多省市定調！未來五年房地產大變革

在各省市“十五五”規(guī)劃建議中，房地產高質量發(fā)展成為重要目標，這也標志著行業(yè)發(fā)展邏輯和重心正在發(fā)生深刻轉變。

中房報記者 許倩 北京報道

近期，多個省份陸續(xù)發(fā)布了關于國民經濟和社會發(fā)展的第十五個五年規(guī)劃（以下簡稱“‘十五五’規(guī)劃”）建議，在總結“十四五”時期重大成就的基礎上，勾勒出未來五年的發(fā)展藍圖。

從經濟目標來看，各經濟大省憑借資源與產業(yè)優(yōu)勢勇當先鋒，浙江、湖北、北京等省份錨定科創(chuàng)高地建設，攻堅“尖刀”技術；重慶、內蒙古等創(chuàng)新轉型追趕者，在推進傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)發(fā)展的同時，也謀劃在新興產業(yè)領域各展所長。

“必須堅定扛起經濟大省挑大梁的責任擔當。要用足用好政策，不僅在‘量的合理增長’上走在前列，更在‘質的有效提升’上示范引領，更好發(fā)揮帶動和支柱作用。”浙江省“十五五”規(guī)劃建議提出。

在各省市“十五五”規(guī)劃建議中，房地產高質量發(fā)展成為重要目標，這也標志著行業(yè)發(fā)展邏輯和重心正在發(fā)生深刻轉變。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議的北京、天津、河北、黑龍江、福建、廣東、山東等地相關內容看，均提出加快構建房地產發(fā)展新模式、建設安全舒適綠色智慧的“好房子”的核心任務，并從住房供應體系、城市建設、土地制度等多方面進行部署。

值得一提的是，多地提出盤活存量資源的具體措施。

天津明確，要推進土地混合開發(fā)利用、用途合理轉換；廣東及福建等地均強調，支持老舊住房自主更新、原拆原建；重慶提出，分類施策推進“久供未建、久建未完”項目處置，加快盤活存量房存量地；北京則在“加強制度創(chuàng)新和政策集成”方面作出全面部署，完善以需求為導向、項目為牽引的分類實施機制。

這些將是接下來五年各地著力推進的重點工作，其中蘊藏著巨大的投資機遇。

“市場+保障”住房供應體系

未來五年，房地產住房供應體系迎來結構性調整。

在“十五五”規(guī)劃建議中，多省份提出，完善“市場+保障”的住房供應體系。一方面，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；另一方面，因城施策增加改善性住房供給。這清晰展示了“十五五”期間我國住房政策基本框架。

北京把“住有所居”放在房地產發(fā)展的總目標，特別提出，“探索‘一張床、一間房’模式，改善城市運行服務保障人員居住條件”，這一舉措直面超大城市運行中基層服務人員住房難題，體現(xiàn)了政策的人性化和精準化。同時提出，通過推動站城融合發(fā)展，實施以公共交通為導向的綜合開發(fā)，優(yōu)化城市空間布局。

在保障端，對于保障房的建設目標，各地在措辭方面有些許差別。河北省提出，堅持以需定建、以需定購，“優(yōu)化”保障性住房供給。廣東、河南、北京等地亦均提出，優(yōu)化保障性住房供給。

黑龍江省則提出，“加快”發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求；并提出，通過“新建+改造”多元方式積極拓寬房源供給渠道，形成公租房與保障性租賃住房優(yōu)勢互補的保障格局，確保特殊群體“住有宜居”。

山東省還提出，穩(wěn)步發(fā)展保障性租賃住房和配售型保障性住房，加快推進靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，著力解決新市民、青年人、城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭住房問題。

在擴大租賃住房供給方面，北京還提出“培育市場化專業(yè)化運營機構，規(guī)范發(fā)展租賃市場”。

市場端，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施，因城施策增加改善性住房供給，成為多個省市“十五五”規(guī)劃建議中的重要內容。

經濟學家、澤平宏觀創(chuàng)始人任澤平預計，未來1～2年一線城市外環(huán)住房限購將全面放開，3年左右全域放開，這是大勢所趨。

城市更新迎來黃金期

未來五年，中國城市發(fā)展方式將加快轉型。建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市成為各地共同目標。

其中一項重要內容是，大力實施城市更新行動，因地制宜探索可持續(xù)的城市更新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，開展完整社區(qū)建設。這意味著，未來老舊小區(qū)改造、城中村改造將迎來大機會。

在實施細則方面，北京強調工作的“整體性”與“系統(tǒng)性”，避免碎片化改造。包括有序推進老城平房區(qū)整院成片區(qū)改造，持續(xù)實施老舊小區(qū)、危舊樓房改造，并鼓勵產權主體自主更新。同時，積極推動老舊廠房、老舊低效樓宇、低效產業(yè)園區(qū)更新，優(yōu)化整合存量資源。

天津強調“分類”和“有序”，比如分類推進老舊小區(qū)整治改造，完善城市便民生活圈，推動文旅產業(yè)賦能城市更新。分年度、有序推進城市老舊管網改造，補齊民生領域公共服務設施短板，推進適老化、適兒化改造，加快全社會無障礙環(huán)境建設。建立可持續(xù)的城市建設運營投融資體系。

河北省則更強調新興產業(yè)與特色發(fā)展。河北省提出，加快城市發(fā)展方式轉型，因城施策發(fā)展新興產業(yè)，增強高端商務、現(xiàn)代金融、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等功能，打造各具特色的城市名片。

重慶提出城市“數(shù)字更新”概念，建設城市體檢更新數(shù)字平臺，全面摸清城市問題短板和資產資源家底，有效盤活城市閑置資源、存量低效用地，推進工商業(yè)用地使用權續(xù)期工作。統(tǒng)籌“留改拆增”，點線面結合推進小區(qū)街區(qū)片區(qū)城市更新，扎實開展“山城后巷”整治提升，融合建設生活、消費、文旅、創(chuàng)業(yè)新場景。

從“十五五”規(guī)劃內容看，未來五年，我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展空間依然巨大。

黑龍江省提出，推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，科學有序推進農業(yè)轉移人口市民化；分類推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設。同時強調，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展布局。提升哈爾濱發(fā)展能級，加快發(fā)展哈爾濱新區(qū)，更好發(fā)揮省會城市輻射帶動作用，高水平建設哈爾濱現(xiàn)代化、國際化都市圈。

在區(qū)域發(fā)展方面，北京提出，支持經濟大區(qū)挑大梁，“一區(qū)一策”推動平原新城高質量發(fā)展。

北京大學經濟學院院長張輝表示，在城市發(fā)展正由大規(guī)模增量擴張階段邁向以存量提質增效為主的新階段的背景下，以新型城鎮(zhèn)化和城市更新為重點的投資領域不斷拓展，有助于推動城鎮(zhèn)化質量和水平提升，優(yōu)化城市空間布局與功能結構，帶來更多新發(fā)展機遇。

根據(jù)中指測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量接近50億平方米，綜合按照70%～80%轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7億～8億平方米，對應商品房銷售面積年均約8.5億～9.5億平方米，住房需求仍有空間。其中，改善性住房需求占比超四成，是未來住房消費的核心增長點。

“好房子”時代來臨

建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業(yè)服務質量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度，成為各地未來五年規(guī)劃藍圖中的重要部署。

這一安排精準回應了新時代人民群眾對更高居住品質的期待，也為房地產高質量發(fā)展確立了明確方向。

各地已就此展開具體規(guī)劃：重慶“十五五”規(guī)劃建議中提出，加快探索完善房屋全生命周期安全管理制度，推動高層建筑、危舊房全量落圖納管。廣東省強調，系統(tǒng)推進適應人民群眾新期待的好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設。黑龍江省則特別指出，要適應高寒地區(qū)特點建設“好房子”，體現(xiàn)了因地制宜、務實推進的發(fā)展思路。

從各地“十五五”規(guī)劃建議來看，加快構建房地產發(fā)展新模式，是未來五年房地產工作的核心任務。新模式主要圍繞以下方面展開：以建設好房子為目標，持續(xù)加大保障性住房和長租房供給，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎制度改革。

在此過程中，盤活存量資產、推進商品房收儲等工作將成為重要抓手。同時，統(tǒng)籌推進房地產領域風險有序化解，嚴防系統(tǒng)性風險，仍是未來五年各地房地產工作的關鍵任務。這也意味著，未來五年房地產領域風險有望得到有序處置，市場將逐步回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。

可以預見，未來五年將是房地產發(fā)展模式深刻轉型的關鍵階段，以品質提升、結構優(yōu)化、制度完善為特征的新趨勢正在形成，“好房子”時代已經拉開序幕。