青島西海岸新區(qū)：從“失管”到“善治”，老舊小區(qū)幸福蝶變

齊魯晚報·齊魯壹點 潘旭業(yè)

在全省率先創(chuàng)新構(gòu)建城市小區(qū)公共資源管理平臺，精準(zhǔn)破解小區(qū)公共資源底數(shù)不清、管理無序、收益不明等治理難題；在全市率先試行“信托制”物業(yè)服務(wù)模式，有效破解了傳統(tǒng)物業(yè)管理中權(quán)責(zé)不清、資金使用不透明等難題；創(chuàng)新探索“政府引導(dǎo)-國企運(yùn)作-居民共治”模式，出一條老舊小區(qū)從“無人管”到“有人管”再到“管得好”,居民從“旁觀者”到“參與者”的共治之路……2025年，青島西海岸新區(qū)深入開展物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升攻堅行動，著力建機(jī)制、解難題，促進(jìn)服務(wù)水平持續(xù)提升，解決好群眾急難愁盼問題。

國企兜底

老舊小區(qū)來了專業(yè)“管家”

作為城市發(fā)展進(jìn)程的見證者，老舊小區(qū)在承載時代記憶的同時，正面臨基礎(chǔ)設(shè)施老化、失管失修等現(xiàn)實困境。

據(jù)統(tǒng)計，2024年以前，僅青島西海岸新區(qū)珠海街道轄區(qū)內(nèi)，就有101個無物業(yè)老舊小區(qū)，它們?nèi)缧屈c散布，規(guī)模小、數(shù)量多，公共配套設(shè)施普遍不足，居民繳納物業(yè)費(fèi)的意愿不強(qiáng)。專業(yè)物業(yè)公司對此望而卻步——“投入大、效益低，單獨管理就是虧本買賣”。長期“失管”導(dǎo)致這些小區(qū)運(yùn)轉(zhuǎn)停擺，居民生活多有不便。

新興街社區(qū)的新華小區(qū)就是其中一個。

作為典型的老舊小區(qū)，新華小區(qū)面臨基礎(chǔ)設(shè)施老化問題，深受居民詬病的是小區(qū)排水管道不暢，每逢雨天就會積水。“不管大雨還是小雨，都會有不同程度的積水，嚴(yán)重的時候積水沒過膝蓋，根本沒法出門。”新華小區(qū)居民王先生說。

2021年，新華小區(qū)進(jìn)行了老舊小區(qū)改造，但關(guān)鍵的排水管道施工卻遲遲未能跟進(jìn)，小區(qū)物業(yè)僅有的基礎(chǔ)保潔服務(wù)無力解決根本問題。

困局如何破解?2024年，珠海街道引入?yún)^(qū)屬國企青島董萬城市服務(wù)有限簡稱“董萬城服”),創(chuàng)新采用“政府引導(dǎo)-國企運(yùn)作-居民共治”模式，即對轄區(qū)內(nèi)101個無物業(yè)老舊小區(qū)“打包”,采用“大物業(yè)”模式，對各居民小區(qū)和街道自管道路進(jìn)行一體化托底保潔管理，實現(xiàn)機(jī)械設(shè)備、工作人員共享。這不僅破解了“失管”老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)缺失的難題，更提升了老城區(qū)的整體品質(zhì)與形象功能。

“從最初引進(jìn)國企開展物業(yè)服務(wù)時，我們就明確董萬城服不但要提供基礎(chǔ)保潔服務(wù)，同時也需要依托科學(xué)規(guī)范的保障機(jī)制，為老舊小區(qū)治理注入專業(yè)化動能，切實為群眾謀福利。”珠海街道辦事處副主任劉方慧說。

今年6月，由濱海街道主導(dǎo)、董萬城服組織施工，新華小區(qū)的排水管道改造工程正式啟動，不到一周時間，改造工作順利完工。“再也不用擔(dān)心下雨積水了。”王先生的喜悅溢于言表。

延伸服務(wù)

通了管道順了民心

引入國企參與老舊小區(qū)治理僅是個開始，關(guān)鍵在于服務(wù)能否真正解民憂。今年以來，在青島西海岸新區(qū)珠海街道辦事處的指導(dǎo)下，董萬城服主動將服務(wù)從基礎(chǔ)保潔向攻克痛點難點延伸。

化糞池容量不足、管道淤積嚴(yán)重，是老舊小區(qū)普遍存在的問題。每逢汛期，污水外溢風(fēng)險陡增，成為居民的“煩心事”。

為根治頑疾，董萬城服摒棄“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的治理方式，提出并踐行“提前管理、預(yù)防為主”理念，主動對接社區(qū)專業(yè)清掏廠家，將服務(wù)項目、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)“陽光公示”,確保每一分錢都花得明明白白。經(jīng)過科學(xué)研判，避開汛期和嚴(yán)寒時節(jié)，集中開展大規(guī)模下水道疏通與化糞池清掏作業(yè)，顯著提升疏通質(zhì)量和長效性。

面對緊迫的民生需求，董萬城服聞令而動，迅速集結(jié)專業(yè)隊伍深入各個老舊小區(qū)作業(yè)。數(shù)字見證成效：截至目前，已完成23個小區(qū)的治理工作，清掏化糞池40個，疏通管道約700米。

這一系列硬舉措帶來了新變化：小區(qū)下水管網(wǎng)暢通性大幅提升，汛期污水外溢風(fēng)險有效降低，居民告別了污水困擾，擁有更安全、更舒心的居住環(huán)境，實實在在的獲得感、幸福感和安全感不斷增強(qiáng)。

居民參與

從“旁觀者”變“當(dāng)家人”

國企的專業(yè)服務(wù)如同一顆投入水面的石子，在老舊小區(qū)激起層層漣漪。珠海街道深知，可持續(xù)治理離不開小區(qū)居民的認(rèn)同與參與。為此，街道積極搭建溝通橋梁，讓居民成為治理的“參與者”和“監(jiān)督者”。

珠海街道推動董萬城服創(chuàng)新采用“先服務(wù)后收費(fèi)”策略：在做好基礎(chǔ)服務(wù)和延伸維修的同時，物業(yè)工作人員主動上門與居民談心，了解需求、提供服務(wù)。

更關(guān)鍵的是搭建共治平臺。在管道清淤等工作中，主動邀請居民代表全程監(jiān)督，保障知情權(quán)、參與權(quán)。點滴積累終見成效：一年間,“先服務(wù)后收費(fèi)”模式在十幾個試點小區(qū)收取物業(yè)費(fèi)10余萬元，個別小區(qū)收繳率突破80%,所收費(fèi)用全部反哺本小區(qū)服務(wù)，已然形成“服務(wù)-認(rèn)同-繳費(fèi)-再服務(wù)”的良性閉環(huán)。

“從污水橫流到管道暢通，從無人過問到專業(yè)服務(wù)，我們真切感受到了變化。”說起小區(qū)的變化，居民們紛紛點贊。當(dāng)看到繳納的物業(yè)費(fèi)切實用在小區(qū)環(huán)境提升等方面，越來越多的居民從“旁觀者”悄然轉(zhuǎn)變?yōu)樾^(qū)治理的“參與者”和“當(dāng)家人”。

政府主導(dǎo)、國企搭臺、居民唱戲，珠海街道“政府引導(dǎo)-國企運(yùn)作-居民共治”模式的創(chuàng)新實踐，不僅解決了老舊小區(qū)的失管難題，更重塑了基層治理的新格局，讓歷經(jīng)滄桑的老城區(qū)在共建共治共享中煥發(fā)出新的生機(jī)與活力。

創(chuàng)新實施“兩個率先”

解決好群眾急難愁盼問題

珠海街道創(chuàng)新舉措解決老舊小區(qū)的失管難題，只是青島西海岸新區(qū)提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的一個縮影。據(jù)統(tǒng)計，青島西海岸新區(qū)從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的企業(yè)286家，實施物業(yè)管理的項目達(dá)1552個、1.126億平方米，體量約占青島市的1/3。如此大的體量，又與萬千居民息息相關(guān)，如何破堵點，實現(xiàn)精準(zhǔn)治理，對于主管部門來說也是一個重大的挑戰(zhàn)。

據(jù)悉,2025年，青島西海岸新區(qū)深入開展物業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升攻堅行動，著力建機(jī)制、解難題，促進(jìn)服務(wù)水平持續(xù)提升，通過機(jī)制創(chuàng)新破堵點，打出了系列“組合拳”。

平臺賦能強(qiáng)監(jiān)管。青島西海岸新區(qū)在全省率先創(chuàng)新構(gòu)建城市小區(qū)公共資源管理平臺。該平臺精準(zhǔn)破解小區(qū)公共資源底數(shù)不清、管理無序、收益不明等治理難題，成功盤活空間29處、面積達(dá)5.74萬平方米，新增收益項目63處，累計增收181.58萬元。

完善設(shè)施護(hù)民生。聚焦居民電動車“充電難”痛點，新增電動自行車棚933個，累計達(dá)4040個，充電設(shè)施配建比實現(xiàn)1:5,有效滿足居民安全充電需求。啟動15年以上老舊電梯專項排查，精準(zhǔn)篩選39臺電梯成功申報市局國家超長期國債項目并獲批，并在11月底全面完工，為“高齡”電梯更新改造爭取到關(guān)鍵資金支持，切實解除居民乘梯安全“心頭大患”。

多措并舉強(qiáng)自治。持續(xù)穩(wěn)步夯實居民自治基礎(chǔ)，業(yè)主委員會組建率達(dá)95.85%,公共收益賬戶開戶率達(dá)80.78%,在全市名列前茅，進(jìn)一步提升監(jiān)督實效。率先制發(fā)《業(yè)主委員會規(guī)范履職工作指引》,清晰界定業(yè)委會權(quán)責(zé)邊界，提供“百科全書式”履職指南，解決“想干不會干”難題。

示范引領(lǐng)促提升。創(chuàng)新推行第三方評估與樣板小區(qū)創(chuàng)建融合機(jī)制，圍繞“五好”標(biāo)準(zhǔn)，精心培育了11個具有新區(qū)特色、可復(fù)制推廣的高品質(zhì)樣板小區(qū)，以典型引領(lǐng)帶動各小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平整體提質(zhì)。

信托破局解難題。在全市率先試行“信托制”物業(yè)服務(wù)模式，依托青島市智慧物業(yè)平臺，實現(xiàn)資金運(yùn)作公開透明、管理高效便捷、業(yè)主廣泛參與，有效破解了傳統(tǒng)物業(yè)管理中權(quán)責(zé)不清、資金使用不透明等難題。

數(shù)字賦能解民憂。搭建物業(yè)服務(wù)“碼上辦”平臺并與青島市智慧物業(yè)平臺接通，在全市范圍推廣應(yīng)用，累計受理居民物業(yè)相關(guān)訴求1558件，辦結(jié)率99.52%。按季度對物業(yè)類投訴數(shù)據(jù)開展深度研判，精準(zhǔn)鎖定高頻問題與突出癥結(jié)，采取“幫包制”實施靶向治理，有效解決了群眾訴求。

下一步，青島西海岸新區(qū)將堅持以居民需求為導(dǎo)向，推動治理重心下移和資源下沉，將優(yōu)質(zhì)資源精準(zhǔn)配置到社區(qū)和小區(qū)層面，全面提升居住服務(wù)品質(zhì)和社區(qū)治理效能。

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