發現一個定律：熱銷盤，都有極致性價比丨市場觀察

歲末將至，也就是周六的時候，表弟發現今年北京樓市的一個規律：

凡熱銷，必「?倒掛」。

什么是叫「?倒掛」？

我們往往把具有極致性價比的樓盤，稱作「?倒掛」樓盤。

而「?倒掛」又分為顯性倒掛和隱性倒掛。比如下面三類「?倒掛」熱銷盤：

• 第一類倒掛——房價和地價倒掛。比如海淀隔著兩個路口，你的地價是我的房價；

• 第二類倒掛——新房和二手房倒掛。比如西城區某盤；

• 第三類倒掛——新房競品盤品質倒掛。

要強調的是，倒掛定律不僅適用于豪宅，還包括首次置業的剛需和改善，只是后者比較有隱蔽性。

我們今天就通過案例舉證，來看看剛需和改善盤的「?倒掛」底盤邏輯。

01.

先來看一組網簽數據，在限競房時代之后，北京的新房市場的總價變化：

• 北京樓市成交套均總價，從550w漲到750w；

• 北京主城區套均總價，更是突破千萬。

給到北京的首置客群選擇機會，仿佛一夜之間不存在了。

剛需供應斷檔，這是非常恐怖的一件事。

果真如此嗎？

事實上，表弟盤點數據結構之后發現一個意外現象：

只是由于首置供應總價的銳減，首置客戶選擇余地越來越少。

請看下面這張網簽統計圖表。

可能會有小伙伴問：

這是為什么呢？

這其中原因很多，最主要的當然是面粉和面包的關系變化：

地價上漲→單價上漲→超出首置客群支付力→產品全面改善化→總價大幅上漲……

尤其是主城區——幾乎完全豪宅化了。

所以問題來了：

• 首置客群還有沒有新房選擇？

• 首置客群還有沒有「?上車」的機會？

• 如果有，機會在哪？

機會就在我們文章開頭的「倒掛理論」里。

經過100小時連軸轉的研究，表弟找到一套發現「?倒掛房」的方法論。

排查篩選「?倒掛房」，分為四步走：

1、找到「?倒掛」的錨點；

2、找到「?倒掛」的傳遞方式；

3、找到「?倒掛」的倒掛量；

4、找到「?倒掛」的倒掛心法。

好了，我們正式進入秘藏尋寶之旅。

02.

先來看第一步，「?倒掛」的錨點怎么找？

先說答案，與主城區的交界處價值洼地。

為什么這么說？

這可以類比物理熱力學定律來解釋（上圖中有）。

城市、區域、產業、人口，到我們關心的房價，同樣也是一種「熱力溫差」。

熱力溫差往往會出現在主城區交界處，也就產生了冷熱不均的「溫差」。

在達到新的價格平衡前，溫并傳遞就會一直存在——

也就是價值從低向高攀升的過程。

這樣的例子在北京發展過程中有很多。

比如以國貿為錨點的熱度傳遞：

由國際貿易（國貿）的聚集，溢出國際友人的新聚集地（三里屯），再進一步外溢擴張到朝青板塊。

再比如中關村→上地→回龍觀的熱度傳遞：

類似案例，在北京的發展過程中有很多；大家也見過很多了，我們不做過多展開。

隨著北京主城六區整體發展趨近完善，并且主城區的新房供應豪宅化；

首置客群的「?倒掛」機會，

大概率

為什么說大概率？因為這里出現兩個問題：

1.為什么不能是近郊衛星城？

2.主城區的交界線周長超150km，范圍是不是有點廣？

這正是我們的第二步要解決的問題。

03.

對于上面的兩個問題，答案是：

交通鏈接方式更直接，才更有價值。

什么意思？

借助熱力學語言比喻：熱傳遞有三種方式（傳導、對流和輻射），其中固體傳導最直接，所以速度最快。

近郊衛星城獲取主城區的價值外溢，屬于「輻射」模式，傳遞鏈條并不直接；

因此我們也看到，大部分衛星城發展緩慢。

那么150km+的主城區交界線周長，如何進一步鎖定機會？

要想富，先修路。

路分為鐵路（地鐵）和公路。

先說地鐵，因為這對于首置客群是最重要的因素，甚至沒有之一。

因此，我們把地鐵線路圖和主城區范圍圖疊加之后，就可以看到幾個「種子」價值外溢區。

其中，

• 新國展-后沙峪如今是1500w+別墅區；

• 經開區已經「主城化」，主力供應單價已7w+；

• 舊宮及稻田的區域發展相對緩慢，且并無供應。

因此剩下四個主城價值外溢的地區：

這四個區域怎么選？

由于分布與東西南北，因此各自有各自的通勤便利產業商圈。

如果我們以北京1h通勤時間來衡量，發現四個區域的通勤價值近似。

所以按照常規邏輯來看，選擇離工作地更近的地方就好。

這個邏輯當然沒錯！

但表弟想問大家幾個問題：

• 如今工作3年一換單位都算穩定；而買的這套房子你會住多久？

• 時間是10年，還是15年？

• 那么誰又能保證5次跳槽都在同一區域？

因此工作地的就近外溢，只是時間換價格的妥協；

資源的導入速度，才是「倒掛價值濃度」。

04.

怎么找到「?倒掛價值濃度」中，濃度最高的外溢區域？

還是路——

剛才還沒說的公路。

沒錯，所謂的「要想富，先修路」，路是指公路。

公路網才是資源導入的途徑；而地鐵只是通勤工具。

哪個道路最具有資源導入屬性？毫無疑問——

長安街

沒錯，首置的「?倒掛」機會，就在長安街沿線的四道橋——

長安華曦府·金安

這個機會，正伴隨著資源的導入，變得越來越稀缺。

今年1月，政府已經核準央視超高清示范園工程項目。

央視的遷入意味著什么？

了解北京發展的朋友都知道，當年是先有央視新樓，后有的國貿新區。

而央視連續五年在首鋼園的跨年演出，意味著這一切正處在快車道。

最難得的是，長安華曦府·金安的周邊配套并非剛剛起步。

不論是1km的溜達圈、3km的生活圈、還是5km的Chill圈，都有完善的生活配套。

更不用提臨近的永定河生態公園，以及一步之遙的西山所帶來的自然加持。

所以這個機會有多難得？

• 如果一切尚未起步，只能叫開荒；

• 如果一切都成熟了，只能叫追高；

而如今規劃正在確定而快速地落位，才有潛力、才會保值、才是「?倒掛」。

05.

如果說，板塊價值的「?倒掛」已經足夠令人驚喜。

那么電建地產通過產品越級的加持，給到了首置客戶更多的誠意。

比如在長安華曦府·金安，有北京唯一的400w以下三居產品；

71㎡的套內面積，是以往89㎡產品才有的尺度越級。

LDSK一體化的「院落化客廳」，這是場景體驗的越級。

再比如96㎡產品，同功能同得房面積下的性價比越級。

再比如118㎡產品，這是全方位的越級——產品力對標京西千萬級產品。

對于長安華曦府·金安產品力的躍升力分析，我們接下來會有專篇展開，敬請期待。

06.

讓我們回顧一下，為什么說長安華曦府·金安是首置客群的黃金機會。

1.與主城交界，這是「?倒掛」價值的錨點；

2.交通更直接，這是「?倒掛」價值的傳遞方式；

3.資源導入中，這是「?倒掛價值濃度」；

4.產品力躍級，這是「?倒掛」價值的終極產品心法。

如今首置外溢的選擇不常有；「?倒掛」機會更是稀缺；

這樣稀缺的長安華曦府·金安下周開盤，全盤僅421戶。嗯，估計這就是一次開盤就能售罄的套數而已。

表弟只是以長安華曦府·金安為例，主要是想說倒掛理論這件事，以及用實踐來驗證理論，用理論來指導實踐這件事。

到掛理論的本質，是縫差和縫差量。

機會只偏愛小思考和行動堅決的人。

聰明的小伙伴，可能不僅聽明白了，還會先下手為強。銷冠100

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