長沙綠城悅海棠！觀沙嶺純新盤，價格“刺客”！

長沙買豪宅，還是來觀沙嶺吧……

現在，觀沙嶺來了一個刺客！

片區一個紅頭半邊天的樓盤，長沙綠城悅海棠，勁爆價格159XX起，11棟最高不會超過1.7萬，這個價格相當瘋狂，競品估計都驚呆了，沒想到上來就是重拳出擊……

項目主推的建面約128-138㎡新規產品，得房率可超過120%。

建面約128的戶型：做到了4房2廳3衛，即便是三代同堂、二胎家庭居住起來也很舒適。

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若需要高清戶型圖或項目資料，請直接電話聯系長沙綠城悅海棠置業顧問：18597819935【售樓中心，開發商直營，中介勿擾】

長沙綠城悅海棠項目銷售經理：唐經理18673163656【售樓中心，開發商直營，中介勿擾】

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建面約128平戶型圖，僅供參考

建面約138㎡戶型：尺度與功能的美好平衡

這一戶型實現了從“居住”到“享受”的跨越，直接大手筆打造了“5房2廳3衛”，完全做到了大平層才有的居住尺度感。

建面約138平戶型圖，僅供參考

現在如果是要買豪宅的話，可以重點考慮觀沙嶺片區，這里幾個盤互相卷，開發商其實利潤很低。

這個項目的樓面價約8755元/㎡。

我們可以用「成本倒推法」測算開發商價格底線

成本價=樓面價+建安成本（3000-5000元/㎡）+稅費（約8%）+合理利潤（5%-10%）

比如：觀沙嶺一個樓盤的樓面價10000元/㎡，建安成本4000元/㎡，稅費=（10000+4000）×8%=1040元/㎡，合理利潤按8%計=（10000+4000+1040）×8%≈1200元/㎡； 成本價≈15200元 /㎡，若新房單價低于1.7萬/㎡，開發商已進入「微利區間」，觸底信號明顯，畢竟開發商還有營銷、管理和運營成本。

有些豪宅的建安成本還可能達到4500元/㎡左右，如果加上裝修，那成本更高了。

樓面價8755元/㎡，還做120%得房率的產品，現在這個售價，開發商只能是說追求薄利多銷了。

項目效果圖，僅供參考

觀沙嶺豪宅扎堆入市，卷得飛起，又是卷品質又是卷價格，現在性價比完全上來了。

而且在學區決勝負的長沙樓市，觀沙嶺片區的學區上限也是相對較高的。

如果看小學，觀沙嶺有麓山國際小學、市實驗小學這樣的一類小學，說明片區生源基礎非常好。畢竟在河西，除了觀沙嶺片區外，濱江、梅溪湖、洋湖和大王山均沒有一類小學。

如果看初中，觀沙嶺有長郡雙語中學這樣的一類初中，這所學校的實力大家都比較清楚。在河西，除了觀沙嶺片區外，濱江、梅溪湖、洋湖和大王山均沒有一類初中。

除了麓山國際小學、市實驗小學和長郡雙語中學，觀沙嶺片區還有迅速崛起的麓山國際二小，學校2022年才開學，到現在不過3年多時間，其實實力已經相當出色了。

觀沙嶺片區效果圖

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