10年房產中介說漏嘴：明后兩年買房，牢記：買舊、買大、不買三

買房，千萬別跟風瞎選！很多人一輩子就只夠買一套房，可眼下樓市，房價出現大幅回落，二手房庫存更是高到驚人，這種情況下，剛需購房者選房可半點都馬虎不得。

畢竟手里攥的是畢生積蓄，稀里糊涂選房最后當了“樓市韭菜”。

當下的大環境，到底該怎么挑房，才能確保不虧本、不翻車？一位深耕房產行業10 年的老中介，經手過超500套房源，見過太多購房者高價踩坑，也見證了不少人靠精準選擇實現資產保值。

他給出了一句買房金句：明后兩年買房，買舊、買大、不買三，這7個字藏著他多年的實戰經驗。

打算買房的朋友，來看看是哪些房子能直接入手，哪些又不能買？

1、買舊：舊不是指破，是指城市“核心”位置

別一聽到“買舊”就以為是讓你去接手又老又破的房子。這里的“舊”，指的是大城市核心區域里那些老小區的房子。

說白了，就是選“地段”，買房看地段永遠不過時。

1）地段優勢

不同地段的房產，其價值天差地別。

市中心的房子，是整座城市的資源網。哪怕老舊，也比有些新樓盤更具價值。學校、醫院、地鐵、商場……這些東西，新區的規劃圖畫得再漂亮，沒個十年八年也配置不全，怎么都沒有那種煙火氣。

更關鍵的是，核心區往往聚集大量優質企業，上班族能大幅縮短通勤時間，購物、就醫、孩子上學都能就近解決。

2）資產保值能力強

許多大中城市內環核心位置中八九十年代的老房，外觀是舊了點，但掛牌價和成交速度驚人。這種房子的價值，就像老樹盤根，風雨來了，它扛得住。土地就那么多，土地資源愈發稀缺，越來越值錢。

3）有拆遷機會

住建部明確提出要并行推進“留改拆”，預計2026年城市核心區改造將全面提速。核心區老房因格局老舊、市容不達標等問題，拆遷概率大幅提升，且房齡越久，拆遷補償通常越高。

哪怕不拆，政府出資各種翻新改造，那房子也會大幅增值。

2、買大：優先選大戶型，一步到位更省心

很多人，尤其是買首套剛需房的年輕人，就喜歡算精明賬，我先買個小的、舊的、遠的，過渡一下，等以后有錢了再換大房子。但在資深房產中介眼里，這種思路就是坑。

想靠小房置換大戶型，遠沒有想象中輕松，背后的置換成本高到超乎預期。

用現實來算筆賬：你先買個80平的兩房，五年后，孩子生了，老人要來帶孩子，住不下，想換120平的三房。這五年里，你為這小房子投入的裝修錢、還有房貸。等你賣的時候，二手房折舊、交易稅費，扒掉一層皮。

再去買新房，二套房首付比例、貸款利率，里外里一算，你當初為了“省”那幾十萬首付，最后置換成本可能多花上百萬！這還不算你折騰兩次裝修耗費的時間、精力和精神內耗。

更現實的是，這五年除了每月日常養家和還房貸，還能攢夠置換大戶型的資金嗎？

一步到位剛開始可能壓力大，但這是最笨、也最有效的方法。房子大一點，以后就不至于被迫換房，可以從容應對家庭生活的變化。

3、不買三：這三類房子，誰買誰是大冤種

下面這三種房子，建議錢多燒得慌也別碰！

1）不買三四線城市的超高層

超高層住宅在未來就是垂直貧民窟，誰住誰知道的絕望。電梯是它的死穴。現在新電梯還行，等過了十五年，維護成本飆升，更換一部電梯動輒幾十萬，維修基金早見底了，業主們扯皮能扯上好幾年。

到時候，你就天天體驗早高峰等二十分鐘電梯、或者徒步爬30層樓的崩潰生活吧。

更可怕的是消防安全，香港宏福苑火災就是警示，消防云梯的救援高度最多只能到18層，逃生通道漫長，真有事了，只能聽天由命。況且居住密度極高，鄰居素質參差不齊，隔音奇差，那種壓抑感，住久了人都煩躁。

再加上三四線城市本身人口吸引力有限，超高層住宅的流通性極差，想轉手都難，妥妥成了“不動產”。

2）不買畫餅的遠郊大盤

這種房子買的時候，宣傳得那叫一個漂亮：未來有地鐵、有學校、有商業中心、湖光山色……可不少人栽在這類房源上了。

有人當初圖遠郊樓盤單價低，咬牙入手了一套，雖說萬幸順利交房，可入住后的日子滿是糟心。小區周邊基本沒什么生活配套，日常想買個新鮮蔬菜肉類，得去好幾公里外，公交地鐵見不著，上班通勤還是日常出行，都成了無解的難題。

出門不是泥濘土路就是漫天灰塵，晚上八九點小區外就漆黑一片。業主收房后好幾年，周邊還是一片黃土，承諾的學校連地基都沒挖。

而且，這種盤子資金鏈最容易出問題，爛尾風險最高。希望大家不要做這種幸運兒。

3）不買海景、度假、養老旗號的概念房

那些聽著美好卻極易砸手里的海景、度假、養老概念房，是智商稅重災區！

海景房潮濕、腐蝕、刮臺風，一年住不了倆月，大部分時間空著發霉，想賣的時候發現根本賣不掉，再也找不到接盤的傻子。

度假房除非財富自由，否則你根本沒有固定的、長期的度假需求。它只會成為你資產表上一項不斷產生物業費的負擔。

養老房位置通常偏僻，風景是好，但離好點的醫院十萬八千里。真到了需要養老的年紀，你才發現菜市場、藥店、社區醫院比山清水秀重要一萬倍。

這些房子，概念大于實用，接盤俠極其難找，將徹底淪為動不了的資產。