第四代住宅，成本管好也不難

隨著各地政府對(duì)于第四代住宅的政策扶植，越來越多的第四代住宅進(jìn)入市場(chǎng)。更高的得房率以及獨(dú)特的外形，讓第四代住宅對(duì)比傳統(tǒng)住宅成為銷售上致命的降維打擊。但是開發(fā)商最終需要面對(duì)一個(gè)客觀的問題，即第四代住宅的成本問題。

那么，第四代住宅會(huì)帶來哪些成本上的影響呢？它和售價(jià)的關(guān)系是怎么樣的呢？它和銷售價(jià)格又會(huì)產(chǎn)生什么樣的聯(lián)動(dòng)呢？相信所有開發(fā)商在拿地之前都會(huì)好好地算一筆賬，看看這個(gè)投入到底值不值呢？

本文將以設(shè)計(jì)為主線，通過研究設(shè)計(jì)的變化，探討項(xiàng)目成本的變化，從而全面回答有關(guān)成本變化的三個(gè)問題。

第四代住宅設(shè)計(jì)改變

為了探討問題的方便，我們將項(xiàng)目所在地設(shè)置于江蘇蘇州，其他區(qū)域的項(xiàng)目可以按照當(dāng)?shù)鼐唧w的政策做相應(yīng)的調(diào)整。

從政策面來看，蘇州政府目前出臺(tái)兩個(gè)與第四代住宅相關(guān)的政策。一個(gè)文件是《蘇州市改善型住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，此要點(diǎn)主要確定了第四代住宅的可以做空間花園的面積50平方米，且需要兩層通高設(shè)置。

另外，在此之前，政府出臺(tái)了《市政府辦公室關(guān)于印發(fā)住宅空中庭院和共享平臺(tái)規(guī)劃建設(shè)管理指 引（試行）的通知》明確了空中花園的使用用途，并確定了建筑日照分析以及建筑間距以主體建筑為準(zhǔn)，即空中庭院不納入建筑間距以及日照的計(jì)算范圍。戳我，讓成本控得住，不超支

為了更好地執(zhí)行市政府的政策，各地也推出了區(qū)域的細(xì)則，我們以吳江區(qū)為例，區(qū)內(nèi)有相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則文件——《關(guān)于支持立體生態(tài)住宅規(guī)劃建設(shè)的實(shí)施方案（試行）》，其中對(duì)于第四代住宅的面積要求為大于120平方米，同時(shí)對(duì)空中花園有如下技術(shù)要求：

同時(shí)滿足以下條件的套內(nèi)空中花園可不計(jì)入容積率：外挑尺寸不大于4.2米；水平投影面積之和不超過本層總水平投影面積的12%；綠化面積不小于其水平投影面積的60%且綠化覆土深度不低于0.6米；套內(nèi)空中花園完成面與套內(nèi)標(biāo)高高差不應(yīng)大于0.15米；每個(gè)單元內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)及套內(nèi)空中花園總數(shù)不超過居住空間（臥室及客廳）個(gè)數(shù)。不滿足以上規(guī)定的按陽(yáng)臺(tái)規(guī)則計(jì)算容積率。

套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)等特有部分及綠化實(shí)施情況應(yīng)納入建筑主體工程同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步驗(yàn)收。

以上面的政策為基礎(chǔ)，我們做一個(gè)政策要點(diǎn)的梳理，蘇州政府對(duì)于第四代住宅的設(shè)計(jì)可以歸納為以下幾個(gè)方面：

①　套型面積大于120平方米；

②　空中花園的面積小于50平方米；

③　花園功能的覆土不低于0.6米；

④　懸挑的尺寸不大于4.2米；

⑤　空中花園容積率面積也不算建筑面積；

⑥　空中花園需同步驗(yàn)收，同步交付；

基于以上的政策要求，第四代的住宅設(shè)計(jì)涉及成本的調(diào)整主要集中在以下幾個(gè)方面（按照蘇州目前的市場(chǎng)情況，戶型的平均面積約為160平方米）：

1.建筑平面增加空中花園

花園的增加會(huì)對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整；建筑結(jié)構(gòu)面積增加約50平方米，由于第四代住宅結(jié)構(gòu)平面不規(guī)整，對(duì)房屋整體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)產(chǎn)生不利影響。

同時(shí)，由于懸挑結(jié)構(gòu)的特殊性，以及花園荷載的遠(yuǎn)高于普通房間，花園部分承受重量約為普通陽(yáng)臺(tái)的3倍。

2.增加空中花園景觀及給排水系統(tǒng)

增加相應(yīng)的灌溉設(shè)備以及景觀規(guī)劃以滿足此區(qū)域的花園功能要求。此部分可以由開發(fā)商建造給水與排水系統(tǒng)，提供花園基礎(chǔ)部分，個(gè)性化的需求需要客戶自己打造。

3.建筑間距以及日照調(diào)整

雖然第四代住宅的花園不算建筑間距，但是在消防規(guī)范中屬于必須考慮的范圍，另外，由于連續(xù)的花園產(chǎn)生了大量的自遮擋，對(duì)房屋的間距還是產(chǎn)生巨大的影響。

這會(huì)導(dǎo)致建筑的間距對(duì)普通住宅要大一些。在其他條件不變的情況下，此項(xiàng)設(shè)計(jì)的調(diào)整會(huì)增加建筑的樓層，并提升部分建造成本。

4.建筑整體荷載增加

由于占建筑面積25%左右的建筑的荷載增加了2倍，造成地上建筑的重量大大增加，由此增加的重量約為原建筑的0.2倍。此部分荷載會(huì)造成樁基礎(chǔ)的成本增加約20%。

5.私密性改變?cè)斐稍O(shè)計(jì)調(diào)整

連續(xù)花園以及錯(cuò)層的陽(yáng)臺(tái)，給住戶帶來了隱私的變化，需要調(diào)整陽(yáng)臺(tái)欄桿高度，增加報(bào)警裝置等。此部分增加的成本有限。

第四代住宅成本變化值

根據(jù)現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)情況，以房地產(chǎn)開發(fā)公司為主體的總成本主要包括以下幾個(gè)方面：

以上的基本成本體系，第四代住宅涉及的成本變化主要基于以下幾個(gè)方面。

①　土建工程（上部結(jié)構(gòu)增加花園+陽(yáng)臺(tái)欄桿增加+地下室結(jié)構(gòu)成本增加+樁基增加+結(jié)構(gòu)整體影響）

②　安裝工程（花園系統(tǒng)的給排水，智能化調(diào)整）

③　景觀工程（花園系統(tǒng)的防水、土壤、植物）

④　土地成本（第四代住宅概念造成的地價(jià)增加）

⑤　稅費(fèi)成本（由于建造成本及土地成本造成的稅費(fèi)增加）

以下我們對(duì)逐項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，看看項(xiàng)目的成本增加的數(shù)量（為了核算更具落地性，我們還是蘇州當(dāng)?shù)氐淖≌?60平方米建筑面積，花園面積50平方米為例）。

1.土建成本

(1)上部結(jié)構(gòu)增加花園

由于采用大懸掛結(jié)構(gòu)，且荷載比較大，增加花園的結(jié)構(gòu)表面裝飾部分的綜合成本（包括）在600元/m2左右（含結(jié)構(gòu)、表面裝飾及吊頂抹灰）。由此導(dǎo)致折算到銷售面積成本增加值為187元/m2。（注：花園部分開發(fā)商只進(jìn)行結(jié)構(gòu)預(yù)留及給排水系統(tǒng)預(yù)留，后期由客戶自行改造成花園成本）戳我，讓成本控得住，不超支

(2)陽(yáng)臺(tái)欄桿增加

陽(yáng)臺(tái)欄桿增加約為20米，考慮到此部分欄桿高度會(huì)增加20%，按每延米600來算，總費(fèi)用約12000元，折合到銷售面積為15元/m2。

(3)地下室結(jié)構(gòu)成本增加

地下室結(jié)構(gòu)成本的增加主要是由于上部荷載增加20%左右以后，結(jié)構(gòu)柱及墻成本的增加。 地下室面積按地上標(biāo)準(zhǔn)層面積160㎡估算，結(jié)構(gòu)成本約增加10%。地下室的結(jié)構(gòu)成本為2000元/m2。建筑面積按15層算的話，折合到銷售面積約為13.33元/m2。

(4)樁基成本增加

在蘇州，普通項(xiàng)目樁基成本折合到銷售面積約為150元/m2，由于第四代住宅的荷載增加，造成樁基成本增加約15%～20%，折合到銷售面積約為22.5元/m2。

(5)結(jié)構(gòu)整體影響

由于增加空中花園以后，住宅的平面會(huì)變得不規(guī)整，特別是奇偶層的變化，對(duì)結(jié)構(gòu)質(zhì)心與剛心的影響比較大，結(jié)構(gòu)構(gòu)件強(qiáng)度需要比普通建筑更強(qiáng)大。結(jié)構(gòu)平面不規(guī)則性帶來的成本差異為上部結(jié)構(gòu)成本的5%。

在蘇州，普通住宅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)成本約為1100元/m2（不同區(qū)域由于地震烈度，平面形式不一樣會(huì)有差別），故第四代住宅帶來的結(jié)構(gòu)差異約為55元/m2。

2.安裝成本

(1)花園系統(tǒng)的給排水

項(xiàng)目采用普通交付，只考慮布置最基礎(chǔ)的給水與排水系統(tǒng)，后期運(yùn)營(yíng)需要客戶按照自己的個(gè)性化予以設(shè)置，此部分費(fèi)用增加為10元/m2。

(2)智能化調(diào)整

考慮到個(gè)人隱私問題，以及智能化的調(diào)整，此項(xiàng)成本增加為5元/m2。這部分費(fèi)用按照開發(fā)商的配置不一樣變化比較大。

3.景觀工程

按照蘇州政府規(guī)定，空中花園種植以灌木等低矮植物為主，不得種植高大喬木和根系發(fā)達(dá)的植物。同時(shí)，空中花園中景觀的面積約為平臺(tái)面積40%。庭院景觀的成本（防水+土壤+植物）約為450元/m2，折合到銷售面積的費(fèi)用約為56.25元/m2。

4.建筑管理及配套費(fèi)用

根據(jù)蘇州政府的規(guī)定，空中花園不算容積率面積，也不算建筑面積，故空中花園對(duì)于建筑管理及配套費(fèi)用的影響非常小。此項(xiàng)費(fèi)用的變化基本可以忽略不計(jì)。

5.土地成本

土地成本的增加存在一定的隨機(jī)性，受市場(chǎng)情況、區(qū)域位置，以及參與競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)很多因素影響，這個(gè)需要開發(fā)商根據(jù)實(shí)際情況判斷。但從全國(guó)各地的拍地情況來看，第四代住宅都有不同程度的溢價(jià)，說明大家對(duì)第四代住宅還是非常認(rèn)可。

6.稅費(fèi)成本及總成本

稅費(fèi)的成本主要來自建造成本以及土地成本的增加，形成的稅費(fèi)增加。以上各項(xiàng)建造成本的總和為364.08元/m2（按銷售面積，沒有包括土地成本變化），稅費(fèi)比率按10%算的話，總增加成本約為400.49元/m2（按銷售面積，沒有考慮土地成本變化）。

7.花園后期運(yùn)營(yíng)成本

此部分成本主要由客戶承擔(dān)，客戶需要做好空中花園的日常維護(hù)，保養(yǎng)，以及自己的個(gè)性化需求。一般一個(gè)花園的日常托管費(fèi)用為300元/月，工作包括日常澆水、施肥、修剪、枯葉清理、病蟲害防治等基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)。如果要精心打理一個(gè)花園，估計(jì)費(fèi)用也是比較昂貴的。

影響第四代住宅成本的幾個(gè)因素

在以上成本核算中，影響成本的因素主要有花園面積、懸挑長(zhǎng)度、戶型面積、地震等級(jí)，場(chǎng)地類別、基礎(chǔ)形式和各地區(qū)的交付標(biāo)準(zhǔn)。

蘇州區(qū)域抗震等級(jí)較低，基礎(chǔ)也不算太復(fù)雜，如果有地震烈度比較高，且地質(zhì)條件比較復(fù)雜的區(qū)域，成本的增幅還是比較大的。

第四代住宅成本與整體成本的關(guān)系

蘇州房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安及配套的費(fèi)用按銷售面積折算在3800元/m2左右（不含精裝修），由于采用第四代住宅，建安費(fèi)用會(huì)增加10%，這也是一個(gè)非常大的比例了。但是按照蘇州的平均房?jī)r(jià)2.5萬-3萬元/m2，第四代住宅增加的成本還是非常低的，從相對(duì)數(shù)值來看，這還是一個(gè)非常劃算的投入。

從目前蘇州開盤的幾個(gè)第四代住宅來看，項(xiàng)目銷售情況非常好，溢價(jià)空間大，客戶非常追捧，從另一個(gè)側(cè)面印證了項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出達(dá)到了一個(gè)非常好的效果。

我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目決策的時(shí)候，需要考慮建安成本、第四代住宅增加成本、土地成本以及住宅售價(jià)之間的比例關(guān)系。當(dāng)項(xiàng)目的售價(jià)增加不足以覆蓋項(xiàng)目成本增加時(shí)，第四代住宅也就不是一個(gè)明智的選擇了。

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