物業集體“提桶跑路”的真相，老舊小區最大的“灰犀牛”來了

作者 | 王戰新

智谷趨勢出品 | ID：zgtrend

很意外，不少物業公司正在集體“提桶跑路”，主動撤出老舊樓盤。沒想到，比起香港大火那樣的“黑天鵝”，物業撤場反而成了大多數老舊小區的“灰犀牛”。

以往，我們看到的新聞，往往是業主們拉著橫幅、敲鑼打鼓要趕走物業；而如今，劇情發生了魔幻般的反轉，數以百計的物業公司紛紛發布“撤場公告”。

據中指研究院不完全統計，僅今年1-9月，全國公開披露物業撤場的案例已經超過120起，比去年同期翻了一番。

克爾瑞物管的數據更加嚇人，僅今年7-8月，公開披露主動撤場的項目已近50個。其中，打“退堂鼓”的，不乏龍湖智創、金科服務、中海物業、融創服務這樣的“優等生”。

中物智庫撕開了最后遮羞布——85%的撤退，都是物業的主動選擇。

為什么曾經搶破頭的“好生意”，突然變成了“燙手山芋”？當“管家”離去，留下的一地雞毛由誰來買單？

幾年前，物業撤場還只是個別老破小社區的無奈之舉，近年來的這一波，則出現了三大新趨勢。

一是，撤退的主角從“草臺班子”蔓延到了央國企和上市物業公司。

2023年至2025年中期，35家上市物業服務企業累計退出管理面積超8億㎡，其中四成企業退盤面積超過千萬平方米。有央國企背景的中海、華潤、保利、越秀，也在撤退。

這些擁有百億市值、標準化服務體系的行業巨頭，寧愿放棄市場份額也要跑路。

二是，物業撤退的戰火從三四線城市燒到了一二線核心區。

據克爾瑞物管統計，物業企業退場事件發生頻次最高的不是三四線城市，而是蘇州、重慶、合肥、成都、武漢、西安等新一線城市。就連上海和北京，也出現了“物業跑路”現象。

這表明，即使在經濟最發達、支付能力最強的區域，傳統的物業模式也開始觸礁。

最后，被“拋棄”的項目從“老破小”蔓延到了“次新房”。

像杭州萬固珺府這樣的“次新房”，交付僅3年，卻因為業委會要求將物業費從2.8元降至2.2元，導致濱江服務評估后認為“無法維持品質”而選擇離開。

無論是品牌豪宅還是剛需盤，無論是核心城市還是小縣城，只要觸碰到了“盈虧平衡”的紅線，物業公司就會萌生撤場想法。

物業公司為什么成了“逃兵”？“斷臂求生”的背后，有三重致命壓力：

一是人工越來越貴，小區越來越老，維護成本不斷上升。

中國物業管理協會報告顯示：5年以下房齡小區，年均維護成本約0.8-1.2元/㎡，占物業費比例約為25-35%；10-15年房齡小區，占比約為45-60%；15年房齡，占比就飆升到約70-100%。

物業撤退，大多發生在沒有開發商兜底、年久失修的老小區或次新小區。

二是收費難。全國住宅小區物業費平均收繳率已從2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%，并且還在下滑。

最近的一個案例是杭州復地連城國際，3000多戶人家，居然有2千戶長期拖欠物業費，硬生生堆出了1200萬元的欠款。這誰頂得住？

三是物業“降價潮”。很多城市著手規范物業收費，重慶、銀川、青島和武漢等城市都制定了物業費標準，倒逼中高端小區降低物業費。中物研協的數據顯示，2024 年全國超 100 個小區下調物業費，平均降幅20%-35%，部分小區甚至腰斬。

本就脆弱的收支平衡，徹底破裂。

時代變了，曾經穩賺不賠的生意，也面臨一場大洗牌。

很多業主在物業公司撤場的那一刻，心中充滿了勝利的快感：“終于把這個只收錢不干事的家伙兒趕走了！”

甚至有人幻想，省下的物業費可以改善生活，或者實行“業主自治”。

然而，現實比理想要殘酷。物業撤場，對于大多數小區而言，往往不是新生的開始，而是噩夢的序章。

被撤場的老舊小區，很難找到接盤者，可能陷入“服務下滑→房價下跌→更無人接手”的死亡螺旋。

首先是生活品質的斷崖式下跌，物業撤出后，有的小區瞬間淪為垃圾場。武漢光谷某小區物業撤場僅3個月，垃圾堆成山，消防系統癱瘓；杭州某萬人大盤，撤場后湖面漂浮死魚，老人摔倒無人抬擔架，盜竊案頻發。沒有了專業的保潔、保安和工程維護，小區從“宜居地”迅速退化為“貧民窟”。

更致命的，是房產價值的暴跌。在二手房市場上，物業品牌和服務質量已經成為決定房價的關鍵因素。一個沒有物業、環境臟亂差的小區，其資產價值會大打折扣。

南京月牙湖花園就是一個血淋淋的教訓。在趕走物業、實行所謂的“自治”或低質管理半年后，該小區房價暴跌25%，業主們悲哀地發現：“省了三年物業費（幾千塊），卻虧掉了一個首付（幾十萬）。”

對于擁有房產的業主來說，房屋往往是家庭最大的資產。為了省一點物業費，而讓百萬資產蒙受巨額損失，這無疑是“撿了芝麻，丟了西瓜”。

房地產的黃金時代落幕，物業公司躺著賺錢的日子一去不復返了。

行業正在從盲目追求規模的“圈地運動”，轉向追求利潤與質量的“精耕細作”。物業公司開始明白，與其守著一堆收不上錢的爛攤子，不如服務好那些愿意為品質買單的優質客戶。

對于業主而言，這也是一次殘酷的市場教育。好的小區，擁有良性的物業-業主關系，服務優質，房價堅挺；而那些陷入內耗、逼走物業的小區，將不可避免地淪為城市叢林中的“孤島”，資產價值不斷縮水。

物業，正從“隱形配角”變成決定房產價值的重要變量。一個物業缺位的小區，房子不僅住得糟心，更可能淪為“貶值陷阱”。

未來買房，光看地段、配套、戶型已經不夠了。你得多問一句：這家物業靠得住嗎？

參考資料：

1、《物業集體大敗退，竟已到了如此地步 》，大碗Pro

2、《物業公司突然宣布：撤出小區！上海等地都出現了，這個信號很重要》，上觀新聞

3、《8毛物業費都不交！龍湖物業、融創物業、中海物業接連撤場背后，多少業主在假裝 “不需要物業”》，營銷人筆記

4、《欠費1200萬，垃圾圍城！物業跑了，業主們相互指責》，物業新視野

5、《業委會成立后，濱江服務撤場了》，物業大爆炸