物業(yè)集體“提桶跑路”的真相，老舊小區(qū)最大的“灰犀牛”來(lái)了

作者 | 王戰(zhàn)新

智谷趨勢(shì)出品 | ID：zgtrend

很意外，不少物業(yè)公司正在集體“提桶跑路”，主動(dòng)撤出老舊樓盤(pán)。沒(méi)想到，比起香港大火那樣的“黑天鵝”，物業(yè)撤場(chǎng)反而成了大多數(shù)老舊小區(qū)的“灰犀?！?。

以往，我們看到的新聞，往往是業(yè)主們拉著橫幅、敲鑼打鼓要趕走物業(yè)；而如今，劇情發(fā)生了魔幻般的反轉(zhuǎn)，數(shù)以百計(jì)的物業(yè)公司紛紛發(fā)布“撤場(chǎng)公告”。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年1-9月，全國(guó)公開(kāi)披露物業(yè)撤場(chǎng)的案例已經(jīng)超過(guò)120起，比去年同期翻了一番。

克爾瑞物管的數(shù)據(jù)更加嚇人，僅今年7-8月，公開(kāi)披露主動(dòng)撤場(chǎng)的項(xiàng)目已近50個(gè)。其中，打“退堂鼓”的，不乏龍湖智創(chuàng)、金科服務(wù)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)這樣的“優(yōu)等生”。

中物智庫(kù)撕開(kāi)了最后遮羞布——85%的撤退，都是物業(yè)的主動(dòng)選擇。

為什么曾經(jīng)搶破頭的“好生意”，突然變成了“燙手山芋”？當(dāng)“管家”離去，留下的一地雞毛由誰(shuí)來(lái)買(mǎi)單？

幾年前，物業(yè)撤場(chǎng)還只是個(gè)別老破小社區(qū)的無(wú)奈之舉，近年來(lái)的這一波，則出現(xiàn)了三大新趨勢(shì)。

一是，撤退的主角從“草臺(tái)班子”蔓延到了央國(guó)企和上市物業(yè)公司。

2023年至2025年中期，35家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)累計(jì)退出管理面積超8億㎡，其中四成企業(yè)退盤(pán)面積超過(guò)千萬(wàn)平方米。有央國(guó)企背景的中海、華潤(rùn)、保利、越秀，也在撤退。

這些擁有百億市值、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系的行業(yè)巨頭，寧愿放棄市場(chǎng)份額也要跑路。

二是，物業(yè)撤退的戰(zhàn)火從三四線(xiàn)城市燒到了一二線(xiàn)核心區(qū)。

據(jù)克爾瑞物管統(tǒng)計(jì)，物業(yè)企業(yè)退場(chǎng)事件發(fā)生頻次最高的不是三四線(xiàn)城市，而是蘇州、重慶、合肥、成都、武漢、西安等新一線(xiàn)城市。就連上海和北京，也出現(xiàn)了“物業(yè)跑路”現(xiàn)象。

這表明，即使在經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、支付能力最強(qiáng)的區(qū)域，傳統(tǒng)的物業(yè)模式也開(kāi)始觸礁。

最后，被“拋棄”的項(xiàng)目從“老破小”蔓延到了“次新房”。

像杭州萬(wàn)固珺府這樣的“次新房”，交付僅3年，卻因?yàn)闃I(yè)委會(huì)要求將物業(yè)費(fèi)從2.8元降至2.2元，導(dǎo)致濱江服務(wù)評(píng)估后認(rèn)為“無(wú)法維持品質(zhì)”而選擇離開(kāi)。

無(wú)論是品牌豪宅還是剛需盤(pán)，無(wú)論是核心城市還是小縣城，只要觸碰到了“盈虧平衡”的紅線(xiàn)，物業(yè)公司就會(huì)萌生撤場(chǎng)想法。

物業(yè)公司為什么成了“逃兵”？“斷臂求生”的背后，有三重致命壓力：

一是人工越來(lái)越貴，小區(qū)越來(lái)越老，維護(hù)成本不斷上升。

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)報(bào)告顯示：5年以下房齡小區(qū)，年均維護(hù)成本約0.8-1.2元/㎡，占物業(yè)費(fèi)比例約為25-35%；10-15年房齡小區(qū)，占比約為45-60%；15年房齡，占比就飆升到約70-100%。

物業(yè)撤退，大多發(fā)生在沒(méi)有開(kāi)發(fā)商兜底、年久失修的老小區(qū)或次新小區(qū)。

二是收費(fèi)難。全國(guó)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)平均收繳率已從2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%，并且還在下滑。

最近的一個(gè)案例是杭州復(fù)地連城國(guó)際，3000多戶(hù)人家，居然有2千戶(hù)長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，硬生生堆出了1200萬(wàn)元的欠款。這誰(shuí)頂?shù)米。?/p>

三是物業(yè)“降價(jià)潮”。很多城市著手規(guī)范物業(yè)收費(fèi)，重慶、銀川、青島和武漢等城市都制定了物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，倒逼中高端小區(qū)降低物業(yè)費(fèi)。中物研協(xié)的數(shù)據(jù)顯示，2024 年全國(guó)超 100 個(gè)小區(qū)下調(diào)物業(yè)費(fèi)，平均降幅20%-35%，部分小區(qū)甚至腰斬。

本就脆弱的收支平衡，徹底破裂。

時(shí)代變了，曾經(jīng)穩(wěn)賺不賠的生意，也面臨一場(chǎng)大洗牌。

很多業(yè)主在物業(yè)公司撤場(chǎng)的那一刻，心中充滿(mǎn)了勝利的快感：“終于把這個(gè)只收錢(qián)不干事的家伙兒趕走了！”

甚至有人幻想，省下的物業(yè)費(fèi)可以改善生活，或者實(shí)行“業(yè)主自治”。

然而，現(xiàn)實(shí)比理想要?dú)埧帷Ｎ飿I(yè)撤場(chǎng)，對(duì)于大多數(shù)小區(qū)而言，往往不是新生的開(kāi)始，而是噩夢(mèng)的序章。

被撤場(chǎng)的老舊小區(qū)，很難找到接盤(pán)者，可能陷入“服務(wù)下滑→房?jī)r(jià)下跌→更無(wú)人接手”的死亡螺旋。

首先是生活品質(zhì)的斷崖式下跌，物業(yè)撤出后，有的小區(qū)瞬間淪為垃圾場(chǎng)。武漢光谷某小區(qū)物業(yè)撤場(chǎng)僅3個(gè)月，垃圾堆成山，消防系統(tǒng)癱瘓；杭州某萬(wàn)人大盤(pán)，撤場(chǎng)后湖面漂浮死魚(yú)，老人摔倒無(wú)人抬擔(dān)架，盜竊案頻發(fā)。沒(méi)有了專(zhuān)業(yè)的保潔、保安和工程維護(hù)，小區(qū)從“宜居地”迅速退化為“貧民窟”。

更致命的，是房產(chǎn)價(jià)值的暴跌。在二手房市場(chǎng)上，物業(yè)品牌和服務(wù)質(zhì)量已經(jīng)成為決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。一個(gè)沒(méi)有物業(yè)、環(huán)境臟亂差的小區(qū)，其資產(chǎn)價(jià)值會(huì)大打折扣。

南京月牙湖花園就是一個(gè)血淋淋的教訓(xùn)。在趕走物業(yè)、實(shí)行所謂的“自治”或低質(zhì)管理半年后，該小區(qū)房?jī)r(jià)暴跌25%，業(yè)主們悲哀地發(fā)現(xiàn)：“省了三年物業(yè)費(fèi)（幾千塊），卻虧掉了一個(gè)首付（幾十萬(wàn)）。”

對(duì)于擁有房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，房屋往往是家庭最大的資產(chǎn)。為了省一點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，而讓百萬(wàn)資產(chǎn)蒙受巨額損失，這無(wú)疑是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

房地產(chǎn)的黃金時(shí)代落幕，物業(yè)公司躺著賺錢(qián)的日子一去不復(fù)返了。

行業(yè)正在從盲目追求規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”，轉(zhuǎn)向追求利潤(rùn)與質(zhì)量的“精耕細(xì)作”。物業(yè)公司開(kāi)始明白，與其守著一堆收不上錢(qián)的爛攤子，不如服務(wù)好那些愿意為品質(zhì)買(mǎi)單的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。

對(duì)于業(yè)主而言，這也是一次殘酷的市場(chǎng)教育。好的小區(qū)，擁有良性的物業(yè)-業(yè)主關(guān)系，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺；而那些陷入內(nèi)耗、逼走物業(yè)的小區(qū)，將不可避免地淪為城市叢林中的“孤島”，資產(chǎn)價(jià)值不斷縮水。

物業(yè)，正從“隱形配角”變成決定房產(chǎn)價(jià)值的重要變量。一個(gè)物業(yè)缺位的小區(qū)，房子不僅住得糟心，更可能淪為“貶值陷阱”。

未來(lái)買(mǎi)房，光看地段、配套、戶(hù)型已經(jīng)不夠了。你得多問(wèn)一句：這家物業(yè)靠得住嗎？

參考資料：

1、《物業(yè)集體大敗退，竟已到了如此地步 》，大碗Pro

2、《物業(yè)公司突然宣布：撤出小區(qū)！上海等地都出現(xiàn)了，這個(gè)信號(hào)很重要》，上觀新聞

3、《8毛物業(yè)費(fèi)都不交！龍湖物業(yè)、融創(chuàng)物業(yè)、中海物業(yè)接連撤場(chǎng)背后，多少業(yè)主在假裝 “不需要物業(yè)”》，營(yíng)銷(xiāo)人筆記

4、《欠費(fèi)1200萬(wàn)，垃圾圍城！物業(yè)跑了，業(yè)主們相互指責(zé)》，物業(yè)新視野

5、《業(yè)委會(huì)成立后，濱江服務(wù)撤場(chǎng)了》，物業(yè)大爆炸