上海樓市貼息猜想：政策核心從來都是“拉新韭菜上車”

上海樓市貼息猜想：政策核心從來都是“拉新韭菜上車”

蘭博基尼5元優(yōu)惠券式的樓市小動作又要來了，這次的房貸貼息到底會不會落地？真落地的話，到底貼誰的息？有沒有可能貼30年？

其實觀察這兩年的樓市政策，不難摸清規(guī)律：中國所有拯救、刺激房地產(chǎn)的政策，核心主題只有一個——要么拉新韭菜上車，要么鼓勵老韭菜再上車，本質(zhì)底層邏輯一致：樓市游戲要繼續(xù)玩，必須有新增資金進場，而這些錢，終究要來自買房人。

一、上海樓市四類人：政策刺激只盯“有能力出錢”的

當前上海樓市可分為四類人，政策刺激的重點的清晰明確，只聚焦能給市場帶來新增資金的群體：

1. 有房有錢者：鼓勵再上杠桿，置換升級

這類人是政策隱性鼓勵的核心對象之一。這兩年全網(wǎng)都在傳“買房要選好房，只有優(yōu)質(zhì)住宅能保值增值”，這類言論顯然不是說給月薪3000的人聽的，核心目的是打動有房且有置換能力的群體——要么咬咬牙加杠桿買二套房，要么賣老房換新房、大房、優(yōu)質(zhì)房，本質(zhì)都是讓有實力的人多貸款，給樓市注入更多增量資金。

2. 有房沒錢者：已完成歷史貢獻，無需刺激

這類人早已上車，手頭無多余資金，也無再購房能力，從前幾次政策來看，基本不會成為刺激重點。因為他們已透支未來30年勞動力，為樓市貢獻了購買力，歷史任務(wù)已完成，對新增資金無助力，自然不在政策考量核心。

3. 有錢沒房者：重點拉新對象，政策全力傾斜

這類人手頭能拿出幾十萬甚至幾百萬首付，也能承擔(dān)房貸，是未來樓市的核心目標群體。所有放松限購、降稅費、降利息的政策，本質(zhì)都是降低他們的買房門檻，全力拉他們上車，填補樓市新增資金缺口，是政策刺激的重中之重。

4. 沒房沒錢者：與樓市無關(guān)，無需也無力刺激

這類人也是網(wǎng)上唱空樓市的主力軍，但客觀來說，即便上海房價再跌50%，他們大多仍買不起，從頭到尾都沒真正進入上海樓市的購買力范圍，其觀點對市場影響極小，自然不在政策刺激范疇內(nèi)。

二、貼息政策猜想：只盯新用戶，30年貼息不現(xiàn)實

理清核心邏輯后，再看這次貼息的關(guān)鍵疑問，答案其實很明確：

1. 貼息只貼新增，還是存量、新增一起貼？

參考各類行業(yè)補貼邏輯（比如網(wǎng)貸拼息只針對新用戶），這次貼息大概率優(yōu)先覆蓋新增購房群體，而非存量房貸用戶。政策核心是拉新資金進場，存量用戶已完成購房，無法帶來新增資金，很難成為補貼重點。

2. 有可能貼息30年嗎？基本不可能

貼息本質(zhì)是短期市場補貼，和上海新能源車補貼邏輯一致，可根據(jù)市場行情隨時調(diào)整、收回：若政策出臺后市場反響熱烈，可快速縮減或取消；若效果不佳，可適當加碼，核心是短期拉動新用戶上車。如果真要補貼30年，不如直接降息，沒必要用“貼息”這種靈活調(diào)整的方式，長期固定貼息不符合政策調(diào)控的靈活性原則。

三、貼息對上海房價的影響：看補貼范圍，剛需老破小或受益

貼息能否影響房價，核心看補貼覆蓋新房還是新房、二手房一起覆蓋：

? 若新房、二手房同步貼息：當前上海首套房利率約3%出頭，若貼息1%，利率就降至2%出頭。上海不少老破小租售比已超3%，對買一兩百萬剛需老破小的人來說，買房成本會低于租房成本，大概率能帶動底層剛需購買力，對剛需二手房市場有一定提振作用。

? 若只貼新房：上海新房、次新房平均租售比僅1%多，即便貼息1%，短期對大部分購房者吸引力有限，對房價的拉動作用也會很弱。