約3.54億起！開發商資金斷裂后，長沙這個樓盤未開發土地拍賣！

此前，長沙恒大童世界3宗娛樂康體用地的司法拍賣曾引發全城熱議。

該地塊在首次流拍后，于12月2日被湖南湘江新區悅景投資有限公司以2.83億元底價競得，為這個停滯多年的文旅項目落下階段性帷幕。

無獨有偶，長沙河東一處境遇相似的地塊近期也登上了拍賣榜單——這便是坐落于濱水新城河東丁字片區的合能湘江公館項目待建地塊。

作為合能集團布局長沙的重點項目，合能湘江公館原本規劃打造集住宅、商業于一體的濱江宜居社區。項目于2020年正式面市，當時憑借臨江的優越區位、緊鄰雅禮丁江學校的教育優勢，再加上僅“5字頭”的親民售價，成功吸引了不少購房者入手。

眾所周知，前幾年受行業大環境波動影響，不少房企陷入經營危機，旗下樓盤也隨之停滯，合能湘江公館未能幸免。從當前項目現狀來看，東側地塊已建成部分樓棟，其中東北側的幾棟住宅樓已完成交付，東南側仍有三棟住宅樓處于在建狀態。

以下為樓盤全景網2025年6月拍攝的航拍畫面：

在已交付的住宅樓中，不少業主已完成裝修。今年就有業主在問政平臺反映退還裝修押金的問題，官方對此回應稱：因開發商出現資金鏈斷裂等一系列經濟困境，公司賬戶已被凍結，相關事宜暫無法推進……

值得慶幸的是，該項目尚有超過半數的土地未進行開發，仍具備較高的利用價值，而此次掛牌拍賣的正是這部分待建地塊。

以下為樓盤全景網2025年6月拍攝的現場航拍畫面：

根據拍賣公告顯示，該地塊總土地使用面積達76205.6平方米，加之地上已建成的一座售樓部，整體評估總價約為5.05億元（50555.31萬元），起拍價定為評估價的七折，折合下來約3.54億元。

目前，該地塊南側設置有臨時施工區域，地面已完成水泥硬化，區域內建有活動板房及民宅；西南側則矗立著一棟兩層高的臨時售樓部及配套廣場。經現場勘察，售樓部二層內部裝修存在局部破損，但整體成色仍保持在九成左右。

從核心指標來看，該地塊的開發潛力頗具看點：地塊地處湘江大道與雙湖路交匯處東側，與湘江直線距離僅約400米，可享受到一定的江景資源加持。

地塊容積率為2.92，總建筑面積約22.25萬平方米，結合35388.717萬元的起拍價計算，樓面價僅約1589元/平方米，性價比相當突出。

截至目前，該地塊的司法拍賣已進入公示階段，起拍價約3.54億元，拍賣結果將于月底揭曉。參照前文提及的恒大童世界地塊案例，若此次拍賣遭遇流拍，二拍階段起拍價大概率會進一步下調，屆時樓面價將更低。

從市場層面分析，這樣的樓面價水平為后續開發預留了充足的利潤空間。與此同時，若該地塊能成功拍出，或許將為長沙合能湘江公館樓盤項目歷史遺留問題的解決提供重要契機。