北京買房：理清思路，購(gòu)房建議1742

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們老兩口都已經(jīng)退休，住十里堡兩居，應(yīng)該能賣300多萬(wàn)吧。現(xiàn)在有個(gè)想法是賣掉這套房，然后買**保險(xiǎn)那種養(yǎng)老社區(qū)的終身養(yǎng)老。想從房子角度問(wèn)問(wèn)您合適嗎？Ps：當(dāng)然跟孩子商量過(guò)了，他們不理解也不同意，各家都不同意。

A：

1、這我可真不懂，而且也不敢有任何的建議，只能看您自己的理解和選擇。

2、但既然跟孩子商量過(guò)了他們不同意，那我要建議還是先協(xié)商一致吧。房子雖然是您的，但也是家族資產(chǎn)，家和萬(wàn)事興，萬(wàn)一因?yàn)檫@事兒而鬧矛盾也不合適，畢竟養(yǎng)老還是主要靠子女的，至少提供親情支持。

僅供參考。

借這話題聊兩句，在我看來(lái)，這種保險(xiǎn)公司或機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)人群都是錢多的群體，是純粹的消費(fèi)享受。

而且既然是消費(fèi)，那就不太適合錢不多+房不多+退休金不太高的老人了。尤其不適合那些節(jié)儉到舍不得花錢+甚至還想投資賺錢的老人，否則既得不到享受的樂(lè)趣，而且還有可能被坑呢。

像這對(duì)老人我就覺(jué)得不太合適，只有一套房，賣了之后交完社區(qū)的錢不剩什么了。老兩口退休金加起來(lái)萬(wàn)把塊錢，將將夠房間費(fèi)的，那我反正不認(rèn)為他們真的能得到多大的享受。

而且他們找的這家也不像大保險(xiǎn)公司，反正我沒(méi)聽說(shuō)過(guò)，總感覺(jué)不太穩(wěn)妥。

即便是最大的*康人壽的養(yǎng)老社區(qū)，給人感覺(jué)是規(guī)模非常大，全國(guó)各地十多個(gè)社區(qū)。但上次我去咨詢了一下，得知全國(guó)的入住老人不過(guò)是萬(wàn)把人。那這說(shuō)明什么？說(shuō)明還是小眾產(chǎn)品唄，既不適合大多數(shù)老人，也迄今為止沒(méi)達(dá)到規(guī)模效應(yīng)，是否賺錢了還兩說(shuō)著呢。

*康人壽的尚且是規(guī)模不大，那其他那些不知名保險(xiǎn)公司和各種機(jī)構(gòu)的規(guī)模就更小了唄，他們?cè)趺促嶅X？怎么能確保無(wú)風(fēng)險(xiǎn)？怎么能確保高服務(wù)？總之我是存疑的，也不建議資金不雄厚的老人輕易參與……

二

Q:

我前幾年買的天津?qū)W區(qū)房預(yù)備給孩子上學(xué)用的，現(xiàn)在北京戶口明年大概率下來(lái)，孩子小升初肯定轉(zhuǎn)回北京，天津的房子您建議是賣掉還是留著？我算過(guò)賬，如果賣掉置換，換到北京豐臺(tái)南四環(huán)的兩居也要添150萬(wàn)以上，貸款的話每月還款7-8000，租金的增加完全不對(duì)等，而且稅費(fèi)也要在20萬(wàn)以上。合適嗎？

A：

1、您算這賬我沒(méi)太看懂，但如果數(shù)字都是驗(yàn)算過(guò)的，那我認(rèn)為就不劃算了唄。或者說(shuō)除非是為了自住，否則犯不上折騰。

2、因?yàn)閺哪@計(jì)算里我有個(gè)感覺(jué)，就是天津這套房未必是學(xué)區(qū)房，至少是溢價(jià)不太高，否則沒(méi)法跟南四環(huán)的比較租金。那如果是天津的沒(méi)什么溢價(jià)，租金收益率就至少不弱于北京，何必折騰？天津畢竟也是直轄市，前些年雖然房?jī)r(jià)走勢(shì)弱于北京，但既然是為了孩子上學(xué)的就大概率在市區(qū)，以后至少不會(huì)差，那就留著唄。

您這稅費(fèi)我也沒(méi)太看懂，有這么貴嗎？是不是把兩次買房的算一塊兒了？反正如果是真的這么高，那就別折騰了，相當(dāng)于至少三年的租金吧，不劃算。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧，您這描述我沒(méi)太看懂，還是看您自己的計(jì)算吧，如果算清楚了，我是感覺(jué)不太劃算的。

僅供參考。

三

Q:

我想買一套新房3—4居，總價(jià)1000萬(wàn)左右。請(qǐng)問(wèn)一下是朝陽(yáng)常營(yíng)，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)，豐臺(tái)新宮，這三個(gè)板塊以后那個(gè)發(fā)展會(huì)更好一點(diǎn)，改善自住無(wú)學(xué)期要求。

A：

1、這仨板塊是不是離的遠(yuǎn)了點(diǎn)兒，怎么考慮的通勤啊？

2、從板塊來(lái)說(shuō)大概率是運(yùn)河商務(wù)區(qū)，規(guī)劃就算調(diào)整也是越來(lái)越好。而另兩個(gè)都是兩區(qū)交界，無(wú)論規(guī)劃做的多好，實(shí)施的時(shí)候都有被拖延的可能，朝陽(yáng)和豐臺(tái)都不算太大方，很難在邊緣地帶為別人做嫁衣裳。

3、但既然是千萬(wàn)左右的新房，這在通州可有點(diǎn)兒預(yù)算偏高了，一般來(lái)說(shuō)在郊區(qū)算豪宅，流動(dòng)性弱點(diǎn)兒。所以多數(shù)都是自住為主，多考慮居住體驗(yàn)吧，其他的期望值別太高。

所以如果是我的話就先看常營(yíng)了，但考察好樓盤品質(zhì)。這里的高總價(jià)買家都挺挑剔的，人家放棄朝青來(lái)到五環(huán)外，追求的都是物有所值。這看看幾個(gè)小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)就知道了，品質(zhì)高的明顯保值好。

新宮也差不多吧，之前看著像豐臺(tái)重點(diǎn)，但又規(guī)劃了這么多安置房保障房，看著又不像了。其中保值好的也是品質(zhì)高的，無(wú)論老小區(qū)還是新房。品質(zhì)不太強(qiáng)的價(jià)格走勢(shì)明顯走弱，掛牌率還相當(dāng)高，前些天我印象中竟然有超過(guò)6%的，都有點(diǎn)兒嚇人。

4、這自己考察好樓盤品質(zhì)吧，我對(duì)新房不熟，不方便點(diǎn)評(píng)人家。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我也確實(shí)看好首鋼中海的房子，但問(wèn)題是貴啊，基本都6萬(wàn)多起步，7萬(wàn)多的都有，這里的土地和配套價(jià)值有這么高嗎？我們即便買也是兩居，感覺(jué)并沒(méi)有提升多大的改善效果，反而有可能冒更大的保值風(fēng)險(xiǎn)。

A：

1、那這我能說(shuō)什么呢？確實(shí)不便宜，但這就是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)在覺(jué)得不合適就看看別的小區(qū)唄，周邊4/5萬(wàn)的也不少呢。

2、土地價(jià)值可以參考周邊的老破小均價(jià)，這就是最基礎(chǔ)的板塊土地價(jià)值。也就是說(shuō)，因?yàn)槔戏康姆慨a(chǎn)價(jià)值其實(shí)已經(jīng)歸零，也就是勉強(qiáng)能居住而已，所以房?jī)r(jià)中所體現(xiàn)的絕大部分都是板塊的土地價(jià)值了，也可以理解為配套的價(jià)值。

首鋼周邊的老破小都4萬(wàn)左右吧，這就是土地價(jià)值，如果拆掉重建，那您覺(jué)得每平米得賣多少錢？至少6萬(wàn)起步唄，否則開發(fā)商都賠錢，畢竟稅費(fèi)就占了20%以上呢，甚至30%。

3、其他的我就沒(méi)什么可說(shuō)的了，房子是用來(lái)住的，是否提升了居住體驗(yàn)只能自己感受。是否冒更大的保值風(fēng)險(xiǎn)則計(jì)算租售比吧，如果超出北京平均值20%以上，那就算風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果是平均值附近那就談不上特殊的風(fēng)險(xiǎn)。

僅供參考。

五

Q:

我們買的上地的學(xué)區(qū)房，馬連洼北路一號(hào)院，孩子今年剛上一年級(jí)，現(xiàn)在適合出手嗎。22年高點(diǎn)買入的，虧了快一半了。

A：

1、這怎么回答啊，真要是虧了這么多就不合適唄。就算想出手也沒(méi)必要在年底的淡季，怎么也得開春看看行情再說(shuō)。一般來(lái)說(shuō)多數(shù)年份都會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，不少家長(zhǎng)都在最后一刻才買房呢。所以過(guò)了年看看吧，如果成交量上漲就別太著急，沒(méi)什么起色那就賣了唄。

2、不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，跌了有那么多嗎？我看到的跌幅是20%多，小戶型占坑兒房還到不了這數(shù)字，您這套如果超過(guò)三分之一那可能真是買在最高點(diǎn)了。沒(méi)什么好辦法。

僅供參考。

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