6大方面15條措施，山東出新政支持3種模式“以舊換新”

齊魯晚報·齊魯壹點記者 王皇

12月9日，由山東省住房和城鄉建設廳、省發改委、省財政廳、省自然資源廳等10部門聯合印發的《關于住房“以舊換新”的指導意見》在山東省住房和城鄉建設廳舉行的新聞發布會上進行了發布。《指導意見》推出了6大方面15條措施，鼓勵“賣舊換新”、引導“收舊換新”、探索“拆舊換新”3種“換新”模式，進一步暢通新房與二手房交易渠道，激活住房消費潛力。

豐富3種“換新”模式

鼓勵“賣舊換新”。支持房地產經紀機構開展住房“賣舊換新”業務，推廣“幫賣”模式，由房地產經紀機構、房企與購房群眾簽訂三方協議，對舊房在約定時間內售出的，按約定流程辦理新建商品房購買手續；對舊房未在約定時間內售出的，由房地產經紀機構聯動房企對舊房開展“兜底收購”或退還新房意向金，意向客戶無需承擔違約責任。

引導“收舊換新”。鼓勵各類主體按照市場化原則收購二手房，可通過雙方協商、第三方機構評估等方式合理確定收購價格。由政府主導的，可結合國有企業主責主業指定本地國有企業作為收購主體，通過財政注資、銀行低息貸款、自有資金等方式，收儲轄區內的普通商品住房，用作保障性租賃住房、長租房、人才公寓、再次銷售等。由房企主導的，購房群眾先行支付新房首付，舊房房款可直接抵頂剩余新房房款。由其他主體主導的，舊房房款由收購主體直接撥付給銷售新房的房企。

探索“拆舊換新”。依據國土空間總體規劃，加快推進城市更新所在區域詳細規劃編制或修編，鼓勵引導各市因城施策、一項目一策推進城鎮老舊住房自主更新、原拆原建。優化完善規劃設計、產權登記、項目審批、財政支持等方面政策，尊重群眾意愿，成熟一個推進一個。項目在符合專項規劃和詳細規劃等規劃要求、不對周邊產生負面影響（日照采光、建筑結構、質量安全等）且建設資金可實現平衡的前提下，允許補齊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施等，增設必要的電梯、風道、公共走廊等附屬設施及公共景觀，新增建筑量不計入容積率。對建筑間距、退距、密度以及日照、綠地、停車泊位等無法達到現行標準和規范的，可通過技術措施以不低于現狀條件為底線進行更新。

拓寬2種處置途徑

鼓勵舊房“煥新”再售。鼓勵采用“微改造+功能升級”模式，對舊房通過簡單美化或全面精裝等方式，完善舊房使用功能，提升房屋品質和價值，提高市場流通性。（牽頭單位：省住房城鄉建設廳）

支持用于發展租賃住房。鼓勵各類市場主體結合當地實際和市場需求，將收購房屋改造為租賃用房。鼓勵企業探索創新“收儲+托管”運營管理模式，委托第三方專業租賃機構開展租賃服務。

政府企業合力降低換新成本

加大換新購房補貼發放力度。鼓勵各市根據本地實際情況，對出售自有住房并購買新房的群眾發放“以舊換新”補貼，激活群眾多樣化改善性住房需求。

鼓勵企業加大換新支持力度。鼓勵房企在依法依規前提下，給予換房人優惠，引導中介機構為換房人降低服務費用。

完善金融服務

推出金融支持產品。引導和鼓勵銀行等金融機構為各類主體收購舊房開發專項金融產品和服務，為住房“以舊換新”提供全方位金融支持。對于企業購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，住房租賃企業購買存量閑置房屋用作保障性或商業性租賃住房長期持有運營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務的前提下，發放住房租賃團體購房貸款。

拓寬住房公積金使用范圍。開展二手房住房公積金貸款“帶押過戶”業務，提高交易便利性和時效性。允許符合條件的“以舊換新”購房者，再次申請公積金貸款購買新建商品房時，核減一次公積金貸款次數。

用好經營性物業貸款。允許房地產開發企業、房地產經紀機構等符合條件的企業以經營性物業作為抵押物，向金融機構申請經營性物業貸款，用作承貸物業在經營期間的裝修改造資金或運營維護資金。

優化交易流程與服務

完善舊房評估服務機制。各市結合本地實際，制定二手房價格評估細則，明確評估標準、操作流程、評估模型等，形成統一標準規范，為二手房交易提供制度支撐。

推行多元化評估方式。推廣“雙盲”評估、輪換評估或多機構評估模式，打造公開、可追溯、多方監督的二手房價格評估體系，更好保障交易公平，促進住房“以舊換新”。

優化“以舊換新”登記服務。鼓勵各市在舊房評估、新房選購、貸款審批、補貼核銷、合同簽約、稅費繳納、登記辦理等環節提供“一站式”服務。企業收購二手房房源后可以申請辦理轉移預告登記，待舊房再次出售時，由企業申請注銷預告登記，舊房權利人與舊房購買人共同申請辦理轉移登記。

優化網簽備案服務。進一步優化住房“以舊換新”網簽備案程序，方便群眾享受相關優惠政策。申辦住房“以舊換新”網簽服務時，群眾與房企可先簽訂新房買賣合同，待舊房完成不動產轉移登記后，再辦理新房合同網簽備案手續。

健全風險防控機制

強化交易資金封閉監管。各市結合新建商品房預售資金監管、存量房交易資金監管工作實際，強化對交易資金的封閉監管，按照合同約定及交易進度節點及時足額撥付資金，確保專款專用、及時支付。

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