房價下跌不可怕，可怕的是還沒見底？

手里的資產，好像不知不覺就縮水了不少。尤其是房子——過去總覺得是最穩的資產，這幾年卻眼睜睜看著它往下走。嘴上都說“跌了跌了”，但具體跌了多少？自家賬上到底蒸發了多少？好像很少有人認真算過。

今天，咱們就拿深圳做個例子，一起算算這筆賬。

深圳樓市比較紅火的時間，大概是在2021年初，那時候，二手住宅平均價格一度漲到每平方米8.4萬元的高水平，不過最近這個數值慢慢降下去了。

根據2025年11月的數據，深圳二手住宅成交均價約為每平米5.7萬元。

簡略地來計算一下，從最高點到現在，總的下跌幅度大概是32%，雖然最近市場在用價格換取銷量中出現了成交量的回升，但是價格下降的壓力仍然存在。

這一個百分比，落到每個家庭頭上，就是實實在在的財富蒸發。

不要保守地去計算，就假定深圳大部分家庭的核心資產，是一套住房，在房價處于最高值的時候，一套價值800萬的房子，現在大概就價值540萬左右，賬面上一下子減少了超過250萬，這跟很多家庭10年甚至更久的總收入，相差無幾。

有更為極端的案例是，深圳存在豪宅房價從超一千萬，跌至三百多萬的情況，貶值幅度相當大，而一些急于套現或者抵債的房產，在法拍市場中甚至要按照市場價的八折乃至更低的折扣才可以成交。

這些數字背后，是一個個具體的人生。

舉個例子，深圳的張女士，在2021年房價比較高的時候購買了一套房子，那時候房子的總價是500萬，現在這套房子大概就價值380萬左右，她欠銀行的貸款可能還有400萬，于是就陷入了賣房，就得用錢來補貼，要是不賣就得每個月，硬撐著還月供」的兩難處境。

這種紙面富貴一旦消逝，受到影響的并不只是安全感，家庭的消費能力，以及未來規劃也都會受到直接影響而沒法好好開展要是你最大的資產在減少，那你肯定就會緊緊握住錢包，把所有非必要的開銷都往后延遲。

這樣，市場現在怎么樣了？一個鮮明的特征是“以價換量”和回歸居住屬性。價格跌下來了，真正的自住需求開始入場。市場的主力變成了總價300-400萬的剛需房源和500-600萬的改善型房源。

這個時候二手房市場出現了一個有趣的現象：成交的總價段在下移，但面積段卻在上升。這說明，大家用同樣的、甚至更少的預算，去爭取更實在的居住空間，炒作的泡沫正在被擠出。

展望未來，深圳樓市的調整可能仍未結束。

經濟學中的“一價定律”提醒我們，資產價格長期會向真實價值回歸。當下市場的分化情況比較顯著，核心地段以及質量優良的資產，相對來講比較穩定，而之前被過分炒作、位置比較偏僻的房子可能，還要接著擠出水分。

也有人問：為什么不全力救樓市？

道理其實不復雜：如果靠印錢、加負債硬拉房價，GDP又沒有真正跟上，就很容易引發嚴重的通脹，進而沖擊匯率。

房價跌了，只要銀行不出現大規模壞賬，痛一陣或許能緩過來；但如果匯率崩了，咱們世界工廠的地位就會動搖，那影響的可是整個國家的飯碗——這可不是忍一忍就能過去的。

更讓人心里沒底的是：跌到現在，到底見底了嗎？

最近半年，一線城市反倒進入補跌的通道，每個月環比大概下降1.5%左右，比全國平均跌幅還要快一些，常常有人說“一線是核心資產，永遠漲”，但這世上哪會真有只漲不下跌的東西。

所謂核心資產，無非是跌得晚一點、慢一點。其他城市腰斬之后，一線只跌25%，就是終點了嗎？

房子流動性差，這個過程會很慢——但慢，不代表不會發生。我們的房價，真的能長期撐在比我們人均收入高兩三倍的國家同樣的水平嗎？

時間，其實已經給了我們窗口。只是有人看懂了，有人沒在意。

要是一套房在2022年價值500萬，要是那時候把它賣掉，換成黃金或者美股，現在大概就成了1000萬，就算買A股或者國債，也能少虧不少。要是拿著房產不做改變，現在可能就只剩350萬，僅僅就這么一念之差，就有兩倍的差距。

有的時候財富，確實和認知的高度有關系。要是沒法看清趨勢，靠運氣賺到的錢財，很有可能憑著本事又賠出去，就算表面上看上去挺有錢還很熱鬧，在沒真正拿到手之前，都不能算真正擁有。

每一個時代都給予人們機遇，只是它悄然來臨，又默默離去，風不再吹拂之后，才明白誰在穩步前進，誰始終還在風里漂泊。