山姆落地背后，有一盤青島國資盤活資產的大棋

山姆會員店作為全球知名倉儲零售品牌，其山東首店具有強大的市場號召力，不僅填補了青島高端批量采購市場的空白，也將為市民帶來全新消費體驗。

它的落戶將吸引大量跨區域消費客流，并帶動周邊配套商業聚集，形成以其為核心的新型商圈。

而這一項目，正是青島國資資產盤活的一個典型案例。

當前，如何將資產轉化為企業高質量發展的持續動能，已成為國企改革向縱深推進的關鍵課題。

今年，青島市國資委印發《青島市市屬企業存量閑置資產盤活三年攻堅行動方案》，2025—2027年，根據資產的不同性質與盤活方式，分類、分層、分批穩步推進盤活工作，持續釋放國有存量資產的發展潛力與內在價值。

一盤國資有效盤活的大棋，正在青島一步步落地。

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存量空間變身商業新地標

青島國企存量資產的盤活，從一開始就著眼于城市功能升級和產業轉型深度融合，推動土地與空間資源實現價值再生。

在歡樂濱海城A4地塊的盤活中，城投集團與市北區政府通過資產置換方式，將該地塊整合至區級平臺公司，有力保障了山姆會員店山東首店的順利落地。作為交換，城投集團獲得了科技創新園、七色堇辦公樓等優質資產，實現雙贏。

對城投集團而言，通過資產置換，換回可立即產生現金流的成熟物業，優化了資產結構；對市北區政府而言，未動用財政資金即引入重大項目，帶動區域商業能級躍升、稅源增長與就業擴大，實現了區域發展的重要突破。

青島山姆會員商店 邢志峰 攝

通過主題化整體開發，將工業場站轉化為目的地型商業體，正成為激活片區商業能級的強力引擎。

能源集團攜手上海錦和商管，將漳浦路12號原開源熱力站區更新改造為“心動里”潮流文體社交公園。

項目聚焦“文化+運動+社交+商業”復合業態，精準定位“Z世代”情緒消費與體驗需求，引入高端運動場館、攀巖、電競等多元場景。園區北側入口的某咖啡品牌青島首店，今年10月開業后成為熱門打卡地。

項目整體預計2026年春季正式營業，屆時年均可拉動消費超5億元，新增就業1500人。

“心動里”效果圖

盤活此類工業遺存，核心在于“內容再造”而非“空間改造”。

“心動里”項目設定了“潮流文體社交”這一鮮明的主題，在商業同質化嚴重的當下，該主題聚焦“Z世代”的情緒消費和社群認同，打造差異化競爭力，并通過與專業運營機構合作，引入創新業態與商業模式，強化體驗優勢，真正實現資產的“價值發現”。

而以“平臺思維”進行輕量化改造，培育多元共生的商業生態，則讓老廠房以另一種方式重獲新生。

11月15日，青島首屆“華嘟嘟”文創新消費市集在青島西裝廠舊址舉辦。活動現場不僅可以購買文創產品，還設有掐絲琺瑯書簽DIY課等互動體驗環節，使老廠房轉型為集文創、潮玩、美食于一體的城市生活新地標。

在保留原有工業建筑風格與歷史底蘊的基礎上，華通集團對園區進行了全面的改造提升，將其蝶變為一個集創意、生活、辦公于一體的花園式綜合性園區。隨著咖啡、烘焙、體育等多元化業態的入駐，園區活力被成功激發。

華通都市產業園

越來越多的存量空間正在商業化的創新實踐中煥發新生：市南區延安三路109號原海珊制衣廠變身為集聚辦公、咖啡、便利店功能的健康產業園，市北區哈爾濱路46號原東方襯衫廠以“東方文創園”新貌正式開園；原孚德鞋廠、第五針織廠等數十處老舊廠區資源也陸續釋放更新潛力。

02

推動產業革新，強化主業協同

盤活資產的關鍵，在于將資源配置到價值創造效率最高的領域，從而推動產業結構優化與能級提升。

聚焦主責主業，是青島國資推動國企高質量發展的重要方向。2025年，青島完成新一輪市屬企業主責主業認定，各企業集團以此為契機，通過靈活多樣的資產整合，推動資源向核心主業和新興領域集聚，有效促進了產業協同與整體價值提升。

跨越企業邊界的協同整合，將外部優質資源精準導入主業鏈條。近日，市國資委正式批復，將原屬城投集團的汽車北站等6處場站調整至城運控股集團。

汽車北站

此舉不僅推動了公共交通企業重組與場站資源整合，契合城運控股集團城市交通綜合運營的主責主業，也有助于構建國企“大交通”發展格局。

城運控股資源利用中心主任王虎國介紹，下一步將對這些場站進行綜合開發，結合社區與周邊配套，統籌利用地上地下空間，布局康養、商業等相關功能。

對于成規模且具潛力的空間，盤活的關鍵已從簡單“處置”轉向深度“運營”。

以李滄區興華路3號原第六織布廠工業用地為例，華通集團圍繞食品加工與銷售核心，提升辦公、物流、倉儲、新能源充電等多元化配套，打造聚鏈成群、產城融合的現代化產業園區。截至今年6月底，已成功引進企業16家，年產值超1.3億元，解決就業超200人。

集群化運營將閑置空間轉化為產業發展新高地，實現了資產、產業與社會價值的倍增。

海發集團通過開放國合中心等總計40余萬平方米的綜合物理空間，成功引入京東方集團旗下東方聚智公司，共同組建合資運營平臺，構建起“辦公+科研+產業配套”的立體空間體系。

依托強大的技術創新能力與產業號召力，海發集團為靈山灣AI生態注入了強大的“鏈主”效應，提升了區域的產業集聚力。通過合資共建，海發集團也從傳統“房東”轉變為與產業資本深度綁定的生態“共建者”與“運營者”，從而確保了后續產業導入的持續性、專業性與資源有效性，推動資產向高能級產業載體的躍升。

對現有產業的產業鏈完善同樣重要。

青島國際機場集團有限公司將膠東機場A-02-04地塊成功盤活為特種車維保中心項目。該項目于今年5月19日完成工程竣工驗收，并于9月1日簽訂合作協議，進一步提升了機場配套服務能力。

特種車維保中心是航空運輸地面保障鏈條中的關鍵環節，直接服務于機場運營所需的各類特種車輛，保障航班起降與客貨流轉的安全高效。它的建成填補了機場功能區的重要拼圖，增強了整體運營韌性與專業化水平，是航空產業鏈的有機延伸。

向關聯新興領域橫向拓展，同樣是青島國資的“打法”之一。

地鐵集團戰略性收購山東半島首個A1類通用機場——慈航機場，以此為關鍵載體，擬開通跨區域航線，構建“軌交+低空”立體化高效物流體系，并計劃引入飛行學院、拓展無人機應用等多元場景。這些舉措延伸了其產業鏈，提升了配套能力，實現資產在更大范圍內的優化配置。

03

資產證券化、數據資產化

資產盤活的路徑與方法正伴隨市場與政策演進不斷豐富，其中，資產證券化正逐步成為盤活存量資產、優化資本結構的重要創新工具。

5月9日，青島國信集團成功發行2025年第一期青島國信膠州灣隧道定向資產支持票據（類REITs），該項目為青島市首單類REITs項目，規模達16.01億元，票面利率低至2.34%，創山東省同類產品歷史新低。

膠州灣隧道作為連接青島東西岸的交通動脈，具備持續、穩定、可預測的通行費收益，為證券化產品提供了堅實的底層資產支撐。

水務集團也接續發力，于11月20日成功發行全省首單機構間REITs、全國第二單市政公用行業機構間REITs，發行規模4.77億元，認購倍數達到26倍，募集資金將主要用于水務基礎設施投資建設，為完善城市基礎設施注入了資金活水。

此類REITs產品將已建成、具備穩定現金流的成熟資產價值提前變現，有效回收資金用于償還前期債務或投入新項目，形成“投資—建設—運營—證券化—再投資”的良性循環，推動國有資本從“重資產持有”向“輕重資產結合運營”轉型。

在傳統基礎設施之外，數據資產證券化也正成為盤活企業數據價值的新渠道。

青島市國資國企圍繞數據資產化積極探索，多措并舉構建數據資產全鏈條運營新模式。

國合中心

今年6月，能源集團完成了氣熱一體智慧能源協同管理平臺數據資產的評估與入表，成為全國燃熱一體領域首家實現數據資產入表的企業，并憑借該數據資產增信，成功獲得招商銀行6000萬元低利率授信，為盤活能源數據生態價值、服務綠色可持續發展提供了可復制的范式。

11月5日，青島地鐵的班組建設數據獲得山東省國家知識產權保護中心頒發的《數據知識產權登記證書》，并將其授權給下屬公司青島青鐵教育咨詢服務有限公司，用于向外省軌道交通企業提供專業數據服務，推動了軌道交通班組建設管理經驗的跨區域共享。11月19日，青島地鐵完成山東省首筆數據知識產權價值轉化項目。

在制度保障方面，市國資委印發《青島市數據資產全過程管理試點工作方案》。在試點的推動下，全市國有企業數據資產已完成入表不少于30筆，有效促進了數據價值顯化與應用落地。

聚焦更大范圍實現資產盤活，青島也在持續發力。

線上層面，同步推進“青島市國有存量資產盤活處置云平臺”建設，對市屬企業擬盤活資產進行全面梳理與數字化管理，打通企業間信息壁壘，廣泛吸引社會資本參與，提升資產盤活效益。

線下層面，選取華通集團所屬資產管理公司會同都市產業園公司共同搭建全市統一的閑置資產盤活處置平臺，市場化承接市屬企業存量閑置資產的盤活處置工作。通過加強與銀行、券商、中央及省屬資產管理公司（AMC）等金融機構的合作，充分利用資產證券化等市場化手段，最大限度地實現國有資產的盤活價值。