房地產(chǎn)未來價(jià)值 取決于“三大新錨點(diǎn)”

（來源：中國改革報(bào)）

轉(zhuǎn)自：中國改革報(bào)

□ 本報(bào)評(píng)論員 張守營

從依賴“土地溢價(jià)”回歸到真實(shí)的“居住價(jià)值”，從追求“全面繁榮”轉(zhuǎn)向接受極致的“城市分化”，從“高杠桿擴(kuò)張”過渡到艱難的“資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)”，理解這“三大新錨點(diǎn)”，或許我們就把握了理解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“迷局”與未來走向的鑰匙。

談?wù)摗芭菽保荒芑\統(tǒng)地以“有”或“無”作結(jié)，必須進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的穿透分析。從全局看，疾風(fēng)暴雨式的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)正在政策強(qiáng)力干預(yù)下逐步拆解，這與部分觀點(diǎn)認(rèn)為“泡沫已基本出清”的判斷有相通之處。一些核心量化指標(biāo)也支持壓力正在釋放：部分國際評(píng)估顯示，主要城市房?jī)r(jià)已脫離最危險(xiǎn)區(qū)間；從資產(chǎn)定價(jià)模型看，房產(chǎn)租金回報(bào)率與長期國債收益率的差值已逼近歷史周期低點(diǎn)水平，顯示資產(chǎn)的相對(duì)吸引力在回歸。

然而，這絕不意味著高枕無憂，風(fēng)險(xiǎn)以更復(fù)雜、更分化的形式存在。

首先，“二八分化”已成為市場(chǎng)最確定的特征。一面是少數(shù)人口、資本持續(xù)流入的核心都市圈，其房產(chǎn)因堅(jiān)實(shí)的基本面支撐，正率先顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象。另一面是廣大的低能級(jí)城市，它們面臨的是人口凈流出、庫存高企的根本性挑戰(zhàn)。這不是簡(jiǎn)單的周期波動(dòng)，而是類似國際經(jīng)驗(yàn)的后房地產(chǎn)時(shí)代結(jié)構(gòu)性調(diào)整。部分城市房?jī)r(jià)自高點(diǎn)顯著回落，預(yù)示著局部市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)格“泡沫”正在通過“陰跌”方式緩慢出清，這個(gè)過程可能相當(dāng)漫長。

其次，關(guān)鍵指標(biāo)出現(xiàn)背離，揭示了深層次矛盾。居民部門杠桿率在過去十幾年快速攀升至較高平臺(tái)，雖經(jīng)調(diào)整但仍構(gòu)成長期約束。更關(guān)鍵的是，即便經(jīng)歷價(jià)格調(diào)整，主要城市極低的租金回報(bào)率（普遍在2%左右）依然凸顯了投資屬性與居住屬性的長期錯(cuò)位。這提醒我們，衡量風(fēng)險(xiǎn)不能只看價(jià)格，還需審視資產(chǎn)的內(nèi)在收益率和居民的償付能力。

更重要的是，一些“隱性維度”仍是潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。部分地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度、部分房企尚未完全化解的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型壓力，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)必須面對(duì)的“壓力測(cè)試”。因此，當(dāng)前階段的特點(diǎn)是：全局性急性風(fēng)險(xiǎn)受控，但結(jié)構(gòu)性、慢性風(fēng)險(xiǎn)仍在持續(xù)。

面對(duì)上述現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)必須也正在尋找新的生存與發(fā)展邏輯。

一是回歸本源，重塑“居住價(jià)值”錨點(diǎn)。未來的核心競(jìng)爭(zhēng)力，將不再是區(qū)位炒作和金融杠桿，而是產(chǎn)品本身的質(zhì)量、綠色與智能水平，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。“好房子”將是穿越周期的硬通貨。同時(shí)，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，使“租購并舉”真正成為穩(wěn)定市場(chǎng)的另一支柱，是政策發(fā)力的明確方向。

二是尊重規(guī)律，明晰“空間分化”錨點(diǎn)。必須徹底放棄所有城市房?jī)r(jià)都會(huì)上漲的幻想。未來的住房新增需求將高度集中在少數(shù)優(yōu)勢(shì)城市群。對(duì)于大多數(shù)人口流出的城市，房地產(chǎn)的主要功能應(yīng)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)步轉(zhuǎn)向提供民生保障和存量更新。這要求土地、金融等資源分配必須作出與之相適應(yīng)的戰(zhàn)略性調(diào)整。

三是守住底線，夯實(shí)“金融安全”錨點(diǎn)。包括房企、居民和地方相關(guān)領(lǐng)域在內(nèi)的全行業(yè)的“資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)”是未來數(shù)年的主題。這意味著行業(yè)將經(jīng)歷一輪深刻的出清與整合，經(jīng)營模式必須從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向追求現(xiàn)金流安全和財(cái)務(wù)穩(wěn)健。一個(gè)更透明、更健康的金融支持體系，是行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提。

綜合來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于舊模式退潮、新模式探索的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。所謂的“泡沫”，正在經(jīng)歷一場(chǎng)從全局到局部、從顯性到隱性的復(fù)雜演化。我們不必執(zhí)著于一個(gè)簡(jiǎn)單的定性結(jié)論，而應(yīng)更關(guān)注這場(chǎng)轉(zhuǎn)型帶來的結(jié)構(gòu)性后果。

對(duì)于政策制定者而言，核心任務(wù)是順應(yīng)規(guī)律、管控風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)轉(zhuǎn)型：堅(jiān)定抑制投機(jī)，支持合理居住需求；有力有度地化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，防止蔓延；并以前瞻性政策，引導(dǎo)資源向符合人口趨勢(shì)的方向配置，推動(dòng)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展。對(duì)于市場(chǎng)和公眾而言，則需要建立新的認(rèn)知：房地產(chǎn)作為最安全、最高收益投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。它的未來，將更緊密地捆綁于具體城市的未來、具體房子的品質(zhì)，以及宏觀經(jīng)濟(jì)的健康程度之中。這是一個(gè)更成熟、也更需要專業(yè)甄別能力的市場(chǎng)階段的開始。