《人民法院報》：合肥中院：規范物業服務助力城市精細化管理

2025年12月7日，《人民法院報》整版刊發合肥法院規范物業服務助力城市精細化管理典型案例。全文如下：

小物業 大民生

合肥中院：規范物業服務助力城市精細化管理

□本報記者 周瑞平 本報通訊員 合明仲

導讀

中央城市工作會議指出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。近年來，隨著城鎮化建設的快速發展，市民對物業服務質量提出了更高要求。物業糾紛既是影響群眾幸福感、獲得感的“關鍵小事”，也是體現基層社會治理水平的“民生大事”。針對業主大會表決程序、業主知情權邊界、公共收益分配、共用部位維修責任及公共設施維護義務等群眾關注的熱點問題，安徽省合肥市中級人民法院近日發布合肥市規范物業服務助力城市精細化管理典型案例，通過以案釋法，發揮司法價值引領作用，引導公眾樹立依法維權、協同共治理念，推動物業服務企業與業主構建良性互動關系，共同營造和諧、安全的社區環境。

·圖為法官到某小區對一起物業服務合同糾紛案進行調解。朱夢夢 攝

小區共用部位毀損

物業公司應按約維修

尚某等人系合肥市某小區某棟樓某單元業主。自2016年起該單元門廳出現裝飾面瓷磚脫落的情況，合肥市A物業公司安排維修后，部分區域仍未修復。尚某等人要求A物業公司完成全部維修，A物業公司以已過質保期、其無責任為由拒絕維修。多輪溝通均無果后，尚某等人訴至法院，要求A物業公司將門廳恢復原樣。

合肥市瑤海區人民法院審理后認為，案涉樓棟一樓門廳墻面屬于業主共用區域，其中包括建筑物內墻面的裝飾裝修部分。尚某等人與A物業公司簽訂的物業服務合同亦約定，A物業公司對包括門廳、樓梯間、走廊通道等房屋共用部位負有維護、修繕和管理的義務。通過在案證據可以看出，案涉樓棟一樓門廳墻面存在大量瓷磚缺失的情況，A物業公司對該事實亦不持異議。按照雙方合同約定，維修案涉損壞門廳、缺失瓷磚屬于A物業公司維護、修繕和管理的范圍。法院一審判決A物業公司將損壞區域維修完畢。宣判后，A物業公司不服，提起上訴。合肥市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。

典型意義

在城市居民小區中，物業服務企業與業主構成物業服務關系的核心主體。物業服務企業作為服務管理人，其首要義務是及時對物業服務區內業主共有部分進行維護管理，保障業主的人身和財產安全。物業服務合同約定，物業服務企業對業主共用部位負有日常維護管理義務的，物業服務企業應當按照合同約定履行其義務。若超出物業服務合同約定的維修范圍，則應依據相關法律法規的規定及時維修。物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，責任人不履行相關義務的，經業主大會或業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護。

業主大會程序違法

表決結果被依法撤銷

何某等人系合肥市某小區業主。該小區先后召開兩次業主大會，圍繞解聘原物業公司、選聘新物業公司等事宜進行表決。何某等人認為兩次業主大會的表決程序均不合法，訴至法院要求撤銷兩次業主大會的表決結果。

合肥市蜀山區人民法院審理后認為，業主大會決議的內容，應經業主共同決定。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，須將征求意見書直接送達或公告送達至每一位業主，保障全體業主的知情權。表決意見應由業主本人或其合法授權的代理人簽名確認，以確保意思表示真實；未實際參與表決的業主，其投票權數不應計入表決基數。本案中，第一次業主大會中將543戶未參與投票的業主直接計入“已表決的多數票”，違反表決須由業主本人或代理人簽名的強制性規定，該部分票數應屬無效。此外，業主委員會未能提供由社區居委會、業委會、監事會等多方簽字確認的計票結果及原始表決憑證，無法證明表決過程的真實性與合法性。另查明，業委會在尚未經業主大會表決的情況下，先行向原物業公司發出《解除物業服務合同的通知》，程序倒置，違反法律規定。綜上，法院認定兩次業主大會表決程序存在重大瑕疵，決議缺乏合法依據，侵犯業主程序性權利與實體權益，故判決撤銷該兩次業主大會的表決結果。案涉業委會不服，提起上訴。合肥中院判決駁回上訴，維持原判。

典型意義

業主大會決議的合法性與公信力，有賴于對法定程序的嚴格遵守。本案依法撤銷存在程序瑕疵的決議，既是對業主個體程序性權利的剛性保護，亦是對業主依法自治秩序的維護。小區業委會應當在履職中嚴格遵循法律法規的規定，確保程序規范；物業公司需知悉，基于程序不合法的業主大會決議所實施的行為可能面臨效力風險；廣大業主亦應依法、積極、理性地參與并監督小區公共事務管理，共同維護社區治理的和諧與穩定。

小區公共部分收益

扣除成本由業主共有

合肥市某小區業主委員會與合肥市B物業公司簽訂《物業管理委托合同》，委托B物業公司對合肥某小區提供物業服務，并約定地面車位收入歸全體業主所有，去除成本后，40%用于物業人員及管理開支，60%用于小區的公益事業。小區業主共有部分由物業公司代為管理（出租），房屋共用部位、共用設施設備、公共綠地及附屬配套建筑和設施的小修、養護費用由B物業公司承擔，大中修、更新費用由小區公共維修基金承擔。后雙方因公共收益分配未能達成一致，該小區業委會起訴B物業公司返還兩年小區公共收益20萬余元。

瑤海區法院審理后認為，某小區業委會作為依法成立且經備案的業主委員會，是業主大會的執行機構，依法根據業主大會的授權代表業主進行民事活動，有權就與物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜向人民法院提起民事訴訟。案涉小區公共收益包含地面車位收入和廣告收入。小區地面車位收入，法院按照合同約定60%的比例確定公共收益。案涉廣告收入，因雙方未約定比例，法院綜合考慮物業公司經營管理成本以及物業公司管理費的收取標準，以70%的比例確定為公共收益，判決B物業公司按比例向該小區業委會返還公共收益。一審判決后，某小區業委會與B物業公司均提起上訴。合肥市中級人民法院終審判決駁回上訴，維持原判。

典型意義

業主委員會的成立及成員的選任體現的是業主自治權行使的結果，也是對外代表全體業主、維護全體業主整體利益的載體、手段、形式。業主委員會屬于法律規定的民事訴訟當事人，具有訴訟主體資格。民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。住宅小區業主公共收益范圍包括樓道、屋面、電梯、外墻、道閘等公共區域的廣告費；公共場地、公共道路的車輛停放場地使用費；公共區域設立攤位的租金收益以及其他利用共有部分經營產生的收益等。業主作為小區共有部分的物權人，擁有對公共收益的知情權、監督權和共同管理權。物業服務企業應嚴格按照物業服務合同的約定對共有部分進行管理并及時分配收益，與小區業主互利共贏。

要求提供服務資料

業主有權監督物業服務

孫某等人系合肥市某小區業主。合肥市C物業公司自2011年9月17日起為該小區提供物業服務。孫某等人要求C物業公司提供物業服務費收支賬簿及明細賬目，并要求C物業公司提供相關物業服務資料供其查閱復制。因多次溝通未果，孫某等人訴至長豐縣人民法院。長豐法院一審支持了孫某等人的訴訟請求，判決后，C物業公司提起上訴。

合肥中院審理后認為，案涉小區物業服務費用采用包干制形式，即業主向物業公司支付固定物業費，盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔。在此情況下，物業公司對所收取物業費的支出利用屬于其公司內部經營范疇，與業主利益并無直接關聯，物業服務合同亦未約定物業公司需公開物業費收支賬簿及明細賬目。因此，孫某等人要求公開物業費收支賬簿及明細賬目的訴訟請求不能成立。但C物業公司自2011年開始為該小區提供服務，孫某等人在物業公司的服務期間要求查閱復制相關物業服務資料，該資料均屬企業經營管理一般性文件。故合肥中院判決，C物業公司提供小區公共收益收支明細、共用設施設備維保等相關物業服務資料供孫某等人查閱復制。

典型意義

本案明晰了包干制物業服務模式下業主知情權的法定邊界。在物業費包干制模式下，物業服務企業自主承擔經營損益的特性決定了物業費收支明細屬于其內部管理范疇，非業主法定知情權范圍；但物業服務過程中形成的管理資料仍屬業主監督范疇。法院依法駁回查閱財務賬簿訴請的同時，支持業主獲取基礎服務資料訴請，有效平衡了物業服務企業經營自主權與業主監督權。物業服務企業應嚴格履行資料保管及信息披露義務，對涉及公共區域管理、設施維護等關鍵服務記錄須妥善保存并依法提供查閱；業主行使知情權應聚焦與服務品質直接相關的管理行為，避免過度介入物業服務企業經營。業主與物業服務企業應當共同構建公開透明的物業服務環境，從源頭減少糾紛。

物業未定期維護共用設施

下水道反水應承擔違約責任

許某系巢湖市某小區業主，常年在外地工作，家中平常無人居住。2023年某日，許某發現廚房下水道反水導致屋內物品被水浸泡，木地板、木門、衣柜等遭受不同程度的損壞。當日，許某向某物業公司反映情況，某物業公司安排物業工作人員、保潔人員及第三方專業疏通人員上門處理。經檢查，疏通人員表示反水原因系公共管道被堵。因賠償事宜交涉未果，許某遂訴至法院。

巢湖市人民法院審理后認為，許某與某物業公司簽訂的物業服務合同約定，某物業公司應當對共用部位及共用設施進行管理和維護，同時約定了某物業公司對上下水管道、落水管等供排水系統的運行、保養及維修服務標準。結合許某所在樓棟的排水管道分布、某物業公司安排的疏通人員所述情況以及日常生活經驗綜合判斷，許某屋內反水系因樓棟廚房下水公共管道堵塞所致。但屋內反水情況并非短時間造成，因案涉房屋無人居住，以致某物業公司未能在第一時間知曉下水管道堵塞并及時疏通，許某對損失擴大亦應承擔一定的責任。綜合合同履行、當事人過錯、實際損失等因素，一審判決某物業公司對許某財產損失總額承擔60%的賠償責任。宣判后，某物業公司不服，提起上訴。合肥中院二審判決駁回上訴，維持原判。

典型意義

物業服務企業應當按照合同約定履行其義務，對管道等小區共用設施開展定期、全面維護。未盡到合同義務致使業主遭受財產損失的，應承擔違約責任，賠償業主損失。業主作為房產所有權人及共有部分的共有人，應當妥善保管、維護其財產，如因業主原因致使損失進一步擴大的，業主亦應對該部分損失承擔相應責任。

強化府院聯動 促進協同治理

物業服務是與千家萬戶日常生活緊密相連的民生領域，也是城市基層治理“神經末梢”的關鍵環節，關乎居民生活品質和城市居住幸福指數。近年來，合肥城鎮化建設快速發展，對提升物業服務品質、加強城市精細化管理提出新的挑戰。

為此，合肥中院聯合住房、公安、司法行政等部門共同簽訂《關于建立物業糾紛化解協同機制的合作協議》，圍繞物業公司服務質量監管、物業增值服務費、業主委員會和業主大會成立及運行、住宅小區車位、維修基金和公共收益使用等易發、高發問題，共建化解物業糾紛的府院聯動機制、常態化物業糾紛化解的信息互通機制、風險研判機制。同時，針對近年來出現的物業服務企業收取特約服務費、增值費超過物業服務費指導價上限等情況，向屬地發改、住房等部門發出司法建議，規范物業服務，推動大量糾紛止于訴前。

合肥中院通過發布典型案例，從維修責任、程序合法、收益分配、業主知情權范圍及損失賠償等多個維度，系統闡釋了物業服務過程中的高頻爭議焦點和司法裁判標準，及時回應群眾關切，引導物業市場規范發展、助力城市精細化管理。這些案例表明，物業服務企業應強化合同履行和資料管理，特別是對公共設施進行定期巡查和維護；業主要理性維權，積極參與小區公共事務監督；相關部門應加強政策配套和行業指導，推動物業服務與基層治理深度融合。

作者：周瑞平 合明仲

整理：蔣元媛

來源：人民法院報

排版編輯：夏晨曦