降息后美國(guó)樓市更理性？2026或迎“大重置”，但市場(chǎng)分化仍在

隨著美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入降息通道，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將迎來(lái)喘息之機(jī)。

根據(jù)房地美（Freddie Mac）最新數(shù)據(jù)，自10月中旬以來(lái)，美國(guó)30年期房屋抵押貸款利率持續(xù)維持在6.3%以下，最新數(shù)據(jù)為6.22%，呈現(xiàn)穩(wěn)中趨緩態(tài)勢(shì)

美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)Redfin在其本月發(fā)布的年度展望報(bào)告中稱，2026年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能迎來(lái)一次“大重置”。住房銷售有望逐步回升，價(jià)格漸趨正常化，可負(fù)擔(dān)性也將緩慢改善。但報(bào)告也同時(shí)提醒，對(duì)許多年輕購(gòu)房者而言，擁有住房的夢(mèng)想“仍遙不可及”。

總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前美國(guó)樓市正呈現(xiàn)出“整體放緩，但強(qiáng)勢(shì)區(qū)域依然堅(jiān)挺”的格局。

“盡管按揭利率已停止上升，但長(zhǎng)期維持在高位，確實(shí)導(dǎo)致全美購(gòu)房情緒有所降溫，表現(xiàn)為成交周期延長(zhǎng)、房?jī)r(jià)漲幅回落至近兩年低點(diǎn)。然而這并不意味市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，反而折射出市場(chǎng)正在回歸一種更為理性、真實(shí)的節(jié)奏。”他稱。

美國(guó)樓市分化態(tài)勢(shì)明顯

“從一線經(jīng)紀(jì)人的反饋來(lái)看，這種分化現(xiàn)象非常明顯。”安薩里表示，如紐約曼哈頓整體交易雖顯疲軟，但戶型稀缺、采光優(yōu)越、品質(zhì)出色的房源仍常引發(fā)多方競(jìng)價(jià)，全現(xiàn)金買家出價(jià)高于掛牌價(jià)的情況并不少見(jiàn)。而新澤西、華盛頓都會(huì)區(qū)等更可負(fù)擔(dān)的區(qū)域，因潛在買家群體更大，優(yōu)質(zhì)物業(yè)往往迅速被市場(chǎng)吸納。佛羅里達(dá)州則呈現(xiàn)出另一種趨勢(shì)，疫情后過(guò)熱的市場(chǎng)逐步回歸理性，漲幅趨緩，投資者比例下降，本地剛需成為支撐市場(chǎng)的主力，整體走向更趨平穩(wěn)。

安薩里總結(jié)認(rèn)為：“美國(guó)已進(jìn)入一個(gè)更為明確且可能持續(xù)的分化周期。高利率雖壓制了全美市場(chǎng)的整體熱度，但真正具備地段、通勤和學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)依然表現(xiàn)強(qiáng)勁，依賴投資需求支撐的次級(jí)市場(chǎng)則需要更長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。”

在加州，樓市交易依然活躍。深耕北加州市場(chǎng)二十年的加州佩隆居地產(chǎn)（Pellego）合伙人甄勇斌（Barry Zhen）向第一財(cái)經(jīng)記者表示：“2025年第四季度，灣區(qū)市場(chǎng)并未冷卻，凡是位置佳、學(xué)區(qū)好、房屋狀況不差的房產(chǎn)，多數(shù)仍會(huì)收到多份報(bào)價(jià)，并以超過(guò)掛牌價(jià)成交。真正出現(xiàn)折價(jià)的多為需要大幅修繕的老舊大戶型或公寓類產(chǎn)品。當(dāng)前，公寓庫(kù)存已累積至4.5個(gè)月（即待售房源數(shù)量需要4.5個(gè)月才能消化完畢），成交價(jià)較去年下降3%至7%。”

他舉例稱，在舊金山市知名的諾伊谷，一處掛牌價(jià)249.5萬(wàn)美元的單戶房型最終以高出掛牌價(jià)15.5萬(wàn)美元的價(jià)格售出。這套房子最終收到7份報(bào)價(jià)，而獲勝的買家是一位能以全現(xiàn)金購(gòu)入的谷歌高級(jí)工程師。

紐約州的分化態(tài)勢(shì)較為顯著。紐約明星地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Serhant的經(jīng)紀(jì)人Amy Wang告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“新澤西州那些價(jià)格更親民的房源目前依然緊俏，因?yàn)楦嗉彝ゾ邆滟?gòu)買能力。而曼哈頓市場(chǎng)近兩年整體偏弱，除非房源極為搶手，否則若賣家不愿降價(jià)，交易很難達(dá)成。”

她稱：“我最近剛協(xié)助一位客戶完成購(gòu)房交易。這對(duì)夫婦在百老匯附近工作，家庭條件較好，在外州還擁有一棟獨(dú)立屋，為方便通勤最終在曼哈頓上西區(qū)又購(gòu)置了一套一居室公寓。盡管當(dāng)前曼哈頓整體偏向買方市場(chǎng)，買家出價(jià)不算激進(jìn)，但這套房子因采光優(yōu)越，仍引發(fā)了多位買家競(jìng)爭(zhēng)。我們最終憑借全現(xiàn)金支付，并出價(jià)高于掛牌價(jià)幾萬(wàn)美元，才成功競(jìng)得。”

美國(guó)南部的佛羅里達(dá)州呈現(xiàn)明顯放緩態(tài)勢(shì)。佛羅里達(dá)州蓋恩斯維爾市藍(lán)鏈房產(chǎn)（Blue Link Realty）經(jīng)紀(jì)人溫迪（Xiaoxia Wei）對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，該州樓市自疫情后的2022年起便顯著降溫。

“過(guò)去兩年，佛州房?jī)r(jià)整體呈回落趨勢(shì)，成交周期也相應(yīng)拉長(zhǎng)。投資者明顯減少，只有剛需買家的需求相對(duì)穩(wěn)定。雖然整體市場(chǎng)表現(xiàn)不算差，但確實(shí)沒(méi)有了疫情時(shí)期那種異常火爆的局面。”她回憶稱，疫情期間市場(chǎng)過(guò)熱，每周都在帶看、搶房，甚至無(wú)暇照顧家庭，現(xiàn)在市場(chǎng)節(jié)奏已恢復(fù)正常，周末也能休息。

對(duì)于投資客減少的原因，溫迪表示，最關(guān)鍵在于利率高企。疫情期間按揭利率僅約2.75%，當(dāng)時(shí)房產(chǎn)不僅升值快，租售比也相當(dāng)可觀，吸引大量投資客入市。如今利率普遍升至5.6%到6%之間，且根據(jù)信用評(píng)分、貸款用途不同可能更高。許多投資者測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，利潤(rùn)空間被壓縮，因此購(gòu)房意愿下降。

另外，根據(jù)佛羅里達(dá)州出臺(tái)的新規(guī)，只有美國(guó)公民或綠卡持有者才能持有多套房產(chǎn)，外國(guó)買家原則上只能購(gòu)買一套用于自住的物業(yè)，不得購(gòu)入投資性房產(chǎn)。同時(shí)，部分國(guó)家買家受到購(gòu)房限制，這些政策進(jìn)一步抑制了投資需求。

2026年市場(chǎng)溫和復(fù)蘇

從國(guó)際投資者的視角觀察，安薩里稱，美國(guó)樓市正在經(jīng)歷顯著變化。2025年，美國(guó)已跌出亞洲買家海外置業(yè)目的地的前五名，降至多年來(lái)的最低位。

“高融資成本、政策不確定性以及區(qū)域表現(xiàn)差異過(guò)大，促使許多亞洲買家轉(zhuǎn)向預(yù)期更為穩(wěn)定的市場(chǎng)。”他稱，但若不依賴美國(guó)本地貸款、能夠以全現(xiàn)金方式購(gòu)置房產(chǎn)，這類買家能夠更從容地與賣方談判，專注真正具備保值增值潛力的資產(chǎn)，如核心城區(qū)、供應(yīng)緊缺的社區(qū)以及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房等。與過(guò)去兩三年市場(chǎng)的狂熱相比，當(dāng)前環(huán)境更有可能以合理估值購(gòu)得長(zhǎng)期價(jià)值較高的物業(yè)。

關(guān)于未來(lái)走勢(shì)，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（NAR）最新預(yù)測(cè)顯示，2026年現(xiàn)房成交量將上升約14%，房?jī)r(jià)小幅上漲約4%，按揭利率逐步回落至6%附近。

安薩里表示：“預(yù)計(jì)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)急漲或急跌，而是走向溫和復(fù)蘇。NAR的整體判斷與我們觀察到的情況一致，只要就業(yè)基礎(chǔ)保持穩(wěn)健，市場(chǎng)將逐步改善，但復(fù)蘇依然是結(jié)構(gòu)性、分區(qū)域推進(jìn)的。簡(jiǎn)言之，2026年美國(guó)樓市會(huì)向好發(fā)展，但并非全面回暖，優(yōu)質(zhì)區(qū)域會(huì)率先復(fù)蘇，其他地區(qū)隨后緩慢跟進(jìn)。”

Redfin在其最新年度展望報(bào)告中則稱，從2026年開(kāi)始，收入增長(zhǎng)將自2008年金融危機(jī)以來(lái)首次在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)快于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，每月住房支出增速將落后于工資增長(zhǎng)，后者預(yù)計(jì)穩(wěn)定在4%左右。抵押貸款利率預(yù)計(jì)將降至6%左右的低位，低于2025年6.6%的平均水平；現(xiàn)有房屋銷售量將比2025年底增長(zhǎng)3%；房屋銷售價(jià)格中位數(shù)漲幅僅約為1%，低于今年的2%。

不過(guò)，Redfin也提醒，盡管住房可負(fù)擔(dān)性有所改善，足以吸引部分觀望者重回市場(chǎng)，但對(duì)許多潛在買家而言，購(gòu)房仍然遙不可及。所謂“Z世代”和年輕家庭將繼續(xù)承受高生活成本的壓力，其中不少人或?qū)⑥D(zhuǎn)向非傳統(tǒng)的居住方式以應(yīng)對(duì)住房負(fù)擔(dān)。該機(jī)構(gòu)還預(yù)測(cè)，美國(guó)總統(tǒng)特朗普可能會(huì)宣布全國(guó)住房緊急狀態(tài)以提升住房可負(fù)擔(dān)性，兩黨其他政界人士亦將推出更多相應(yīng)政策。

但報(bào)告同時(shí)強(qiáng)調(diào)：“唯一能改善住房可負(fù)擔(dān)性的只有時(shí)間。疫情期間住房成本飆升速度遠(yuǎn)快于收入增長(zhǎng)，雖然明年起工資增速有望超過(guò)房?jī)r(jià)，但我們預(yù)計(jì)住房市場(chǎng)仍需大約五年時(shí)間才能恢復(fù)到某種程度的常態(tài)。”

美國(guó)房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺(tái)Zillow也給出溫和預(yù)測(cè)，認(rèn)為2026年房屋價(jià)值將上漲1.2%，現(xiàn)有房屋銷售量預(yù)計(jì)達(dá)到426萬(wàn)套，較2025年增長(zhǎng)4.3%，可負(fù)擔(dān)性改善將帶動(dòng)更多需求回歸市場(chǎng)。“住房市場(chǎng)在2026年會(huì)進(jìn)入一個(gè)更健康的狀態(tài)，購(gòu)房者會(huì)看到更多的喘息空間，賣家也將受益于價(jià)格穩(wěn)定和更穩(wěn)定的需求。”

位于美國(guó)華盛頓特區(qū)的長(zhǎng)榮地產(chǎn)（Evergreen Properties）副總經(jīng)理陳宏明（Eric Chen）對(duì)第一財(cái)經(jīng)稱：“我們對(duì)未來(lái)的房市總體還是有信心的。雖然利率在下降，但我們認(rèn)為不會(huì)再出現(xiàn)像過(guò)去那種極端的賣方市場(chǎng)或買方市場(chǎng)。原因在于，當(dāng)前的利率和庫(kù)存情況都比過(guò)去幾年更穩(wěn)定，市場(chǎng)已經(jīng)回到更健康的狀態(tài)。但房市也不太可能回到過(guò)去五年甚至七八年前那樣過(guò)火、過(guò)熱的時(shí)期，未來(lái)更可能是一個(gè)穩(wěn)健、可持續(xù)的節(jié)奏。”