已無，需求在明顯靠產品驅動。

市區是全市最先開始換代的區域。

但現在，一個很明顯的現象，市區新盤越來越同質化。

架空層、會所等已成“標配”。

現在市區新產品占比已超過60%。

卷產品已經卷到極限了，很難再做出質的產品差異性來。

包括得房率也已見頂。

洋房100%已是紅線，市區很難再突破。

不難預見，新產品的邊際效應以后會遞減。

產品卷不動，除了卷價格還能卷什么？

肉眼可見，現在天津“卷教育”越來越兇了。

很多市區樓盤無論是200萬的門檻盤，還是400萬的改善盤，都在打教育。

比如建投奧體譽院、建投譽河院福院、天津金茂府、格調觀麟花園、中海津華玖章等，都有九年一貫制學校。

鵬飛天一格還自建了一所12年制學校，即天津一中河東學校，集小學、初中、高中于一體，目前學校已經開工。

這也是天津首個“架空層”學校。

天津一中河東學校效果圖

中車中環學府配建的九年一貫制覺悟學校，教學樓主體結構已經封頂。

將引入育嬰里小學及天津一中河北學校的優質教育資源，開設從小學至初中的完整教育體系。

格調隱翠軒的入學政策也落定了。

拿購房合同就能入學轉學，轉學不用統籌，轉學也能上中營小學集團化辦學汾水道小學+南開學校鵬飛學校的九年一貫制學校。（詳見《南開教育大事件！政策紅利，正式落定！》）

南開學校鵬飛學校實景圖

可以看出，教育這條賽道也越來越卷了。

從“賣一買一”到“賣N買一”。

還有一個問題，現在一二手房的價差太大了。

雖說二手房成交最活躍就是市區，但卻根本賣不上價。

幾十萬的老破小，比比皆是。

紅橋都出來不到6000元的房子了。一套80平米兩居掛牌價才48萬。

而市區新房大部分都在200萬以上。

原來我們說“賣一買一”，但現在基本變成了“賣N買一”。

你得買兩套或三套，才能買得起一套新房。

這也會阻礙新房的置換鏈條。

說到底，房價的本質是供需。

兩者若同步起碼能維持現狀，但若供增需減，則很容易引發價格戰。

河西就是近在眼前的例子。

再加上，現在大環境低迷，本身“蛋糕”就小。

而且還大都集中在局部熱盤中。

天津10月有簽約的372個樓盤中，成交個位數的高達56%；

而賣到40套以上的僅4%。

極度的不均衡，更加劇了競爭的嚴酷。

現在，距離2025年過去，僅剩下最后一個月時間了。

年底沖刺要開始了。