破天荒！萬(wàn)達(dá)殺了個(gè)“回馬槍”

這座廣場(chǎng)的回歸，或許正是觀察萬(wàn)達(dá)在債務(wù)重組深水區(qū)中最新戰(zhàn)略意圖的關(guān)鍵切面。

許倩丨發(fā)自北京

在連續(xù)“拋售”超過(guò)80座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“斷腕求生”后，萬(wàn)達(dá)罕見(jiàn)地進(jìn)行了一次“贖回”操作。

據(jù)企查查信息，12月2日，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整。原先的股東——新華保險(xiǎn)旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“坤華投資”）、坤元辰興（廈門(mén)）投資管理咨詢(xún)有限公司同步退出，接盤(pán)方為萬(wàn)達(dá)商管旗下全資子公司上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司。

至此，這座在2024年7月被出讓的廣場(chǎng)，在一年多后重新回歸萬(wàn)達(dá)全資掌控。

與之同步的是一場(chǎng)徹底的管理層“換血”，該公司原董事長(zhǎng)朱欣、原董事兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人周純昊、原董事王軒、原監(jiān)事支小可等關(guān)鍵職位人員集體卸任，由上海萬(wàn)達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司執(zhí)行董事、法定代表人吳華全面接管，出任經(jīng)理、董事及法定代表人。上海萬(wàn)達(dá)銳馳由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)100%控股，實(shí)控人為王健林。

從股權(quán)到治理權(quán)的完整回歸，意味著萬(wàn)達(dá)重新掌握了對(duì)該廣場(chǎng)的控制權(quán)。這一“賣(mài)”一“贖”之間，釋放的信號(hào)耐人尋味。這座廣場(chǎng)的回歸，或許正是觀察萬(wàn)達(dá)在債務(wù)重組深水區(qū)中最新戰(zhàn)略意圖的關(guān)鍵切面。

煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司成立于2010年11月，注冊(cè)資本7.08億元，商業(yè)面積24萬(wàn)平方米，是萬(wàn)達(dá)商管的第103座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

坤華投資成立于2023年12月14日，背后是新華保險(xiǎn)和中金資本，其中新華保險(xiǎn)持股99.9%、中金資本0.1%，是規(guī)模達(dá)100億元的不動(dòng)產(chǎn)基金的執(zhí)行平臺(tái)。

2024年7月，萬(wàn)達(dá)將煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)99.99%股權(quán)出售給坤華投資和坤元辰興。此前該廣場(chǎng)的注冊(cè)資本已由5000萬(wàn)元增至7.08億元。2024年4月，坤華投資和坤元辰興還接手了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總部所在地——北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)實(shí)業(yè)有限公司，并分別持股99.99%和0.01%。

在萬(wàn)達(dá)減輕債務(wù)的過(guò)程中，坤華投資發(fā)揮了重要作用。僅2024年，坤華投資就收購(gòu)了9座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；今年以來(lái)，又先后收購(gòu)了宣城、銅陵、安陽(yáng)、四平、揚(yáng)州等5座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜分析稱(chēng)，過(guò)去兩年，萬(wàn)達(dá)把大量廣場(chǎng)賣(mài)給險(xiǎn)資和地方國(guó)企，換取現(xiàn)金以?xún)陡兜狡趥鶆?wù)。此次首次贖回同一標(biāo)的，可能意味著萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)處置進(jìn)入“尾聲階段”。接下來(lái)，非核心、低毛利、低成長(zhǎng)項(xiàng)目繼續(xù)出表；而核心區(qū)位、高客流、高租金項(xiàng)目則有望擇機(jī)回購(gòu)，為2026年可能的商管整體上市或消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 擴(kuò)募儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)年租金約1.2億元，凈租金回報(bào)率6%以上，屬于萬(wàn)達(dá)體系內(nèi)較優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流資產(chǎn)；收回后，可立即用于抵押融資或REITs擴(kuò)募，提升資金使用效率。

柏文喜進(jìn)一步表示，對(duì)險(xiǎn)資而言，此次退出是“順勢(shì)止盈”。新華保險(xiǎn)系通過(guò)坤華投資持有該廣場(chǎng)期間，已收到約1.5億元租金分紅，年化現(xiàn)金回報(bào)8%左右，疊加資產(chǎn)溢價(jià)，總內(nèi)部收益率IRR接近10%，符合險(xiǎn)資“固收+”配置目標(biāo)。在利率下行、商業(yè)地產(chǎn)估值承壓的當(dāng)下，選擇止盈并轉(zhuǎn)投政府債、高股息股票等更安全資產(chǎn)，也是正常的資產(chǎn)再平衡。

煙臺(tái)芝罘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的贖回，是近3年萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)出售潮中的一個(gè)縮影。此期間，萬(wàn)達(dá)累計(jì)出售超80座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中2025年5月更是以500億元打包出售48座核心城市廣場(chǎng)，忍痛讓出年超60億元的穩(wěn)定租金收入。

除核心的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)還陸續(xù)賣(mài)掉了204家酒店、萬(wàn)達(dá)電影控股權(quán)、海外文旅項(xiàng)目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，3年回籠資金超千億元。

就在不久前的11月21日，大連萬(wàn)顓企業(yè)管理有限公司發(fā)生工商變更，原股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)退出，新增蘇州聯(lián)商柒號(hào)商業(yè)管理有限公司為全資股東。股權(quán)穿透信息顯示，新進(jìn)入的這家股東，屬于“浙金信托”旗下公司。

通過(guò)一系列資產(chǎn)處置，萬(wàn)達(dá)的債務(wù)壓力有所緩解。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2025年9月，“萬(wàn)達(dá)系”企業(yè)境內(nèi)債已清償完畢，目前無(wú)境內(nèi)存續(xù)債；海外債方面，目前僅存續(xù)1筆2026年2月13日到期的美元債，待償還余額4億美元。

然而，贖回首座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，雖釋放出萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型調(diào)整的積極信號(hào)，但萬(wàn)達(dá)的債務(wù)壓力依然不容小覷。截至2025年中，萬(wàn)達(dá)整體負(fù)債規(guī)模仍接近6000億元，其中萬(wàn)達(dá)商管的有息負(fù)債達(dá)1375.61億元，一年內(nèi)到期部分302.69億元，而貨幣資金僅115.77億元，資金缺口明顯。

萬(wàn)達(dá)此次贖回動(dòng)作，或許標(biāo)志著其從規(guī)模收縮轉(zhuǎn)向資產(chǎn)優(yōu)化的新階段。但贖回一座廣場(chǎng)只是開(kāi)始，能否借此穩(wěn)住基本盤(pán)、重塑增長(zhǎng)動(dòng)能，將考驗(yàn)其后續(xù)的經(jīng)營(yíng)智慧與資本運(yùn)作能力。